안녕하세요
오래가는 열정, 푸른심장입니다.
오랜만에 글을 쓰네요.
꽤 오래 전부터 이런 얘기가 많이 들립니다.
"지방은 안돼요" "인구소멸이에요"
"똘똘한 1채로 갈아타야합니다"
거기에 요즘은 정부정책으로 인해
"다주택자 세금때문에 난리난대요"
"정부에서 1채 빼고 다 팔라는대요?"
이런 잡음들이 수없이 들립니다.
그렇다면 정말 지방아파트 투자는 이제 끝났고,
무조건 수도권아파트로 가야할까요?
그리고 꼭 똘똘한 1채만이 답일까요?
NO
결론부터 말하자면 전혀 그렇지 않습니다.
개인의 자산상황, 소득-지출-저축액,
그리고 투자실력과 원하는 목표에 따라서 다릅니다.
누군가는 강남3구 용산 한강벨트 고가아파트
1채로 집중 할 수도 있고,
+가벼운 비규제 1채정도 더 가져갈 수도 있고,
+주식투자로 이어나갈 수도 있습니다.
누군가는 서울수도권에 1~3채 가져갈 수 있고,
누군가는 지방투자를 지속해 나갈 수 있습니다.
단 서울수도권 외곽으로 가면 갈수록,
지방으로 가면 갈수록,
지방에서도 인구규모가 작아질수록,
투자가치가 있는(돈 벌) 아파트를 고르는
안목이 더더욱 중요해 지는 것은 명확합니다.
저는 운좋게 서울에 꽤 똘똘한 1채를 투자했고,
광역시 지방아파트 1채를 투자했었습니다.
그러다가 '25년 10월에 지방아파트 1채를
서둘러 팔고 수도권아파트로 갈아탔는데요.
왜 이런 결정을 했는지 그 결과는 어땠는지
적어보려 합니다.
이를 통해 지방아파트는 무조건 안돼.
"지방 팔고 수도권으로 무조건 가야해."
라고 생각하시던 분들이 있다면
과연 이게 맞을까 ? 한 번 되짚어 보시고,
더 좋은 결정을 하시는데 도움이 되기를 바라겠습니다.
보통 매수보다는 매도가 어렵다고 해서,
매수는 기술이고, 매도는 예술이라고 합니다.
그만큼 매도 의사결정이 어려운데요.
저의 매도결정 기준은 아래와 같습니다.
(물론 강의에서 선생님들께 배웠습니다)
1)수익이 났고, 갈아탈 대안(대체투자 자산)을
가지고 있는가?
2)수익은 없지만, 확실하게 더 좋은 갈아탈 대안
(대체투자 자산)을 가지고 있는가?
3)팔지 않으면 버티지 못할 상황인가?
갈아탈 대안의 투자기준은 이렇습니다.
(이것도 강의에서 선생님들께 배웠습니다)
1)가치가 있고, 가치대비 저평가 되었는가?
2)수익대비 투자금이 적정하게 들어가는가?
3)원금을 잃지않고, 리스크 감당이 가능한가?
이런 매도.투자기준을 가지고 결정했습니다.
제 지방아파트는 수익이 크지 않았고
여전히 싼 가격이었지만,
확실하게 더 좋은 자산(절대가2배, 수도권)을
여전히 싼 가격에 살 수 있었기에
갈아타는 결정을 할 수 있었습니다.
이 과정에서 놓치기 쉽지만
놓치면 안되는 부분이 바로 저평가 인데요.
이는 투자의 본질과 맞닿아 있습니다.
"가치가 있는 것을 싸게 사서 비싸게 판다"
지금 혹시
아직 싼 지방아파트를 팔고,
비싼 서울아파트를 사려고 하지 않으신가요?
"싼걸 팔아치우고 비싼걸 사려고 한다?"
또한 내 자산의 가치를 정확히 알아야 합니다.
저는 광역시 중심부에 18년식 애매한 연식의
84타입 4억대 물건을 가지고 있었습니다.
해당 광역시 그 지역에서 그 연식에 4억이면
거의 찾아보기 힘든 가격입니다.
선호신축 59타입이 5~6억 하는 지역이라
저평가인 것도 맞지만,
한편으론 입지와 상품성으로 결정되는
선호도가 떨어지는(애매한=늦는) 단지입니다.
그렇기 때문에 갈아타기 의사결정을
더 확실하게 할 수 있었던 것 같습니다.
만약 6억대 선호 신축을 가지고 있었다면
조금 여유롭게 매도해서 수익을 더 가져가고
비규제지역을 좀 더 샅샅이 뒤져서
투자를 했을 것도 같습니다.
지금 이 글을 읽기 전까지
무작정 다른 사람들 따라서
"지방은 안돼, 서울로 가자"
외치고 있지는 않으셨나요?
이 글을 통해
매도의사결정의 기준과
투자의 본질과 기준에 대해서
다시 한 번 생각해볼 수 있고
조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
+ 고백하자면
이 과정에서 당연히 저도
아쉬운 결정들을 했어야 했습니다.
투자 후 복기를 하고 덮어두었는데
다시금 뒤적뒤적 하다보니 마음이 또 쓰리네요.
서울아파트 투자를 충분히 할 수 있었음에도
시간을 낭비하다가.. 10.15대책이 터지고
5일장에 미친듯이 매도매수를 진행했지만
서울 후보물건들이 다 날라갔고
결국 비규제지역 앞단으로 우회하였습니다.
듣도보도 못한 강력한 규제가 터지고
5일동안 현장에서는 투자광풍이 불어서
매수협상을 제대로 하지 못했습니다.
또 급하게 매도를 하느라
수익을 더 충분히 챙기지 못했고
관계를 맺었던 세입자분과 부사님과의
충분한 교감없이 매도하게 되었습니다.
마스터님께서는
그 와중에 그래도 옮겼다는게 잘했다.
라고 해주셨지만 씁쓸함은 없어지지 않네요.
앞으로 더 좋은 투자를 위한
자양분으로 삼아야겠습니다.
