서울투자기초반 31기 -다산잭슨-

#현재 시장에서 투자자 가 할수 있는것 은 ?

현재 시장의 상황에 감정적으로 반응 하지 않기 

가격의 변동에 휘둘리지 말고 , 장기적인 시각을 가져야 할것 !

그리고 가격의 흐름을 아는것 이 가장 중요하다

#26년 현재 서울 수도권 규제 10.15 대책 

규제 지역 , 토허제 확대 

ltv 40% 강화 하였고 , 매수후 2년 실거주 의무 ( 임대 , 매매를 하지 못함 )

#10.15 대책 이후 영향 

전세 물량 감소 : 

토허제 지역 의 전월세 물량이 감소 , 부족 현상 나타남 , 왜? 향후 서울 수도권의 공급이 없으며 , 기존에 전세 임차인들이 계갱신을 사용하며 , 추가 거주를 희망 하고 , 전세낀 물건들은 매수가 어려움. 

매매 물량 감소 :

매매 물건 감소 , 전 월세 낀 물건 거래 가 어렵기 때문에

거래량 감소 : 거래량이 줄어드는 상황에서 가격 이 형성

#생각해보기 

규제로 인한 물건 감소 와 그에 따라 거래량이 감소되며 , 공급 물량이 부족하여 전세가격이 오를수있는 환경이다. 

투자의 본질 은 변하지 않음 , 가치 대비 가격이 싼 자산을 취득하고 보유한다! 

#5.09 양도세 중과 ( 다주택자 가 조정지역에서 매도시 양도세 중과 )

2주택자 기본세율+20% , 3주택자 이상 기본세율 +30% 

시장에 매물이 부족한 흐름이 뉴노말 이 되면서 , 매물이 부족한상태에서 호가가 계속 뛸수있는 상황이다. 

#현재 부동산 시장 의 모습 *수급 

토지 거래 하가 구역 에서는 신규 전세물량이 출화될 수 없어 전세 시장의 불안이 심화 될 가능성이 높음 !

지난 상승장 에서는 입주가 있어 전세 물량이 있었지만, 지금은 입주도 전월세 물량 모두 부족한 상황이다! 

#서울수도권이 모두 날라가면 어떡하나?…

지금은 아파트 를 사야 하는 시기 라는것!

규제로 사람들이 매수를 고민하는 시기가 기회 라는것 

그리고 우리의 예산으로 매수시기 를 놓치게 된다면 , 점점 가치가 떨어지는 단지를 선택 할수있다라는점 

서울 수도권 투자는 시간과 시기 에 따라서 지역내 , 단지내에서 서로 다르게 투자 기회가 발생 한다. 

내가 매수가능한 가장 가치있는것을 투자 한다!

전저점 대비 크게 상승한 아파트 일수록 금리 급상승 등으로 매수세가 위축될경우 하락폭이 더욱 커질수있다는것을 알고 매수해야 한다는것! ( 장기적으로 우상향을 확신하고 , 단기적인 가격 변동을 감내 할수있다면 괜찮다! )

#서울 수도권 의 핵심 가치 다시 정리 하기 - 임장 하는 방법 까지 -

#A지역 의 매매가격 의 전고점 이 더욱 높은 단지 그리고 지금 시장에서 거래가 분위기를 보고 , 교통이 중요한지 

환경이 중요한지 를 한번 더 알아가보기!

#지역별로 핵심 입지 요소가 다르다 는 것! 이것을 알고 투자 우선순위를 결정 한다! 

#강남 3구를 이야기 할때 , 가격의 오름차 에 따라서 , 지역이 뒤 바뀔수 도 있다.

#1급지 생활권 의 특징 은 네임 벨류 가 있다는 것 ! #"나 ( ) 살어~" 

#현재 생활권에서 부족한 부분 이 개선이 된다는 점이 있다. (예시: 강동구 의 9호선 연장으로 하여 , 강남 업무지구 로 접근성이 좋아진다는 점 ,입지 개선 ) 

#하나의 생활권에서도 , 직장이 존재 하고 , 좋은 곳 과 좋지 못한 곳이 있음에 지역의 격차가 크게 나타나는곳 이 있다는 것! 영등포 구 , 마포구 라고 해서 사람들이 다 좋아하는 것이 아니다. ‘통’ 으로 보지 말고 , 지역을 뾰족하게 봐라!

#지역의 직장이 있다는 것 이 중요하다. 강서구 와 영등포구 지역내 에 직장이 있다는것은 직장인 수요가 풍부하며 , 수요가 있다는 것! 

#서울 수도권은 공통적으로 교통이 모두 중요하지만 , 각 생활권 지역 마다 핵심 가치는 다르고 , 자체 업무지구를 가지고 있는 지역에서는 일자리 접근성 (직주 근접성) 이 역세권 만큼이나 중요 하다는 것! 

#강북 지역 

이미 앞마당이지만 , 재개발 이후 변화된 모습을 다시 임장 을 가보고 선호도를 파악 해라 -동대문구 이문휘경 생활권-

서울 4급지 지역의 일자리가 많지 않은 곳 은 교통이 중요 하다는것! 

서울 5급지 지역의 핵심 입지 요소는 꼭 교통이 아닐수있다. 해당지역의 핵심 입지요소를 파악하고 , 입지요소 에 해당하는 단지를 투자 우선순위로 판단 해라! -역세권 보다 중요한 것은 그지역 사람들이 정말 로 좋아하는 핵심 입지 요소 라는것 을 잊지 말자! -

#경기도 핵심 지역 의 입지 요소별 특징!

#경기도 상급지는 거의 서울2급지 이상의 가치를 가진 단지들이 있다는것!

#경기도 성남 의 자체 일자리 분당! 과 강남 접근성이 뛰어난 교통! 그리고 학군까지 3가지 핵심 요소를 가진곳이다!

추가로 쾌적한 환경! 

#경기도 안양 과 용인시 수지구 의 최근 매매 증감 속도는 강남 접근성이 뛰어난 수지가 빠르다! 

-교통이 우선 순위인가?-

#경기도 4급지 의 단지들 중 강남 접근성 1시간 이내 , 그리고 그 지역 의 핵심 가치 요소를 가지고 있는 단지는 투자 할수 있다! 단, 투자는 우선순위 문제다! 같은 투자금 으로 투자 시 더 좋은것 을 투자한다! 는것 ! 변하지 않는것!

#역세권 구축 과 비역세권 신축 투자 우선순위 는? 시간이 지날수록 건물 가치는 감가상가되며 , 땅의 가치 (교통 또는 학군 , 해당 지역 의 핵심 가치 ) 만 남게 된다는것! 땅의 가치 는 상승 한다는것! 

#가치 성장 투자 를 하기 위한 4단계 

1. 서울내 가치 성장 투자 를 할수있는 접근 범위를 설정 ( 강남 1시간 이내 들어오는 지역 + 300세대 이상 )

2. 내가 가용 할수있는 자금으로 갈 수 있는 단지를 정리 하고 가치를 확인 한다!

강남 과 한강 에서 가까운가? 강남 여의도 도심 접근성이 좋은가? 거주 환경이 좋은가?

3. 현재 가격의 수준을 보고 나에게 앞으로 무슨 일이 벌어질지 안다!

전고점 이 넘은 것 : 똘똘한 한 채 ( 최우량 자산이나 , 빠르게 상승한것 은 하락폭이 클수도 있다는것 )

전고점 이하 : 비싸지 않은 것이다. 서울 아파트 와 같은 우량 자산을 비싸지 않게 매수할 수 있으므로 좋은 투자 대상이다.

전고점 대비 -15% 이하 : 비싸지 않은 수준 을 넘어서 싼 것! 서울 경기도4급지 안에 있다면 적극적으로 투자 검토 필요!

tip: 지금 비규제 지역에서 투자시 , 투자자 유입으로 전세 경쟁률이 심해져서 ,전세를 빨리 뺄수 없을지도 모른다는 것!

" 빠르게 1등 물건으로 만들고 나오세요~ "

#오히려 투자를 하기 더욱 편해진 시장~이라는 것! 비규제 지역 끼리 비교 평가를 통해서 가치 판단을 하고 저평가 여부를 알고 투자를 진행 하면 된다! 규제 지역 끼리 ! 비규제 는 비규제 지역 끼리 비교 평가를 한다! 

#내가 지금 해야 할것 은 , 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 최선의 단지를 선택할 것 !!!

#결국 성공하는 방법 중 나에게 적용 할것!

1.목표를 달성 하는데 방해가 되는 문제를 찾아내고 용인하지 마라 !

2.근본적 원인을 찾아내기 위해 문제들을 정확하게 진단 하라 !

3.문제를 해결할 계획을 세워라 !

#나의 투자 계획 2가지 포지션 으로 생각 해보기