안녕하세요!!
성장하는 투자자를 넘어~!
잘 하는 투자자가 될!!
우주추쿠입니닷~!
24년 3월 서투기에서 광진구를 첫 앞마당으로 만들 때
광장동 90년대 구축 가격을 보면서 너무 낯설게만 느껴졌던 ‘땅의 가치’
그 이후로 서울수도권 앞마당을 넓히면서도
급지에 따른 가격 차이, 급지를 뛰어넘는 단지 선호도에 따른 가격차이 등
헷갈리는 부분이 많았는데요~!
이번 2강에서 진담튜터님께서 입지, 상품, 키워드에 따른 비교평가에 대해서
너무 잘 설명해주셔서 앞으로 서울수도권 비교평가가 좀 재밌어 질 것 같다는 생각이 들었습니다.
(물론 또 예외적인 게 나오면 머리가 어지러울 수는 있게지만요 ㅎㅎㅎ)
3년 동안 강의를 들어오면서 터닝포이트가 되는 기점이 한 번 씩 있었는데
이번 진담튜터님 강의가 그 중 하나가 되지 않을까 싶습니다^^!!
좋은 강의 해주셔서 감사하다고 먼저 말씀 드립니다!!
/ 전고점이 의미 없는 시장, 중요한 것은 가치와 선호도 /
과거 30%상급지이건 하급지이건 30% 하락했던 절대적 저평가 시기를 지나서
상급지부터 전고점을 뚫고 올라가고,
4~5급지에서도 선호하는 단지부터 전고점을 뚫었거나
전고점에 다다른 단지들이 많아지고 있습니다.
이제는 전고점이라는 보조지표의 가치가 더 의미가 약해진 시기가 온 것 같습니다.
이럴 때일 수록 더 중요한 것은 단지 선호도를 더 뾰족하게 비교평가하는 일인 것 같습니다!
단지 선호도를 제대로 파악하고 비교평가할 수 있는 방법을 이번 강의를 통해 알 수 있었습니다.
/ 분위기 임장, 덜어야할 것에 집중해서 투자 범위를 정한다 /
저는 서울수도권은 모두다 가치가 있다고 생각했기 때문에
투자범위를 정하는 것은 지방에서만 해당된다고 생각했습니다.
강의를 통해서 서울수도권일지라도 무조건 좋은 게 아니라
어디냐에 따라 후순위로 두어야 할 곳을 파악하는 게 중요하겠다는 생각이 들었습니다.
분위기 임장을 하면서 사람, 상권, 아파트 등 분위기를 파악하고
이 생활권을 투자 우선순위로 둘 것인지 후순위로 둘 것인지를 체크해보겠습니다!
BM: 분위기 임장을 통해 덜어야할 것에 집중해서 투자 범위를 설정한다.
/ 입지분석, 생활권의 핵심 선호요소를 파악해서 투자 키워드를 찾는다 /
분위기임장에서 후순위로 봐야할 것들을 걸러 냈다면
입지분석을 하면서는 사람들이 이 지역에 사는 이유를 파악해서
핵심선호요소, 즉 투자 키워드를 정하는 게 중요하겠다는 것을 알았습니다.
특히 좋은 것들은 다 좋다는 걸 알지만, 우리가 투자 후보로 보는 애매한 것들 중에 좋은 것을 찾아야 하기 때문에
가치가 비슷하게 느껴질 수 있는 단지들 중에서 이 지역의 투자 키워드를 적용해서
단지 우선선위를 정해봐야겠다는 생각이 들었습니다!
BM: 임장지 투자키워드 파악해서 단지 우선순위 정할 때 적용한다.
/ 단지임장과 단지분석, 단지 우선순위를 정한다 /
한 달을 임장하면서 우리가 얻어야 하는 결과물은
이 지역 내에서 어떤 생활권을 우선으로 봐야 하는지,
한 생활권 내에서 어떤 단지를 우선으로 봐야 하는지,
한 단지 내에서 어떤 매물을 우선으로 봐야하는지를
파악해 놓는 일이라고 생각합니다.
그래야 투자 기회가 왔을 때, 우선순위에 가격을 붙여 저평가를 확인하고
더 가치 있는 물건을 더 좋은 가격에 살 수 있기 때문입니다.
튜터님께서는 이 우선순위를 정하기 위해서
우리가 단지임장, 단지분석에서 파악해야 하는 부분을 자세하게 설명해 주셨습니다.
단지임장, 단지분석을 통해서 단지의 가치가 제대로 파악이 되었을 때 비로소
우선순위를 제대로 세울 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
BM: 우선순위를 세우기 위해 단지임장, 단지분석을 꼼꼼하게 하면서 가치를 파악한다
/ 지역 내 비교평가 /
지역 내에서 비교할 때,
입지요소가 비슷한데 상품요소가 다른 경우가 있고,
입지요소가 다르면서 상품요소가 비슷한 경우가 있는데
이런 이유로 가격의 차이가 발생한다는 말씀을 해주셨습니다.
이때, 입지나 상품을 고정해야 비교평가를 의미있게 할 수 있겠다는 걸 알았습니다.
입지가 비슷한 한 생활권 내에서는 상품이 좋은 단지를,
입지 차이가 난다면 해당 지역에서 더 중요한 입지요소를 가진 단지를
우선순위로 두어야겠다는 생각이 들었습니다.
/ 지역 간 비교평가, 급지 차이에 따른 중요 요소 /
이 부분이 진담튜터님 강의에서 제가 가장 새롭게 배운 부분입니다.
“ 2급지와 3급지 중 모든 2급지의 단지가 모든 3급지의 단지보다 좋은 것은 아니다 ”
라는 이야기를 계속 들었는데 그 기준이 명확하지 않았습니다.
튜터님께서는 어느정도의 급지 차이일 때는 어디를 우선으로 봐야할 지,
비슷한 경우에는 뭘 우선으로 봐야할 지를 정말 세세하게 알려 주셨습니다.
그리고 입지, 상품이 비슷한 경우 가격차이를 이해하기 어려울 때는
바뀔 수 있는 교통과 환경 측면에서 지난 상승장보다 더 개선된 점은 없는지 확인해보겠습니다.
이걸 투자로 적용해보면,
입지, 상품이 비슷한 단지 중 멀지 않은 미래에 교통이나 환경 측면에서 개선될 곳은 어디인지를 알면
지금은 가치가 비슷하지만 추후 더 좋아질 단지를 고를 수 있겠다는 생각도 들었습니다.
제가 지금은 “오 알 것 같아!!” 하고 실제 비교평가해보면서는 또 헷갈리고 어려울 수는 있겠지만ㅎㅎ
지금은 얼른 비교평가 해보고싶어서 약간 설레는 마음입니다~!
BM: 급지 차이에 따른 지역 간 비교평가 방법 적용, 교통환경 과거에 비해 좋아진 곳, 앞으로 더 좋아질 곳 파악하기
/ 투자키워드 /
투자키워드를 파악한다는 것은 그 지역의 핵심 선호요소를 파악하는 것입니다.
투자키워드를 알면 이 지역에 사람들이 왜 사는 지를 알고,
이 지역 단지들의 우선순위를 세울 때에도
핵심 키워드를 가지고 있는 단지를 우선으로 세우면 되겠다는 생각이 들었습니다.
지역 간 비교평가를 할 때도 핵심키워드를 비슷하게 가진 단지들 끼리 비교해보아야 정확한 비교가 되겠다는 것도 알 수 있었습니다.
BM: 임장, 임보를 통해 지역 핵심키워드를 잘 파악하고 이에 따라 단지 우선순위를 매긴다
/ 상승장에서는 가치대로 가격이 나래비 된다, 지금 쌓은 인싸이트는 하락장에서 빛을 발할 것이다 /
지금은 상승장의 중간에 있는 상황이고, 하락장에서 가치와 가격이 뒤섞여 있는 시기를 지나서
지금은 단지의 가치대로 가격레벨이 형성되어 있는 시기라는 것을 알 수 있었습니다.
지금 시장에서는 가격 별로 단지 선호도를 파악하기 좋은 상황이라는 생각이 들었습니다.
이를 토대로 지금 시장에서 단지가치를 잘 파악해두고,
하락장, 가치와 가격이 섞여 좋은 걸 더 싸게 살 수 있는 시기에
좋은 갈아타기 할 수 있도록 지금 열심히 잘 분석해 두겠습니다^^
너무 많이 배운 강의
진심을담아서 튜터님 너무 감사드립니다^^!!
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