수천만원 아끼는 부동산 지식은?
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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
경제적 자유를 달성하고 행복한 노후를 꿈꾸는 주니유니맘2입니다.
최근에 양도세 중과유예종료때문에
세금 늘기 전에 팔자는 10년 이상 보유 매도 비중 역대 최고 라고 합니다.
갈아타기하거나 매도할때는 양도소득세를 알아야 합니다.
양도세는 무엇인가요?
양도소득세란 개인이 토지 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.양도소득세는 과세대상부동산의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
양도소득세의 신고납부는 언제하나요?
1)부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내 주소지 관할 세무서에 에정신고 납부를 합니다.
예) 잔금일 2026. 4.29. 양도소득세 에정신고 납부기한은 2026.6.30일까지 입니다.
2)양도소득세 확정신고
당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월1일부터 5월31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
3)분할납부
납부할 세액이 1천만을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 잇습니다.
- 다주택자 양도세 계산방법
과세표준(양도가액-취득가액-필요경비-장특공제-기본공제)x세율=양도세
양도가액
-취득가액
-필요경비
양도차익
-장기보유특별공제
-기본공제
과세표준
X세율
-누진공제액
양도세
+지방소득세
총납부세액
1)양도가액 : 실제로 양도한 가격
2)취득가액 : 부동산을 실제로 산가격
3)필요경비 : 취득, 보유, 양도하는데 지출한 비용
- 포함 : 취득세, 법무사비용, 중개수수료, 확장 공사 비용(발코니, 방, 거실), 재건축 부담금 등
- 비 포함 : 이사비용, 외벽도장비용, 도배장판비용, 전구 교체 비용 등
4)장기보유특별공제 : 양도차익 x 공제율
- 한 집에 오래 살다가 그 집을 팔았다면 양도차익에서 양도차익의 일정비율을 공제해줍니다.
- 보통 장특공이라고 말함. 장특공은 주택을 최소 3년이상 보유시 적용되고 고가주택도 적용됩니다.
보유기간이 3년이상 4년미만12%부터 10년이상 최대40%까지 적용됩니다.
거주기간이 2년이상 3년미만 8%부터 10년이상 최대40%까지 적용됩니다.ㅣ
즉, 보유기간과 거주기간을 합해서 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다
5)기본공제 : 양도소득자별로 연1회에 250만원이 공제됩니다. 부부공동명의일 경우 각각250만원씩 공제되니 더 유리합니다. 참고로, 연 250만원이 공제되기 때문에 1년간2개의 아파트를 매도하여도 250만원만 공제받을 수 있습니다.
예)15악고가주택, 취득가액+필요경비 10억, 5년보유 5년거주한 1세대1주택 경우
- 보유기간이 2년이상이될경우 1세대1주택 비과세 요건 만족 조정대상지역일경우 보유기간2년,이상 거주기간도 2년이상되어야합니다. 실거래가액이 12억초과하는 경우 고가주택으로 분류되어 12억 초과하는 부분 과세대상입니다.
- 양도차익 =[15억(양도가액)-10억(취득가액+필요경비)]*(15억-12억)/15억) =1억,
( 12억초과하는 3억에 대해서도 과세됨)
- 장기보유특별공제 1억*40% = 4,000만원
- 과세표준 = 1억(양도차익)-4,000만원(장특공)-250만원(기본공제)=5,750만원
-산출세액=과세표준x세율*누잔공제액=5,750만원x24%-576만원=804만원
양도세 모의계산 쉽게 하기
국세청 홈택스 : https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/b/a/UTXPPBAC57.xml
부동산 계산기 :https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8
양도소득세 절세팁
1)명의를 나누면 세금이 줄어들어요
과세표준이 1억이라면 약35%의 세율이 적용됩니다. 부부가 절반씩 나누면 각자 5000만원이 되는데 이경우 세율이 15%수준으로 낮아지게 됩니다.
2)파는 시점만 바꿔도 세율이 달라집니다.
양도소득세는 1월1일부터 12월31일까지 발생한 소득을 기준으로 계산됩니다. 같은해 여러채를 매도하게 된다면 세율이 올라갈 수 있습니다.
3)손해를 활용하는것입니다.
같은해에 발생한 이익과 손해를 합산해 계산합니다. 손해는 같은해에만 적용되고 다음해로 이월할 수 없으며 개인별로 계산되기 때문에 가족간 합산도 불가능합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
