2호기 다산 아파트 투자 후기
안녕하세요, 첫 글을 써보는 멋숭 입니다.
제가 월부에서 처음 공부 시작한 것은 24년 4월 쯤 되니 이제 2년이 지났네요.
약간은 소심한 저의 성격과 저 같은 초보의 글이 과연 도움이 될까..? 싶어 1호기 후기도 적지 않았었는데요..
2호기를 준비하는 과정에서 복기를 하지 않았던 것이 후회가 되었고, 2호기를 하면서 나름 새롭게 느낀 것들이 많아,
저의 복기를 위함과 동시에 혹시나 이 글을 보게 되실 동료들에게 조금이나 도움이 되길 바라면서 글을 작성하게 되었습니다.
투자 배경
앞서 말씀드렸던 것처럼 저는 25년 4월 울산에 1호기를 했습니다.
전세에 큰 돈이 묶여 있었던 저는, 2호기 준비하면서 “어차피 다주택으로 가면 전세 대출을 받을 수 없으니, 월세로 옮기고 좀 더 큰 투자를 하자”는 생각을 하게 됩니다.(저는 원래 다주택을 할 생각이었어요. 지금은 고민이 되지만..)
저의 뜻을 지지해준 와이프에게 항상 감사한 마음 뿐입니다.
전세가 만료되는 26년 4월을 잔금 일로 생각하고, 25년 12월부터는 매물을 털어 계약하겠다는 목표를 가지고
25년에 지방보다는 경기, 서울 임장을 다니게 됩니다. (1호기 방황이 꽤 길어서.. 많은 지역을 가진 못했네요.)
그러다 갑작스럽게 10.15 정책으로, 많은 지역이 토허제 지역으로 묶이게 됩니다. 정말 가슴이 아팠던 것 같아요.
저는 평촌을 엄청 좋게 봤고, 평촌 투자를 하고 싶었거든요.
제 매물 털기 목표가 12월이었기에, 11월 임장지가 정말 중요했었는데, 이 때 구리를 가게 됬습니다.
구리와 다산은 꼭 묶어서 보라고 강의에서 말씀을 해주셨기에 다산까지 보게 됬어요.
투자 단지 선정
그렇게 11월에 구리(+다산) 임장까지 마친 후, 제 앞마당 내에서 비교 평가를 했습니다. (투자금 3억 이내)
10개 정도의 단지들이 남았는데, 해운대구, 부천, 구리, 다산 단지들이었어요. 저는 큰 금액인 만큼 서울에서 투자를 하고 싶은 마음이 있어, 해운대구는 제외하였고, 강사님들이 ‘투자금이 비슷하면 더 좋은(쉽게 보면 더 가격대가 높은) 단지를 해야 한다.’ 말씀을 항상 강조하셨기에, 부천도 제외하게 됩니다. 그렇게 구리와 다산의 매물을 털게 됩니다.
투자 매물 선정
투자 매물 선정을 위해, 구리 2개, 다산 2개 총 4개 단지 매물을 털기 시작합니다.
제 직장이 출퇴근시간이 자유로워, 평일 주말 상관없이, 시간이 되면 매물을 보러 갔습니다.
구리(특히 장자호수공원) 매물은 보기가 정말 힘들었어요. 구리가 투자자들이 많이 다녀갔는지,
예약이 안되는 부동산도 있었고, 사지 않을 것을 안다는 듯한 사장님도 계셨습니다.
워크인으로 들어간 부동산에서는 사장님의 한풀이만 30분 들어주다, 나온적도 있었네요..ㅎㅎ;
그리고 다산은 단지도, 부동산도, 매물 보는 사람도 많았어요. 매물은 많이 봤는데,
2~3번은 다른 분들이랑 매물을 같이 보기도 했습니다.
그렇게 본 매물에서 최종적으로 4개 정도의 매물이 나왔고, 그중 2개를 골라서 매물 코칭까지 신청했고,
권유디 튜터님과의 유익한 코칭을 통해 조언도 많이 얻고, 제 매물도 통과하게 되어 매매를 추진하게 됩니다.
난관1
코칭까지 통과한 매물은 제가 협상을 통해 주인 전세 8.95억/6억 세팅한 매물이었어요.
다만 집 주인 분이 마지막으로 이틀만 고민해본다고 하셨던 상황이었습니다. 그런데, 이틀 뒤, 주인 분이 매매를
하지 않겠다고 하십니다. 이유를 들어보니, 다른 지역에 주택이 있으셔서, 다산을 팔고, 그 집으로 들어가는 것이 계획이었는데, 해당 주택에 사는 세입자가 나간다고 했다가 청구권을 사용했다고 하셨습니다.
정말 아쉬웠지만, 매매하지 않겠다는 의사가 확고하셔서 포기 하고, 차선책인 단지(8.9/5.9)에 연락을 했는데,
그 물건도 매매를 거두셨다고 하시더라구요?! (부사님께 여쭤보니, 투자자가 몰리니, 오를 것 같아서 거두셨다고..)
그래서 급하게 3~4번째 단지를 선별하고자 다시 매물 목록을 확인합니다.
(참고로 해당 단지는 앞일 수록 역이랑 가깝고 뒤로는 초등학교랑 가까움)
- 8.8/5.6 , 층이 괜찮으며, 단지의 중앙에 위치한 단지, 주인 전세 2년 거주. 갭 3.2억
- 9.0/5.9 , 층이 낮음(5층) 단지의 뒷 동, 주인 전세 6개월 거주 후 이사. 갭 3.1억
이중 저는 2번째 단지를 선택했습니다. 아쉬운 부분은 있지만, 결론적으로 투자금이 1천만원 적고,
6개월 후 이사를 가시기 때문에, 전세를 조금이라도 올려 받을 수 있을 것이라는 생각을 했습니다.
근데 이때 저의 첫 번째 실수가 나오게 됩니다. 급한 마음에 비용 계산을 제대로 하지 않은 것 입니다.
8.8억 매수 시, 취득세 2778 복비 387 / 9.0억 매수 시, 취득세 2970 복비 495 로
갭이 1000만원 비싸지만, 세금이 300만원 가량 더 저렴하기 때문에, 사실상 700만원 차이였습니다.
700만원을 (제 신용 대출 이자율) 4%로 계산한다면 2년에 56만원인데, 그럼 저는 사실상 56만원으로
동일 단지를 2000만원 더 싸게 살 기회를 놓치게 된 것입니다. 이 사실을 알고 허겁지겁 연락을 드렸지만,
해당 물건도 이미 계약이 된 상황이었습니다..
저의 실수가 계속 생각나고 힘들기도 했지만, ‘6개월 뒤에 조금이라도 몰려서 전세 받을 수 있잖아?!’고
최대한 위안을 얻으며, 결국 9.0/5.9 매물을 계약하게 됩니다.
난관2
잔금 하루 전 부동산 사장님께 전화가 옵니다. "사장님, 주인 분이 전세를 그냥 2년 살고 싶으시다는데 가능해요?"
당황스러웠습니다. 미리 말씀을 주신 것도 아니고 갑자기 하루 전에.. 제가 생각해본다고 끊고, 생각 정리 후,
‘사시는 것은 문제가 없는데, 저는 6개월 사실 것을 생각으로 5.9억 전세를 생각한 것이기에, 2년을 사실꺼면,
전세금을 현재 시세 (6.1~6.2억 정도)로 올려서 계약을 했으면 좋겠다.’ 라고 전달을 드렸습니다.
당연?하게도 시원치 않은 답변이 돌아왔습니다. 그래서 여러가지로 찾아봤는데, 계약서에 특약으로 적혀있어도,
우리나라 법이 세입자 보호가 강력하기에, 2년을 산다고 해도, 뭐 어떻게 할 수가 없었습니다.
그래도 대책은 있어야 하니, 냉정하게 여러가지를 생각했습니다.
- 2년 사실 때 내가 손해 보는 것: 신용 대출 이자 18개월 > 3500만원 * 0.04(4%) / 12 * 18 = 210만원
(매매하면서 3500만원 신용 대출 받았는데, 이를 6개월 후 전세금을 올려 계약하면서 최대한 갚으려고 했습니다.) - 이자를 만약 다 받을 수 있다면 나는 문제가 없는가?
- 세입자 입장에서는?:
> 세입자는 기존 주담대 상환을 위해 집 가격도 깎아주지 않았던 상황이었음. (전세금은 안올려 줄 것 같음.)
> 만약에 내가 세입자라면? 그냥 내가 대출 받아서 전세 올려 주는 거랑, 이자 지원해주는 거랑 뭐가 다르지?
몰라 그냥 나 2년 살래 > 해버리면 내가 불리한 부분도 많고, 법적으로 피곤해질 가능성이 높음.
위 생각들을 통해 내일 최대한 올려서 받는 입장을 유지하되, 정말 안된다면, 제 상황과 이자를 설명하고,
이자 전부는 아니어도 반은 부담을 해주시라고 말씀을 드리겠다고 대비를 합니다.
잔금/전세 계약
잔금을 위해 부동산에 도착한 후, 모두가 약간은 어색한 공기가 흘렀습니다.(ㅋㅋ;;)
그리고 서류를 확인한 후, 본격적으로 전세 관련 이야기를 했습니다. 한 30분간 말들이 오가고(정중하긴 했으나 사실상 서로 자기 입장 양보하기 어렵다는..), 전세금은 절대 올려 받을 수 없을 것 같은 생각이 들었습니다. 그래서 제가 먼저
전날 생각했던 이자 절반 지원 관련해서 말씀을 드렸고, 조금 고민 하시더니 알겠다고 하시며,
갑자기 오래 산다고 해서 자기도 정말 미안한데, 어쩔 수가 없다고 이해해 주셔서 감사하다고 말씀을 주셨습니다.
이렇게 그래도 잔금과 전세 계약을 잘 마무리하고 2호기 투자가 끝이 났습니다.
글을 마치며
강사님들께서 항상 말씀 주셨지만, 어떤 일이든 대응의 영역이라고 생각 드는 것 같습니다.
1호기가 너무 스무스 했기에, 2호기도 그럴 줄 알았고, 이런 일들이 일어날 줄 생각 못했습니다.
제가 겪은 상황에 대한 명확한 답을 알고 있었던 것은 아니지만, 강의와 코칭을 통해 강사님들께 이것저것 들은 것으로 나름 성장했기에, 크게 당황하지 않고, 상황에 대해 (최고는 아니였겠지만)대응 할 수 있었던 것 같습니다.
2호기는 우당탕탕 일이 많았고 정신이 없었던 것 같습니다. 그렇기 때문에 2호기 경험담을 무조건 남기겠다고 생각했는데, 벌써 10일이 지난 뒤에 작성하고 있네요;; (사실 오늘도 임장 가려했으나, 달고 사는 족저근막염이 심해져서 쉬어야 할 것 같아.. 오늘은 경험담을 작성한다는 핑계와 더불어 쉬면서 겨우 작성 했습니다.)
요새 부동산 정책으로 말이 많은데, 동료 분들 모두 자신의 위치해서 할 수 있는 최선의 선택으로 원하시는 바를 이루길 정말 기원하겠습니다.
감사합니다.
PS. 짧게 쓰려는 글이 길어졌지만, 아래 내용이 핵심이 될 것 같네요.
- 아무리 바쁘고, 정신 없어도, 매물 별 비용 계산을 잊지 말자..!
- 단기 전세 계약은, 임대인 입장에서 대응 방법이 강력하지 않으니, 대안을 생각해 두어야 한다.
- 등기 비용에 들어가는 채권료는 공시지가에 영향 받으므로, 변경 전에 하는 것이 좋다.
- 글이 길어져 못 녹였지만, 계약하기로 한 4월 30일에 공시지가 변동이 있다고, 법무사분이 말씀 주셨습니다.
공시지가가 상승할 가능성이 높기에, 계약 일을 29일로 변경하였습니다. (추후 계산하니 채권료 8만원 차이)
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