[실전35기 육육이 튜터님과 10억 달성할 뇽뇽이들 열꾸] 1강 강의 후기

조금 어려웠지만 혼란스러운 지금 같은 시장에서 저에게 꼭 필요한 강의였습니다.   

기억하고 싶은 말

• 이제는 가격의 변화에 신경쓸게 아니라 현재의 가격 상대적 비교평가가 중요한 시기가 왔다.
• 중요하지만 매번 깜빡하는 것 ! → 투자금이 아닌 가치에 먼저 집중하기

핵심

채수 늘려가지 말라는게 아니라 정책을 보고 하자

 * 매수 잘 했어도 지키지 못하면 길게 투자할 수 없다

통화량과 매매가를 통해 저평가 지수를 표시해 주신게 인상 깊었습니다

**지금은 서울이 싼 구간은 아니다. 부산은 너무 싸구나..

부산에 아직 오를 여력이 있다는걸 생각하고 천천히 기다리자

미래가 어떻게 될지 모르지만 과거 전고점을 계속 갱신하던 시기를 떠올리면서, 지금 전고점을 넘었더라도

상대적 비교평가를 통해 투자 의사 결정하는 실력이 필요할 것 같다

  ** 물론 상승폭이 큰 단지일수록 하락폭이 클 수 있다는 점을 인지해야 하지만 장기적으로 보면 이긴다는 확신을 가저야함. 상급지일수록!!

많이 오른 단지의 기준을 전저점 대비60%로 주셨음. 

**30%언더면 싼거다! → 하락은 적더라도 장기적으로 수익은 적을 수 있다는 것 인지 필요

가치에 집중 먼저 해야겠지만, 투자하기 전 헷갈릴때 쓰면 좋은 지표가 될 것이라고 생각

반드시 전고점이 아닌 현재 입지로 판단하는 연습 해야함!

가격에는 땅의 가치 건물가치 같이 들어가는데 연식이 많이 반영된 전고점일 확률도 있기 때문에

전고점의 가치에 맞지 않는 가격을 형성 할 수 있는 가능성도 있음

전고점에 집중 보다는 현재 가치에 먼저 집중하는 연습이 필요. 지난번 투자때도 지방 물건이였는데도 마지막에 전고점을 보면서 판단을 잘못할 뻔한 경험도 있음. 현재 가치에 집중

실패하지 않는 투자 - 급지 관련

1. 같은 투자금으로 상위 급지에 투자할 수 있는 곳이 없는지 확인
2. Risk가 걱정된다면 전세금 5%를 마통이나 신용대출로 대응 가능한지 확인

3. 상급지 앞마당 같이 늘리기

   수도권 지방 가리지 않고 투자금 범위에 들어오는 지역들 위주로 가고 했고, 이는 상급지 앞마당이 없는 것으로 이어졌다. 수도권도 2급지 이상으로 1개도 없고 지방도 울산 제외하면 지역별 1등 앞마당이 거의 없음. 상급지도 알아가야 겠다.

    

막연하게 생각했던 기다리면 전세금이 붙어서 더 좋은 투자할 수도 있지 않을까? 에 대한 힌트

부동산이 투자 자산으로 인식되면서 전세가율로 판단하는게 어려워젔고, 쉽게 말해 매가가 먼저 도망가버리가 쉬워젔기 때문에, 현재 가지고 있는 투자금에서 베스트를 하는게 좋다

 * 원금 보존을 전세가율 보다는 전저점을 기준으로 잡는 것도 좋은 힌트가 될 것 같다

가진 돈으로 할 수 있는 최고의 선택 하자 !

매도관련 

- 금융비용 아끼는 것 보다는 세입자 리스크를 안지 않는게 유리할 수 있다. 

- 1호기 전세 때, 한 부동산 사장님에게 너무 의지해서 아쉬움이 많이 남았는데, 저승사자 사장님을 찾아 보는 것도 많이 도움이 될 것 같다. 

신축 아파트 전고점 판단할때

전고점 비교를 통해 실거주 가치의 가격 차이를 보고 그만큼 전고점을 감안해도 나쁘지 않을 것.

세금

어떻게 써먹어야할지 어렵지만 두고두고 꺼내서 볼 것 같다. 

알아야 하지만 애써 회피하고 다녔던 종부세, 양도세의 디테일을 알 수 있었다. 

공시가격, 기본공제, 공정시장개액비율, 이런 디테일을 암으로써 바뀌게 될 정부의 정책도 조금은 알아 들을 수 있을 것 같다.

 결론은 결국 좋은 자산을 취득해야 하고 이를 위해 상급지 앞마당을 늘리면서 내가 쥘 수 있는 카드를 늘려야 한다.