수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
요즘 기초반, 실전반 임보 장수가 줄어들었죠.
하지만 오히려 저는 이렇게 생각했습니다.
“줄어든 장수 안에 인사이트는 더 깊게 넣고 싶다.”
그러다 보니 자연스럽게 더 고민하게 된 부분이 바로
‘가설 검증’이었습니다.
그런데 막상 해보려고 하면 어렵습니다.
“대체 어떤 가설을 세워야 하지?”
“내 검증이 틀리면 어떡하지?”
저 역시 처음에는 그랬습니다.
그런데 어느 순간부터 느끼게 된 건
가설은 거창한 게 아니라는 점이었습니다.
가설은 결국
‘내가 궁금한 것’이더라고요.
부산 동래구를 예시로 들어보겠습니다.
부산에서는 흔히
‘해수동’이라는 말을 많이 합니다.
해운대, 수영, 동래를 묶어서 부르는 말인데
부산 내에서도 선호도가 높은 상급지로 인식되는 지역들입니다.
그중
동래구는
학군 선호, 생활 인프라, 오래된 주거 선호,
그리고 센텀·연산·부산 주요 지역 접근성까지
갖춘 곳이라
부산 안에서도 꾸준히 수요가 있는 지역으로
많이 이야기됩니다.
그러다 보니 임장을 하면서
자연스럽게 이런 궁금증이 생겼습니다.
“상급지인 동래구에서는 약점 있는 구축도
사람들에게 선택 받을 수 있을까?”
엄청 언덕에 있는 구축,
나홀로 느낌이 강한 구축,
생활권이 조금 애매한 구축들 말이죠.
보통은 그냥
“아 여긴 별로네.”
하고 지나갈 수도 있습니다.
그런데 임보에서는
여기서 한 단계 더 들어가는 것 같습니다.
‘진짜 사람들도 그렇게 생각할까?’
그 순간 가설이 만들어집니다.
“상급지에서는 구축은 어디까지 투자 가능할까??”
그다음부터는 검증의 과정으로 들어갑니다.
아실 그래프를 볼까요?
어떤 구축은 전전고점을 전고점에서 다시 넘었고,
어떤 구축은 전고점을 넘지 못했습니다.
전고점을 못 넘는다는 건
사람들이 예전만큼 가격을 받아주지 않는다는
뜻일 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
그런데 중요한 건
그래프가 답은 아니라는 점입니다.
우리가 임장하면서 직접 본 가치가 먼저이고,
그래프는 그걸 검증해주는 도구에 불과합니다.
그렇게 하나씩 비교해보니 재밌는 게 보였습니다.
“구축이라고 다 같은 구축이 아니구나.”
사람들은 결국
역세권, 학군, 생활권, 재건축 기대감이 있는 구축에는 계속 반응하고 있었습니다.
반대로
언덕 끝에 있거나,
생활권이 많이 떨어지거나,
재건축 기대가 애매한 구축은
상승장에서도
상대적으로 힘을 덜 쓰는 모습이 보였습니다.
그러면서 자연스럽게
그 지역 사람들이 좋아하는 선호 요소도 보이기 시작했습니다.
저는 이 과정이 참 좋았습니다.
가설 검증은
‘정답 맞히기’가 아니라
‘사람들의 선호를 이해하는 과정’이라는 걸 느꼈거든요.
그리고 꼭 검증 결과가
“투자 가능!”이어야 하는 것도 아닙니다.
오히려
“왜 안 되는지”를 아는 것도
굉장히 중요한 공부라는 생각이 들었습니다.
물론,, 지방 구축은 현실적으로 수리비 부담이 있고 전세가도 낮기 때문에 우선순위는 아닐 수 있습니다.
다만 좋은 입지 안에서
재건축 기대가 있고,
사람들이 실제로 선호하는 요소를 갖춘 구축이라면
충분히 검토 가능하겠다는 것도 함께 볼 수 있었습니다.
혹시 아직 임보에서 가설 검증이 어렵게 느껴지신다면
너무 거창하게 생각하지 않으셔도 될 것 같습니다.
“왜 여기는 사람들이 좋아할까?”
“왜 여기는 상급지인데 힘을 못 쓸까?”
“왜 같은 구축인데 흐름이 다를까?”
이런 작은 궁금증 하나만 있어도 충분한 것 같습니다.
그 궁금증을
임장과 시세, 그래프, 비교평가로
하나씩 검증해나가다 보면
어느 순간 앞마당이 훨씬 깊어지는 경험을
하게 되는 것 같습니다 😊
‘가설 검증 원툴 양식’도 함께 공유드릴게요.
임보 쓰면서 막막하셨던 분들께
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다 😊
