(긴급도움요청)부사님이 중개수수료 때문에 화낸 후속이야기… 중개사 직권으로 계약해제가능?

안녕하세요. 지난주에 중계 사 수수료 관련해서 글을 올렸었는데 많은 분들 께서 좋은 답변 남겨 주시고 조언도 남겨 주셔서 너무나 감사합니다.

조언 해 주신 대로 부사님과 잘 협의 해 보려고 노력 하였으나 계약하고  바로 다음날 저에게 내용증명을 보내셨습니다. 

내용은 이러합니다.

중개사님 주장 : 본 건은 전세 계약 갱신 권을 사용 한 후 새로 한 새 계약이니 전체 금액 에 대해서 중계 수수료를 내야 하고 그렇지 않은 경우 중개사의 직권으로 계약을 해제 할 것이며 그 에 따른 법적 진행도 가능하다고 하셨습니다. 

2023년 전세계약 1년 체결

2024년 갱신권사용 2년 연장 

임차인 : 법인 but 중소기업 이라고 하네요. 

하지만 대표가 거주(직원 거주경우만 갱신권청구가능)

임대인: 해외거주로 2023년 당시 최초 계약과 연장계약을 친정아버지가 대리인으로 진행

이번 건으로 본의아니게 찾고 공부하다 보니 법인은 갱신권 사용이 불가지만 중소기업일경우는 가능하되 직원이 거주시만 가능하다하네요

하지만

제가 해외 거주 관계로 저희 친정 아버지께 모든 관리를 부탁 드렸고 아버지는 그러한 법적 내용을 알지 못 하시므로 2년 전에 갱신권 그대로 받아들이셨고 2년 계약 연장하시면서  전세보증금을 5%내도 아니고 아예 올리지 않았습니다.

저는 이번 계약을 진행하면서,

원래는 매도을 우선으로 했어서 계약종료 후 갱신권을 쓰면 매도가 어렵기때문에 차후 갱신권을 쓰지 않는다는 내용을 특약에 적기를 바랬습니다만

양파링님 수업 중 법인은 갱신권 행사 안됨을 계약직전에 알아서 부사님께 문의하니 아닐건데~ 하셔서 그럼 안정장치로 차후 갱신권 사용안됨을 특약에 넣었습니다. 

이또한 갱신권은 1회 밖에 안됨을 모른 저의 무지가 있었고 부사님도 일절 언급하지 않고 특약 이부분을 넣느냐 마느냐를 두고 이야기가 오고 갔고 결국 특약에 넣게 되었지요.

(아무 소용없는 것을요..😅)

다음은 특약의 일부입니다. 

1. 본 계약은 현재 거주중인 임차인의 계약기간이 종료된 후 계약기간을 약26개월 15일간으로 정한 임대차 계약이다
2. 계약금은 기존 계약의 보증금으로 대체하고
3. 기존 계약과 내용은 동일하고 현 시설 상태 그대로의 계약이다
4. 쌍방은 계약기간 종료후 계약갱신청구권을 사용하지 않기로 합의한다.

궁금한 부분은 다음입니다!

부사님은 주택임대차보호법 제7조를 언급하시며 

계약갱신청구권을 사용한 계약연장이라도 보증 금 증액을 5%이상 초과한 계약은 임대인과 임차인이 자유의사로 체결한 새로운 계약으로 보고,

중개보수는 인상된 보증금에 대해서가 아니라 전체보증금 총액이 기준이 되며, 본계약은 계약갱신청구권까지 사용한후에 새롭게 체결한 계약임을 쌍방이 알고 있다. 보증금을 5%이 상 초과인상된 계약은 신규 합의계약이다

라고 주장하십니다

저는 부사님의

내용증명에 대한 답글에 

이번 계약은 동일 임차인이 계속 점유한 상태에서 조건만 일부 변경된 것으로, 계약서 특약에도 “기존 계약 동일 유지” 및 “보증금 대체”로 명시되어 있어 기존 임대차의 연속선상에 있는 계약입니다. 따라서 신규계약으로 볼 수 없습니다.

제7조의 내용은 임차인을 보호하는 내용이지 계약의 성격을 규정하는 것이 아니고 애초에 계약은 갱신 권을 사용할 수 없는 계약이었으므로 24년 당시의 계약도 갱신권 청구에 의한 갱신계약이 아니라 보증금증액 없이 그대로의  연장계약이었고 이번에도 그 연장선으로 보고 새계약이 아니라 보증금만 증액한 연장,변경계약이라 주장했습니다.

또한 실제로신규 임차인 안내나 매수인 안내 등 현장 중개행위가 전혀 없었음을 언급했습니다. 

중개보수와 관련해서는 금액, 산정 기준, 부담 구조에 대해 사전에 어떤 설명이나 협의도 받은 사실이 없습니다.(중개인은 이부분에 대해 친정아버지께 수수료이야기를 하셨다 주장하지만 계약당사자인 저는 전혀 들은 바가 없는게 사실입니다)

하지만 중개사님은 기한 내 보증금 전액에 최대 상한율을 적용한 123만원 전액을 입금하지 않으면 중개사 직권으로 계약을 해제한다고 하셨습니다.

부산-광주간 거리로 전자계약을 하신다 해서 그리했고 아직 잔금일이 3일 남았습니다. 중개수수료 지불 기한이 4/30일로 말씀하셔서 일단 저는 위와같은 답변문자와 함께 50만원을 입금해 드렸고 (보증금증액 8천에 상한요율 적용보다 2배) 협의를 요청했습니다.

중개사님은,

일방적인 주장을 이해할 생각이 전혀없으며 중개 보수를 청구함에 있어서 법적으로 아무런 하자가 없다 하시고

나머지 금액 73만원을 입금하지않으면 계약의 직권해제와 법정소송까지 할것을 다시한번 더 말하며

관련법적 쟁점에 대한 논의도 법정으로 확대해서 다투어 보자 

하시고 

덧붙여 임차인이 중소기업이니 갱신권청구가 가능했고 갱신권 사용했으니 이번 건은 새계약이라 주장합니다.

제가 계약전에 여쭤봤을때 직원이 아니라 대표가 거주한다 하셨는데 그러면 애초에 2024년 재계약 자체가 갱신권청구 자체가 안되는 계약이었고 보증금 증액도 없었으므로 단순 연장계약 아닌가요? 그렇다면 이번에도 보증금만 증액한 연장계약 아닌지..궁금합니다. 

또, 제가 찾아본 바에 의하면 

제543조(해지, 해제권)

① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

중개사가 주장하는 직권에 의한 계약해제권 대해서는

민법 제543조에 따라 계약 해제는 계약당사자에게만 인정 
 

중개인에 의한 계약 해제는 법적으로 불가한데 

중개인의 주장대로 직권으로 계약해제가 가능한 건지  다른 분들의 의견을 묻고 싶습니다. 

어떻게 보면 그냥 다 지불하고 넘어가고 말자 할 수도 있겠지만 그러한 결정을 내리기 전에 제 생각이 저만의 생각인건지 오류가 있는것은 아닌지…

다른분들은 어떻게 생각하시는지 의견이 궁금합니다. 

맞는거 같다 아닌거 같다 솔직하게 답변 달아주시면 다수의 의견을 경청하고 반영하고 싶습니다!

두서없고 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 

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