안녕하세요 리치드리머입니다.
1주차 강의로 권유디 튜터님께서 26년 4월 수도권 현재 시장 분석과 수도권 투자기준에서부터 투자사례와 10억 달성 로드맵까지 알차게 만들어주셔서 그 어떤 강의보다도 수도권 현재 시장상황과 대응에 대한 인사이트를 얻을 수 있었던 것 같습니다. 또한 할 수 없는 영역에 스트레스 받지 말고 이럴 때일수록 이러한 상황에 휘둘리지 말고 본질에 집중하여 할 수 있는 일을 꾸준히 해나가면서 중심을 잡는 투자자가 되는 것이 무엇보다 중요하다는 것을 느끼게 해준 강의였다고 생각합니다.
개별단지까지 가치판단이 내려가야 한다!
인천 부평구와 서울 양천구의 단지 가치 비교사례를 보여주시며 급지가 좋다고 무조건 좋은 급지의 단지를 우선으로 보면 투자결과 아쉬울 수 있다는 말씀과 함께 지역을 퉁쳐서 보지 말고 가치판단을 개별단지까지 내려가서 봐야 더 벌 수 있는 투자를 할 수 있다고 튜터님께서 말씀해 주셨습니다. 급지와 위치에만 너무 매몰되지 말고 단지 자체의 선호도를 보는 것이 무엇보다 중요함을 느꼈던 것 같습니다,
전고점에 매몰되지 말고 임장과 임장보고서를 통해 해당단지의 가치 판단에 집중!!
과거 전고점이 높았던 단지의 급지가 높지 않은 단지들을 보여주시며 그때 당시의 연식이 많이 들어간 전고점을 너무 믿지 말고 현재 입지가지와 선호도, 미래가치까지 임장과 임장보고서를 통해 해당 단지의 가치를 판단할 수 있어야 한다는 말씀도 기억에 남았던 부분이었습니다. 전고점은 가치판단의 참고지표로만 활용하고 직접 손품과 발품을 통해 그 단지의 가치를 파악하는 데에 더 집중해야 겠다는 생각이 들었습니다.
같은 투자금으로 상위급지에 투자할 수 있는 곳이 없는지 반드시 확인
유디 튜터님께서 서울 5급지 랜드마크 단지와 경기 1급지 단지를 비교해 주시면서 랜드마크 신축이 아무리 좋아도 그 보다 상위급지를 반드시 확인해야 된다는 말씀을 해 주셨습니다. 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 위해서는 후보단지를 좀더 넓게 보고 더 좋은 단지는 없는지 항상 찾아보고 의사결정해야 겠다는 생각이 들었습니다.
지역마다 선호하는 요소가 다를 수 있다!
생활권 선호도를 설명해 주시면서 무조건 2호선 역세권에 있는 단지라고 다 좋은 것이 아니라 해당 지역에서 주로 출퇴근하는 주요업무지구가 어디인지, 지하철 노선은 어떤 노선을 주로 이용하는지 수요에 따라 선호요소가 달라질 수 있다는 튜터님 말씀도 인상적이었습니다. 또한 강남 접근성만 볼게 아니라 여의도, 광화문, 마곡 등 7대 주요업주지구 접근성도 함께 고려하고 교통수단도 지하철에 한정하지 말고 이용할 수 있는 모든 수단도 같이 고려하여 단지의 가치를 판단할 수 있어야 한다는 말씀까지 선호요소도 퉁쳐서 볼 것이 아니라 그 지역 내에서 선호하는 요소가 무엇인지 디테일한 킬링한 줄을 찾는 것이 중요하구나를 느꼈던 것 같습니다.
환금성의 본질
환금성의 구체적인 정의를 말씀해 주신 부분도 기억에 많이 남았습니다. 단순히 저층과 탑층, 세대수로 판단할 것이 아니라 어느 땅(입지)에 있고 주변 비슷한 가치의 가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지 인지? 그리고 무엇보다 하락장에서도 잘 팔팔릴만한 단지여야 갈아탈 수 있는 환금성이 좋은 자산이라고 말씀해 권유디 튜터님께서 말씀해 주셨습니다. 단지 자체의 거래량으로 판단해 왔던 저에게는 놀라운 사실이었고 환금성을 보기 위해서는 주변단지의 가격도 같이 살펴야 겠다는 생각이 들었습니다.
저평가냐 리스크 대비냐
저환수원리 모두 충족하는 단지를 투자해야 하지만 저평가와 리스크 둘 다 고려해야 하는 요소지만 사람에 따라 어떤 요소에 비중을 두어야 하는지 말씀해 주신 부분도 기억에 남았습니다. 소득과 저축액에 따라 중요도가 달라질 수 있는데 지금은 소득액과 저축액이 많지 않아 저평가 보다는 리스크에 좀더 비중을 두어야하지 않을까하는 생각이 들었습니다.
지방 물건 매도와 임장의 중요성
1호기 매도와 2호기를 준비하는 상황에서 가장 집중해서 들었던 부분이었습니다. 일단 내 물건을 적극적으로 매도해 줄 수 있는 적극적인 “저승사자” 사장님을 찾는 것이 무엇보다 중요하고 금융비용이 다소 들더라도 리스크를 제거하는 방향으로 매도에 유리한 조건을 만드는 것이 중요하다는 것을 알 수 있었습니다. 전화임장과 매물임장을 통해 내 파트너가 될 부사님을 적극적으로 찾아보고 세입자를 내보낼 때 드는 금융비용이 얼마가 드는지 계산해봐야 겠다는 생각이 들었고 네이버부동산에 올라오기 전에 나에게 먼저 연락이 올 수 있도록 전임과 매임을 적극적으로 해야 겠다는 생각이 들었습니다.
확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로!!
10억 달성 운영 로드맵에 대해 튜터님께서 설명해 주실 때 자산 운영의 핵심요소로 가장 중요한 것으로 확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 가야한다는 것이고 그게 아니라면 계속 기존의 자산을 보유하면서 갈아탈 상급지 앞마당을 꾸준히 늘려가야 한다고 말씀하셨습니다. 지방물건을 무조건 팔려고만 하지 말고 더 좋은 자산, 확연하게 좋은 자산을 우선적으로 찾는 것이 중요하구나를 느꼈습니다.
상황에 맞게 변해야 한다!
부동산에만 머물렀던 것이 가장 후회되었다는 권유디 멘토님께서 가장 마지막에 말씀하신 부분으로 사이클과 규제에 따라 보유자산을 뭉치거나 뿌리는 등 유연하게 가져가고 주식과 코인도 알아야 할 때는 알아야 한다는 말씀에서 이제는 정책기조와 시장상황에 따라 유연하게 움직이는 것이 투자자자로서 오래 살아남을 수 있는 방법이구나를 다시 한번 느꼈던 것 같습니다.
