[구해줘월부 - 건설사들 줄줄이 무너진다 앞으로 부동산 시장 어떻게 될까?] 내용정리+내생각 버무리기

작년 여름즈음에 아빠한테서 처음 듣고 궁금해서 검색도 봤지만 명확하게 이해가 가지 않았던 부동산 PF(project financing)에 대해서 월부에서 친절하게 설명해주었다. 갓부....!

부동산PF란 project financing 단어 그대로 해석하면 프로젝트(기획된 일) 자금(재원) 정도 될 것 같다.

이는 부동산 개발산업의 수익성을 기반으로 한 대출상품을 말하며 부동산을 개발할 때 부동산 산업은 전부 PF를 기반으로 하게 된다. 건설사에서 본인들이 가지고 있는 자본으로는 건물을 지을 수 없기 때문에 은행 등 금융기관이 특정사업의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 지원을 한다.

PF는

1차 브릿지론, 2차 본PF로 나뉘는데

1차 브릿지론은 저축은행, 상호금융, 증권사에서 본 사업 시작 전에 토지매입을 위해 대출해주는 상품으로

불확실성이 높기 때문에 현재 기준으로 금리가 10-15%... 어마무시하다.

2차 본PF는 인허가 등이 진행된 후 착공 시점에 대출하는 것으로 리스크가 더 낮기 때문에 금리가 더 낮아지고

은행, 보험사, 증권사가 대출한다. 은행이 들어온다는 것은 그만큼 리스크가 낮다는 것. 은행은 위험한 건 안한다.

준공 후 미분양 됐을 때 할인 분양 하는 이유는 본PF에 돈을 갚아야 하기 때문. 완공 이후 분양대금 받아서 부채를 갚으면 부동산PF를 졸업했다고 하는데 이렇게 PF 전체 사이클이 완료가 된다.

워크아웃?

계약 불이행이 발생했을 때 도산 등을 피하기 위해 채무자와 채권자가 별도로 합의하는 행위.

미분양 나서 대금을 다 받지 못한다? 그럼 PF졸업을 하지 못함. 이런 곳이 늘어나게 되면 감당이 불가해서 못갚겠다하고 두손 두발 드는 것. 어짜피 못갚게되면 은행도 손해이므로 합의를 한다. 워크아웃이 잘 안되게 되면 법정관리로 넘어간다.

2018년부터 7년간 부동산 상승 건설사 사업 무한 확장..... 4천억에서 10조5천억원으로 너무 충격적이다.

순차입금만이다. 순차입금은 건설사가 보유한 현금 등은 제외한 것이므로 즉 순부채로 볼 수 있는데 건설사가 보유하고 있는 순현금까지 합치면 사업비는 훨씬 높다고 볼 수 있다.

[간단 용어정리]

차입금 = 이자를 내는 부채

순차입금 = 순부채와 동일. 차입금에서 회사가 보유한 현금과 예금을 차감한 것

순현금 = 회사가 보유한 현금과 예금에서 차입금을 제외한 것

건설사 도산이 진짜 문제인 이유는 금융업계로 전이되기 때문인데

대출시장이 경색되고 대출해 준 금융사로 위기가 전이...

이렇게 되면 다른 건설사들이 PF를 하려고 할 때 금융업계에서 더욱 깐깐히 보게 되고 사업을 진행하는 것이 이전보다 어려워진다. 이런 일들이 장기화되면 그 아래 줄줄이 있는 여러 건설 관련 업체들도 무너지지 않을까?

심각한 경우 금융사까지 내려앉으면 뱅크런이 일어나 은행 도산 우려...

현재 태영건설 위기가 다른 건설사와 금융사로 전이되지 않게 정부가 나서서 95조 금융 안정펀드 조성 등 대책을 마련하고 있음. 비슷한 사건 (22년도 레고랜드 사태 정부나 마찬가지인 곳에서 못갚겠다 하는 것은. 채권시장 전체에 문제가 생긴 거 아닐까하는 분위기 확산으로 정부의 자금 조달로 시장 안정화 조치)

이 문제의 본질적인 이슈는 ‘이익의 사유화, 손실의 공유화’인데

위기가 전이되지 않도록 도와준다 하더라도

우선 사업 주체가 책임 있는 자세로 사재출연 및 계열사 매각, 지분 담보 대출 등 스스로 노력을 해야 함.

현재 티와이홀딩스와 SBS 주식담보 제공은 적극적으로 하고자 하지만 SBS를 매각은 할 생각이 없어 보인다. 사재출연 또한 거부... 채권자들과 정부가 압박하는 중. 국민들의 분노하는 포인트.

11일에 워크아웃을 진행할지 법정관리로 넘어갈 지 결정된다고 한다.

그래서 우리 투자자들은 어떤 것을 유의깊게 봐야하는가 ?

위 그래프를 보면 전세는 전국적으로 다 올랐다.

공급의 위축 전국적으로 건물을 안짓기 때문에.

물가 올라서 공사 못하겠다. 예를들어 둔촌주공 같은 경우도 몇 개월 동안 사업 시작 못함.

쟤네도 안되네 하면서 몸 사리게 되고 어짜피 PF도 안되고 하면서 사업에 뛰어들지 않음.

이러다 여러 건설사가 망함.

매매 시장은 현재 시장 분위기에 많은 영향을 받는다.

매매보다 전세 의사결정이 다소 쉬운 편.

이렇게 불안한 시장에서는 보통 사람들이 매매가 아닌 전세를 선택하며 수요가 전세로 몰린다.

2023년이 통계 이후 전월세 거래량이 제일 많다. but 매매는 최악

PF 위기 터지고 법정관리 가고 그다음 여러 건설사가 이렇게 된다면

전세량이 늘어나고 전세가는 올라갈 것.

과거에도 당시에 전세가가 올라가고 매매는 수요가 없어 하락하는데 서울 같은 경우는 하락하고 지방은 상승했다. 그 이유는 지방은 매매 전세 차이가 많지 않기 때문에 이 정도 갭이면 매매를 하지. 하는 수요가 늘기 때문에 매매도 같이 올라갔다.

PF 위기로 결국 건설사의 공급량이 줄어드는지 볼 필요가 있다.

지난 11년과 양상이 비슷하면 부동산 경기 하락에 따라 착공 줄어들고 이에 입주가 순차적으로 줄어들 것임.

그러면 지금의 신축, 구축, 신구축이 몇 년 뒤에도 똑같은 위치로 이어질 것.

PF 위기와 별개로 부동산은 장기간 상승한 것에 대한 피로도와 금리의 영향으로 현재 수도권은 하락장 진행 중.

하락장이 진행되면 건설사가 판매에 대한 부담으로 공급을 꺼리기 마련.

이에 따라 장기적 관점에서 전세가는 불안할 가능성 높고 매매는 여러 변수로 인해 예측이 어렵다.

거의 확실한 건 전세가는 올라갈 것.

전세가 급격히 올라가는 시기!!! 이 때 진짜 매매를 진지하게 봐야 한다.

대부분의 사람들은 전세만 진지하게 고려할 것이기 때문에.

금리는 작년처럼 급격히 오르진 않을 것이므로 금리가 부동산 시장을 좌지우지하진 않을 것이다.

금리의 시대에서 수급(수요와 공급)의 시대로!

PF 위기는 갑자기 생긴 것도 아니고 부동산의 한 사이클 상 필연적으로 맞닥뜨릴 위기임을 알고

투자는 차가운 머리로, 위기에서 기회를 잡자