매물 줄어들고 있다. 양도세 중과가 불러온 '내 집 마련'의 잔혹한 현실 | 2026.05.11 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/011/0004619209

기사 요약

배경

4년 만의 다주택자 양도소득세 중과 제도 재개에 따른 시장 내 매물 잠김과 전세난 심화

핵심 내용

매물 잠김 및 집주인의 보유 전략 강화

• 양도세 중과 유예 종료로 인한 절세 목적의 급매물 시장 소멸
• 세금 납부 후에도 시세 차익이 충분하다는 계산에 따른 매도 철회 및 관망세 확산
• 매도 타이밍을 놓친 다주택자들의 '어차피 늦었다'는 심리에 기반한 장기 보유 전략 고착화

15억 원 이하 단지 중심의 매수 전환 가속화

• 전세 가격 상승에 따른 주거 불안이 대출 가능한 15억 원 이하 아파트 매수 수요로 전이
• 전세가와 매매가의 격차가 적은 지역을 중심으로 실수요자의 매수세가 집중되며 가격 상승 견인
• 생애최초 대출 등 정책 금융을 활용한 신혼부부 및 실수요층의 시장 진입 지속

지역별 시장 흐름의 차별화

• 강남 3구 및 한강 벨트 등 고가 지역은 규제와 가격 부담으로 인한 박스권 흐름 예상
• 상대적으로 가격 접근성이 높은 강북권 등 중저가 지역은 실수요 유입으로 인한 강보합세 유지
• 거래 공백 속에서도 지역별 입지와 가격대에 따른 시장 온도 차이 심화

임대차 시장의 공급 부족 및 가격 불안정성 심화

• 고금리 및 보유세 부담에 따른 임대인의 전세 기피와 월세 전환 현상 가속화
• 실거주 강조 정책 기조에 따른 임대차 공급 물량의 구조적 감소
• 하반기 수도권 입주 물량 부족과 맞물린 전·월세 가격 상승 압력 및 임차인의 주거 비용 부담 가중

집을's 생각

드디어 다주택자 양도소득세 중과가 시행되었습니다. 예상했던 대로 시장에는 급매 위주의 물건들이 사라지며 매물이 줄어들었습니다. 급매 물건 감소를 시작으로 시장의 구조가 바뀔 것으로 보입니다. 

그동안 시장에 나와 있던 매물들 중 상당 부분이 절세를 목적으로 한 다주택자들의 급매물이었는데, 이제 이런 물건들이 시장에서 자취를 감추면서 매수자들이 선택할 수 있는 옵션이 현저히 줄어든 상황입니다. 더 중요한 것은 남아있는 매물들의 성격이 달라졌다는 점입니다. 절세를 위해 급하게 팔려던 매물들이 사라지면서 매도자에게 다시 협상력이 생겼고, 이는 매수자 입장에서 가격 협상의 여지가 줄어들었음을 의미합니다.

이런 매물 부족 상황에서 전월세 거주자들의 매수 압박은 오히려 더 커지고 있습니다. 임대인들이 보유세 부담과 고금리 환경 속에서 월세 전환을 가속화하면서 전세 물량 자체가 줄어들고 있기 때문입니다. 전세 물건을 찾더라도 보증금이 크게 오른 상태이며, 4년 후 재계약 시에는 더 큰 부담을 져야 할 가능성이 높습니다. 월세 역시 보증금과 월세 모두 상승 압력을 받고 있어, 전월세 거주자들은 이렇게 큰 돈을 낼 바에야 내 집을 사는 게 낫겠다는 생각을 하게 됩니다.

문제는 대부분의 전월세 거주자들이 충분한 매수 여력을 갖추지 못했다는 점입니다. 전세금이 묶여있거나 매달 임대료를 지출해야 하기 때문에 내 집 마련을 위한 자기자본을 축적하기까지 오랜 시간이 필요합니다. 여기에 수억 원의 대출 부담에 대한 심리적 두려움 때문에 현금 매수를 고집하는 사람들도 많습니다. 하지만 서울과 수도권의 집값 수준을 고려할 때, 현금만으로는 매수 시점이 계속 늦어질 수밖에 없는 구조입니다.

다행히 전월세 거주민들에게는 생애최초 주택구입자 대출이라는 기회가 있습니다. 70%까지 대출이 가능해 비규제 지역과 동일한 조건으로 규제지역에서도 레버리지를 활용할 수 있습니다. DSR 규제와 15억 원 미만 주택 대출 한도 6억 원의 제약은 있지만, 현재 실거주자 위주로 부동산 시장을 재편하려고 하다 보니 실수요자들에게 대출 요건이 우호적인 편입니다.

현재 시장은 매물 부족과 전월세 압박이 동시에 작용하면서 실수요자들의 매수 동기를 강화하고 있습니다. 공급은 줄어들었지만 대출 여건은 양호한 상황에서 실수요자들은 대출에 대한 두려움이나 집값 하락에 대한 불안감 같은 감정적 판단보다는 자신의 재정 여건에 맞는 매물을 찾는 데 집중해야 합니다. 매물이 부족한 만큼 조건에 맞는 선택의 기회가 왔을 때 빠른 결정이 필요할 것으로 보입니다.