이번 강의는 마스터님의 질의응답 강의였습니다.
실전반을 처음 수강하며 마스터님의 강의는 처음 듣게 되었는데, 다음달 투코도 마스터님께 받기로 예정되어 있어 더욱 집중하며 들었습니다.
현재 시장
1) 수도권
- 토허제로 인해 1,2급지는 위험한 가격수준이나, 4,5급지 경기권은 전고를 회복하지 못한 단지도 있다.
- 26년 경기권 주요지역 (비규제)은 아직 시작도 안했다… (정말…? 믿을 수 없어,,,,)
- 이 시장이 정리되면 지방 광역시로 온기가 퍼질 가능성이 높다.
2) 지방
- 그럼 지금 현재 광역시 대장단지는? 전고점에 한참 못미친상황이다.
- 중소도시는? 바닥을 기고있다.
- 특히 김해의 경우 50만인구지만, 창원 생활권과 부산생활권이 전혀 교류가 안된다.
즉, 공급의 수뿐만 아니라 지역 내 분위기 파악도 매우 중요하다.
지방 투자에서 앞으로 적용할 점
1) 선호도 판단
- 지방에서 연식이 중요한 건 맞지만, 해당 단지의 환경과 선호요소가 있는지 확인하는 게 중요!
- 선순위 생활권 (구)의 구축이 후순위 생활권 신축보다 더 가치가 있고 수요가 높을 수 있음을 항상 인지하자
(이 부분은 개인적으로 대전 임장할 때 가장 고민되었던 부분이다. 둔산생활권은 대부분 구축이고, 신축은 외곽에 존재하는데 이 가치를 비교하는 것이 어려웠다. 선순위 생활권을 우선으로 본다면 앞으로 가치판단에 있어서 조금 고민이 줄어들 거 같다)
2) 공급이 있을 때, 투자적으로 유의미한 결정을 하는 법
- 지역 내 선호하는 단지 특히 신축의 전세가 흐름을 잘 보자. 선호 신축은 전세가가 먼저 올라가며, 매매가가 치고 올라간다.
- 지역별로 선호하는 단지를 비슷한 투자금으로 매수할 수 있다면? 공급이 부족한 지역을 우선적으로 고려! (ex. 대전의 선호 단지, 부산의 선호 단지가 비슷한 투자금으로 들어온다면, 대전이 전고점 대비 하락률이 더 높더라도, 즉 가치 대비 더 싸게 매수할 수 있더라도 공급을 고려하여 부산을 우선순위로 채택한다)
3) 연식 & 생활권 & 직주근접이 서로 혼재된 단지 비교평가
- 창원 성산구에서 구축이지만 학원가 + 학군을 가진 트리비앙, 준신축인 포레나 대원, 직주근접 수요가 있는 가음한화꿈에그린 3개의 단지를 비교함
- 전고점, 수익률 모두 비교하였을 때 거의 큰 차이가 없음
- 이럴 때 어떤 단지를 선순위로 뽑는게 맞을까요? 지방이라 무조건 연식? 아니면 성산구의 수요가 높은 학군?
- 3개 단지 모두 비슷한 흐름을 보이고 비슷한 가치를 보이므로 물건 별로 좋거나 협상이 잘되는 것으로 투자해도 무방하다
3)지방 아파트 투자 범위
- 임장 범위 : 최소 300세대 이상
복도식, 10평대 제외 (빌라와 비슷한 가치)
- 임장 시 확인할 것 : 단지 안보다는 밖의 인프라 위주로 파악하자
연식이 떨어지면서 수요 이탈이 급격히 진행되었는지
(ex. 창원대원 칸타빌 이런거 연식 지나면 어떻게 될까…?)
- 투자에 적용할 점 : 내가 만약 구축을 볼 거다? 그럼 반드시 중상위 입지 이상, 이 정도 연식으로 지역 안에서 선호가 뚜렷한지 확인 (전임, 매임, 거주민 생활수준) 그럼에도 신축을 하는게 우선순위가 맞다.
- 전세가가 매매가를 완전 소액으로 밀어올리면서 시세가 형성되고 있는지 체크
- M자 그래프를 그리고 있는 단지들 반드시 조심해라!! (ex. 월영 구축들,,,)
4) 전화임장
- 임보와 전임을 연결하는법
: 임장지를 받으면 바로! 아실 최고가 순서대로 + 시세를 따면서 전임 한다
(왜 비싼지, 전세 요즘 얼마에 나가는지, 분위기 어떤지)
