[열반스쿨 실전반 35기 24조: 3355 하루하루 쌓아 원베일리로 24가조_밸류매니아] 실전반 1강 후기: 아는 것을 넘어 '진짜 내 것'을 만드는 시간

[열반스쿨 실전반 35기 24조: 3355 하루하루 쌓아 원베일리로 24가조_밸류매니아] 실전반 1강 후기: 아는 것을 넘어 '진짜 내 것'을 만드는 시간

들어가며: ‘공부를 위한 공부’가 되지 않게 하기 위해

재테기부터 지투기까지 지난 6개월 간 월부 안에서 열심히 배우고 또 걸었다. 6개월 동안 매달 강의를 들으며 내 머릿속에는 수많은 지식들이 입력됐지만, 현실은 아직도 ‘내 집’ 한 채 갖지 못한 무주택자라는 사실이 나를 이따금씩 무겁게 짓눌렀다. 40대 중반이라는 나이에 아직도 가정도 일구지 못하고, ‘내 집’도 없다는 현실을 극복하기 위해 시작한 이 공부가 혹시나 ‘공부를 위한 공부’로 끝나버리면 어쩌나 하는 불안감이 불쑥불쑥 고개를 내민다.

솔직히 말하면 이번 실전반 수강이 나의 그 불안감을 좀 덜어주길 바라는 마음으로 시작한 것이 사실이다. ‘실전반’이니까. ‘진짜 실전을 경험하면 내게 분명 변화가 오겠지?'라는 바람이 있었다. 하지만 강의를 들으며 그 바람이 너무 날로 먹으려는 마음이라는 걸 깨달았다. 변화가 내게 오는게 아니라, 내가 변화를 만들어야 하는 거니까. 1강 권유디 강사님의 강의는 나에게 ‘구체적인 행동’의 중요성을 일깨워주셨다. “투자는 점이 아니라 선이다”라는 말씀은, 매수라는 마법 같은 순간을 기다리던 나에게 ‘보유와 운영’이라는 더 긴 호흡의 근육이 필요함을 깨닫게 해주었다. 이제는 ‘할 수 있을까’를 묻는 단계를 지나, ‘내가 할 수 있는 것 중에서 가장 잘 할 수 있는 것을 과연 어떻게 해낼 것인가’라는 질문에 THINK HARD하는 실전 투자자의 단계로 들어서려 한다.

인상 깊은 부분: 실전 가이드북, 가치에 눈을 뜨다.

① “좋은 곳에 갇히지 마라”: 감정을 뺀 냉정한 비교평가

지난 열반스쿨 중급반 때 밥잘님의 강의를 통해 ‘거절’에 익숙해지는 연습을 했다면, 이번 권유디님의 강의에서는 ‘감정’을 버리는 방법을 배웠다. 40대 중반의 혼자인 나는 의사결정이 자유롭다는 장점이 확실히 있지만, 반대로 내가 ‘좋아하는’, ‘나만 좋아하는’, ‘취향’에 함몰될 위험도 컸다. “거기 살고 싶다”, “여기가 좋다”는 마음은 인간의 본능이지만, 투자자라면 그 마음을 억누르고 ‘내 예산 안에서 가장 가치 있는 단지’를 골라내야 한다. 신축의 화려함에만 이끌려 하지 못하는 것에 대한 아쉬움만으로 멈춰 있기보다는 내가 할 수 있는 단지를 찾아, 수익을 내겠다는 다짐을 했다. 투자는 사랑 고백이 아니라, 철저한 ‘가치 교환’임을 다시 한번 가슴에 새겼다.

② 저환수원리의 실전적 디테일: 전고점을 넘어 전저점을 보라

그동안 저환수원리를 이론으로만 알았다면, 이번 강의는 그것을 날카로운 ‘무기’로 다듬어주었다. 특히 인상깊었던 것은 하방 지지선으로서의 ‘전저점’ 개념이다. 단순히 전세가율에만 의존하는 것이 아니라, 지난 하락장의 바닥이었던 전저점 대비 현재 가격이 얼마나 안전한지를 따져보는 것. 이것이야말로 잃지 않는 투자의 핵심이었다. “수익률보다 수익금”에 집중하라는 말씀은, 작은 갭에 집착하느라 더 큰 가치를 놓칠 뻔했던 나의 좁은 시야를 트이게 해주었다.

③ 10억 로드맵: 한 번에 가는 길은 없다.

튜터님도 처음부터 서울 신축으로 시작하지 않았다. 지방과 수도권을 거쳐 자산을 불려 나간 그 과정이 나에게는 세금 공부보다 훨씬 현실적이었다.(세금 부분은 사실 이해도 안 되고 너무 어려웠다. 무주택자인 나에게는 현실과 너무 동떨어진 이야기 같았다.) 1억을 1억 5천으로, 2억으로, 3억으로 불려가는 그 지루한 보유의 시간을 견뎌야만 비로소 강의에서 말하는 그 화려한 세금 혜택(?!)의 주인공이 될 수 있다는 걸 알았다. 지금 나에게 필요한 건 세금 걱정이 아니라, 내 작고 소중한 종잣돈을 태울 ‘가장 튼튼한 배’를 고르는 안목이다.

적용할 점: 나만의 실전 ACTION PLAN

① 1시간 이내 강남 접근성을 기준으로 한 ‘단지 가치 리스트’ 작성

사실 나는 아직 수도권 급지 구분을 못한다. 어느 구가 어느 구와 붙어있는지도 잘 모르고. 그러다보니 업무지구 접근성도 잘 이해를 못했었다. 그나마 2월에 부천을 걸으며 처음으로 수도권에 대한 감각을 익혔을 뿐이다. 이제는 수도권 급지도 제대로 익히고, 단순히 급지만 아는 데서 그치지 않고, 7대 업무지구 접근성에 대해 파악할 수 있도록 노력하겠다. ‘입지 독점성’ 기준으로 단지들을 줄 세울 수 있도록, 내가 가진 예산 안에서 살 수 있는 ‘최선의 샤넬.. 아니.. 프라다.. 아니.. 빈폴’ 후보군을 뽑을 수 있도록 단지 가치 리스트를 내 앞마당에서 만들어보겠다.

② ‘가상 매수 계약’ 시뮬레이션: 실행의 공포 깨기

아직 아파트를 사 본 적이 없는 나는 ‘계약’이라는 단어만 들어도 불안하다. 지난달 임장지의 부사님이 “매도자한테 깎아줄 수 있는지 물어볼게요!"라고 하셨을 때도 불안했었다. 결과적으로는 계약까지 가진 못했찌만.. 이번 임장 때는 마음에 드는 단지를 정하고, 실제로 사장님께 “전세 세팅 조건으로 당장 가능한 급매가 있는지” 구체적으로 네고하는 연습을 해보려 한다. 입금 버튼을 누르기 직전의 긴장감을 미리 경험해 보며, 내가 고른 단지에 대한 확신을 갖고, ‘돈을 쓰는 사람’이 아니라 ‘가치를 사는 사람’의 멘탈을 장착하겠다.

③ 매일 밤 10분, ‘10억 로드맵’의 시각화와 자산 재배치 시뮬레이션

부동산이라는 ‘창’과 현금흐름이라는 ‘칼’을 동시에 갈겠다. 하락장이 오면 상급지와의 격차가 줄어든다는 원리를 기억하며, 내가 가진 첫 번째 물건을 언제, 어떤 상급지로 갈아탈지 미리 시나리오를 써보겠다. “자산은 계단식으로 성장한다”는 말씀을 믿고 첫 투자 후 지루할 정체기를 견뎌낼 마음체력을 기르겠다.

마치며: 이제는 수도권으로..

투자 공부 7개월, 이제는 ‘모르는’ 사람이 아니라 ‘아는 것을 실행할 줄 아는’ 사람이 되어야 할 때다. 시작은 초라할지라도, 끝은 찬란할 수 있음을, 내 노력에 따라 변할 것임을 믿는다.

43세, 누군가는 늦었다고 할지 모르지만, 나는 지금이, 오늘이 내 인생 가장 젊고 뜨거운 순간임을 안다. 10년 뒤 2036년, 15억 자산가가 되어 있을 내가 오늘의 나에게 “그때 열심히 강의 듣고, 임장하며 투자자의 길을 걸어줘서 정말 고맙다”고 말할 수 있도록 오늘처럼 현타가 오고 감정기복이 심해져도, 너무 걸어서 무릎이 아프고 허리가 쑤셔도 멈추지 않겠다.(무리하겠다는 말이 아니다. 건강하게 꾸준히 할거다.)

나는 여전히 밸류매니아, 포기를 모르는 남자니까.