[서투기31기 우리 딱! 이번 달 3십일만 해보3!! S밀리] 수도권 시장, 입지, 시세, 전략까지 한번에???

안녕하세요. S밀리입니다.

3개월 만에 다시 듣는 서투기인데도 
내용이 조금씩 다른 걸 보면 
강사님들은 대체 강의 준비를 얼마나 어떻게 하시는 건지 궁금해집니다.

이번 1강 주우이 멘토님의 강의를 통해 
현 수도권 시장, 25개구의 입지 및 시세 분석을 한 판에 배울 수 있었는데요.
저에게는 크게 전저점, 실거주 가능여부에 따른 투자 전략이 와 닿았습니다.

전저점 
하락장을 지나 상승장이기 때문에 
전고점 대비 하락률이 의미가 없는 것은 이해했습니다. 
저 역시 아파트의 가치 자체를 보려고 좀 더 노력하고 
가격이 싼지 비싼지를 판단할 때 전고점은 크게 신경쓰지 않는 것 같습니다. 
 

추가로 비교평가를 할 때도, 
아무리 전고점이 더 높았더라도 
제가 생각했을 때 더 가치있는 단지라면 전고점은 신경쓰지 않는 것 같습니다.

그렇다면 전저점은? 
전저점에 대해서는 지투기 때 
권유디 튜터님께서 한번 언급해 주신 적이 있습니다.
이번에 주우이 멘토님의 강의까지 들으면서 제대로 이해할 수 있었습니다. 
역시 반복의 힘!!

결론부터 보면 수도권 시장에서 
전저점대비 2배 이하 가격에 매수한다면? 
적어도 잃지는 않는 투자를 할 수 있습니다. 
(싸게 사는 건 다른 문제입니다)

언제 활용할 수 있을까? 
이젠 전고점을 통해 현 가격 수준을 파악하기는 어렵지만, 
내가 보는 단지가 가치가 있는 건 분명한데, 
너무 오른 거 아니야? 저렴하지 않은 거 아니야? 라고 생각될 때 
전저점을 활용하면 될 것 같습니다.

왜? 
가치 있는 단지들의 그래프를 보면 패턴이 있습니다. 
전저점 -> 전고점까지는 보통 3배 상승. 
고점을 찍고 다시 하락하여 다음 전저점을 찍게 됩니다. 
전저점 -> 다음 전저점까지는 보통 2배 이상 상승.

“결국, 전저점대비 2배 이하 가격에만 매수한다면? 
이후 고점을 찍고 하락장을 겪더라도 
대부분의 경우 매수가까지 내려오지 않습니다.”

엄청 싸게 사는 건 또 다른 문제이지만, 
적어도 잃지 않는 투자는 할 수 있을 것 같습니다. 
 

하지만 역시 우선시 되어야 할 것은: 가치 있는 단지인가?!
더 가치 있지만 가격이 좀 오른 단지 vs 덜 가치 있지만 가격이 아직 많이 싼 단지 

를 비교할 때 아직 많이 싼 단지를 선택하기보다는, 
더 가치 있지만 가격이 좀 오른 단지를 선택할 수 있어야 합니다. 
늘 가치가 먼저니까요~ 
늘 가치 먼저, 비교평가 먼저, 내가 할 수 있는 것 중 최선 먼저.

물론 이미 전고점을 뚫고 너무 많이 올라 비싼 단지가 아니라면! 
여기서 좀 올랐지만,, 적정 가격 수준인가?를 확인할 때 전저점 활용! 
 

실거주 가능여부에 따른 투자 전략.

실거주가 가능하다면? 
1.5억 미만이면 비규제지역을 보고, 
1.5억 이상이면 규제지역을 먼저 보는 게 좋습니다.

1.5억이라는 기준이 대체 어떻게 생긴 걸까? 

실거주가 가능한 상황인데, 내 종잣돈이 1.5억 미만이라면?
생애최초 70% 대출을 모두 받더라도 
내가 매수할 수 있는 건 5억대 아파트입니다. 
5억 = 70%(대출 3.5억) + 1.5억(종잣돈)

그런데 과연 현재 서울에 5억대 가치 있는 아파트가 있을까? 
를 생각했을 때 거의 없거나 많이 아쉬울 수 있다는 것. 
이럴 때는 차라리 1.5억 종잣돈을 들고 
여전히 실거주 의무가 없는 비규제 지역에 가서 ‘투자’하는 게 
더 나은 선택지가 될 수 있기 때문에 1.5억이라는 기준이 있었다는 것.

결국 어떤 의사결정이든 더 나은 선택을 하기 위함이고, 
내가 할 수 있는 것 중 가장 가치 있는 단지를 매수하여 
내 포트폴리오에 쌓아나가는 일이라는 것.

투자의 본질에 대해 다시 한번 생각해보면서 
왜 이런 기준들이 나왔을까, 
단순히 받아들이는 수강생의 입장이 아니라 한 번 더 고민하며 들으니 
지난번보다도 강의 내용을 한 층 더 체화할 수 있었던 것 같습니다.

행복한 투자자가 될 수 있도록 
부단히 노력하겠습니다! 주우이님 늘 감사드립니다~!