"내집마련이 처음이고 대출에 대해 제대로 아는 게 없어요. 부대비용이 얼마가 들어가는지 감도 못 잡고 있다 보니,
막연히 대출을 얼마나 받아야 될지도 모르겠습니다. 매물 보고 있는데 대출 엄두도 안 나고..."
최근 월부닷컴에서 읽은 댓글입니다. 아마 많은 분들이 고개를 끄덕이셨을 것 같아요.
"내가 대출을 얼마까지 받을 수 있는지"가 가늠조차 안 돼서 내집마련 첫걸음부터 멈춰버린 분들이 정말 많습니다.
DSR, LTV 검색은 해봤는데 "그래서 내 경우엔 얼마?"로 넘어가는 순간 또 멈추게 되니 부동산 문을 두드리기도 어렵습니다.
결국 '내가 얼마까지 받을 수 있을까'가 첫 번째 막힘입니다.
오늘은 처음 대출을 알아보기 전 체크해야 할 5가지를 말씀드리려 합니다.
은행에 가기 전, 지금 이 자리에서 정리하고 가보세요
1. 내 소득은 어느 정도일까
나는 직장인(원천징수)인가, 프리랜서·자영업자(소득금액증명)인가?
소득은 한도 계산의 가장 기본 재료입니다. 많은 분들이 "세전 연봉이 곧 한도에 반영되는 소득"이라고
단순하게 생각하다가 실제 한도와 차이가 생겨 당황하시는 경우가 많습니다.
직장인은 원천징수영수증 기준으로 인정되는 소득이 정해지고,
프리랜서나 자영업자는 소득금액증명서 기준으로 다시 계산됩니다.
(다만, 프리랜서나 자영업자의 경우 같은 실수령액이라도 어떤 방식으로 소득을 증빙하느냐에 따라
인정 소득이 달라질 수 있습니다)
"내 소득이 얼마로 인정되는지"는 DSR·DTI 계산의 출발점입니다.
2. 내 기존 부채·신용
신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드 할부 지금 얼마나 있나?
주택담보대출 한도를 계산할 때, 기존에 갖고 있는 모든 부채가 영향을 줍니다.
신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금 대출까지 모든 것이 DSR 계산에 함께 들어가기 때문입니다.
특히 마이너스통장은 실제 한 푼도 안쓰더라도, "한도가 잡혀 있다 = 전부 사용 중"으로 처리됩니다.
부채가 많을수록 주담대로 받을 수 있는 한도가 줄어들기 때문에 이 부분을 꼭 점검하셔야 합니다
3. 매수하려는 지역
지역에 따라 아파트의 LTV가 다릅니다
같은 금액의 집을 사더라도, 그 집이 어느 지역에 있느냐에 따라 받을 수 있는 대출 한도가 달라집니다.
규제 지역과 비규제 지역의 LTV 기준이 다르기 때문입니다.
- 규제지역: 40%
- 비규제지역: 70%
- 생애최초: 지방 80%, 수도권 70%
*대출 한도는 DSR한도, LTV한도 두 가지 기준 중 더 작은 쪽으로 결정 됩니다
- DSR 한도 영역: 내 인정 소득과 기존 부채로 결정되는 상한
- LTV 한도 영역: 매수하려는 집의 가격, 지역, 내 자격으로 결정되는 상한
4. 정책자금 해당 여부 체크
디딤돌·신생아 특례·보금자리·생애최초 주담대 해당이 되나?
정부에서 운영하는 정책자금 대출은 일반 시중은행 대출과 한도·금리 구조가 다릅니다
이름만 들어도 "내가 해당이 될 것 같다 / 아닌 것 같다"는 1차 판단을 해볼 수 있어요
"생애최초면 70% 다 나오는 줄 알았다"고 생각하시는 분들이 의외로 많습니다
하지만 정책자금마다 소득 기준, 자산 기준, 세대 조건이 모두 다르고,
같은 이름의 상품이라도 신청 시점과 주택 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다
내가 해당되는 정책자금과 조건이 다를 수 있다는 것은 인식하고 알아보려는 노력이 필요합니다
5. 부대비용까지 계산
집값 외에 따로 준비해야 할 돈이 있습니다
칼럼 초반에 "부대비용이 얼마가 들어가는지 감도 못 잡고 있다"고 하셨던 것처럼,
내집마련을 처음 준비하는 분들이 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이 부대비용입니다.
취득세, 중개보수, 등기비용, 법무사 비용, 이사비까지 이 항목들은 별도로 준비해야 합니다.
생각보다 적지 않은 금액이 여기서 빠져나가기 때문에, 내 실제 자금 계획은 "집값 + 부대비용"을
함께 계산해야 현실적인 예산을 세울 수 있습니다
대출 알아보기 전 위 내용들을 한 번 정리해시기 바랍니다
내 소득은 어디쯤이고, 부채는 얼마나 있고, 내가 해당되는 자격은 무엇인지 직접 한 번 적어보는 것 자체가 중요합니다
그 순간부터 내가 무엇을 모르고 있는지, 무엇을 더 알아야 하는지가 보이기 시작합니다
막막하게 느껴졌던 첫 줄을 오늘 직접 채워보셨다면, 그것만으로도 충분히 한 걸음 나아간겁니다
읽어주셔서 감사합니다 :)
