22년에 투자한 지방 구축 아파트가 현재 손실구간입니다. 매도해도 갈아타기 단지가 유의미하게 바뀌지 않아 어느정도 손실이 메꿔지는 시점에 매도를 하려고 하는데요. 투자한 물건은 올해 9월 전세 만기이고 지역 전체 공급은 없는 상황입니다만, 2년 뒤 12월에 단지 인근 2600세대 단지가 입주 예정이라 입주장을 피해 28년 초까지는 매도하고 싶습니다.
조만간 세입자에게 전세재계약 의사를 여쭤보려고 하는데요. 매도 시점을 특정하지 못하고 있지만 공급장을 피해 전세 만기 전에 매도를 치려고 하다보니 세입자에게 저의 만기 이전 매도의사를 살짝 말씀드려야 할지 고민입니다. 혹시 퇴거확약서나 특약을 통해 만기 전 상황에 따라 퇴거 일자를 조정 가능하다고 쓰면 세입자가 계약갱신권을 쓰고 거주하는 도중 매도하려 할 때 세입자분이 받아들여주실까요?
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안녕하세요, 삼오이사님. 내년초 매도를 원하시는 군요. 그 시기에 세입자가 있는 상태로 투자자에게 매도는 어려운 상황이라고 판단하시나요? 만약 가격이 싸고 투자금이 적게 든다면 투자자가 매수를 고려할 수 있을 듯 해서 여쭤봅니다. 세입자에게 미리 전세 연장을 하더라도 1년 거주하고 나가 줄 수 있는지 물어볼 수는 있고, 계약서를 1년 연장으로 쓸 수도 있지만 법적으로 세입자는 2년을 살 수 있기 때문에, 추후에 말을 바꾸면 2년 거주가 가능합니다. 지금 알겠다고 하고 그때 가서 번복해도 막을 순 없는 부분입니다. 또한, 나중에 상황이 어떻게 될지 모르는데 미리부터 세입자에게 매도 계획을 이야기하기가 조심스러울 것 같아요. 거주 불안함을 느끼고 세입자가 나가겠다고 하면 전세를 새로 맞춰야 할 수 있습니다. 저라면 나중에 매도 시기가 됐을때 세입자에게 매도 의사가 있음을 이야기하고 물건을 내놓겠다고 하거나, 또는 이사비를 줄 테니 매도가 되면 집을 비워줄 수 있는지 협의해볼 것 같습니다~! 저도 손해구간이라 못 팔고 전세 연장한 지방 물건이 있어 남일 같지 않네요. 화이팅입니다. ^^
안녕하세요! 삼오이사님 매도 타이밍이랑 전세 재계약 사이에서 고민이 많이 되실 것 같네요. 상황을 기준으로 차근차근 풀어서 말씀드릴게요. 우선 가장 중요한 전제부터 말씀드리면, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하게 되면 법적으로 2년 거주가 보장됩니다. 즉, 매도를 하더라도 실입주 매도는 사실상 불가능하고, 세입자를 안고 파는 ‘세안고 매도’가 기본 전제가 됩니다. 그래서 고민하신 것처럼 재계약을 하면서 특약으로 “상황에 따라 퇴거일 조정 가능” 같은 문구를 넣는 건 가능은 하겠습니다만 이건 어디까지나 협의사항이라서, 나중에 세입자가 동의하지 않으면 강제로 이행시키기는 어렵습니다. 결국 이 특약은 법적인 강제력보다는 ‘미리 양해를 구해두는 장치’ 정도로 보시는 게 맞습니다. 실제로는 세입자 성향이나 협조 여부가 훨씬 크게 작용합니다. 현실적인 매도 전략으로 보면 선택지는 크게 두 가지입니다. 하나는 전세 재계약을 진행하고 나중에 세입자를 안고 매도하는 방법이고, 다른 하나는 재계약을 하지 않고 만기 시점에 맞춰 매도를 시도하는 방법입니다. 다만 지금처럼 매도 시점을 확정하기 어렵고, 또 2년 뒤 입주 물량(2600세대)을 피하고 싶으신 상황이라면 타이밍을 완벽하게 맞추는 게 쉽지는 않습니다. 그래서 현실적으로는 재계약은 진행하되, 세입자에게는 “향후 매도 가능성이 있고, 중간에 협의가 될 경우 퇴거 일정 조정을 부탁드릴 수 있다” 정도로 미리 솔직하게 말씀드리고, 동시에 세안고 매도까지 열어두는 전략이 가장 무난합니다. 다만 윗분의 말씀처럼 어떻게 될지 모르는 상황에서 미리 세입자께 말씀드려 불안을 야기시킬수 있기 때문에 매도가 가까워 졌을 때, 얘기를 하시는게 좋아보입니다. 정리하면, 계약갱신청구권이 들어간 이상 중간 퇴거는 강제할 수 없고, 특약은 협의 수준의 의미만 가지며, 결국 세입자를 안고 매도하는 시나리오까지 같이 고려하셔야 합니다. 조금 아쉬운 부분이지만 현재 이 범위 안에서 전략을 짜는 게 가장 현실적인 접근입니다.
안녕하세요 삼오이사님 지방물건 매도때문에 고민이 많으시겠습니다 제 생각을 말씀드려보자면, 28년초에 손실이 지금보다 덜 한 상황이 맞을지(예측 불가하긴 함) 실거주자에게만 매도하는 게 유리한지를 따져보고 매도시점을 정할 것 같습니다 삼오이사님도 아시겠지만 세낀물건은 매도가 쉽지 않잖아요 따라서 당장 갈아탈 물건이 없더라도 이번 전세만기때 세입자를 내보내고 매도하는 방향도 검토해볼 것 같습니다. 지방은 타이밍을 놓치면 매도가 힘들기 때문입니다 따라서 언제 매도하는 게 좋을지 편익과 비용을 따져본 다음에 시점을 정하고, 방향에 따라 플랜을 다르게 가야할 것 같습니다 1. 이번 전세만기 때 매도 시 임차인분께 급한 사정때문에 매도를 해야한다고 말씀드리며 갱신권 안쓰고 나가줄 수 있냐고 요청 (이사비지원등 임차인분 배려 필요함) 2. 28년초 만기 시 세끼고 매도해야하는 상황을 고려하고 임차인분께 미리 말씀드리진 않는다. 거주 불안정성때문에 협조를 안해주실 수도 있고 중도퇴거 가능성이 있기 때문입니다 저도 예상치못한 지방물건매도로 고민이 많은데요 쉽진 않겠지만 꼭 해내서 좋은 자산 쌓으시길 응원드립니다🤍
