선거 한 달 전, 집값이 흔들리면 누가 책임지나: 실거주 유예 카드의 속내 | 2026.05.12 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/016/0002642167

기사 요약

배경 

다주택자 양도세 중과 시행 이후 매물 잠김 우려 해소를 위해 정부가 5월 12일부터 비거주 1주택자의 세 낀 매물 매도를 허용

핵심 내용

매물 공급 확대 효과 제한

• 송파·용산·성동 등 주요 지역 매물 16~20% 감소
• 비거주 1주택자 매물 출회 시에도 신고가 수준 호가 책정
• 다주택자 급매물 소멸로 1주택자 갈아타기용 매물만 잔존

집주인들의 보유 전략 고착화

• '집값 우상향' 믿음 기반 장기 보유 또는 증여 선택
• 고령층 다운사이징 수요와 중장년층 상급지 갈아타기 수요 증가
• 자녀들의 매도 만류로 실제 매물 출회 제한

임대차 시장 혼란 가중 우려

• 비거주 1주택자 매도 또는 실거주 전환 시 기존 임차인 퇴거 불가피
• 무주택자 매수로 인한 전월세 수요 감소 효과 기대 (정부 입장)
• 현장에서는 결국 임차인 피해 불가피하다는 전망 우세

정부 대책의 실효성 의문

• 토지거래허가구역 내 '서울 집 팔면 다시 못 산다' 인식으로 매도 기피
• 비거주 1주택 장기보유특별공제 축소 등 추가 세 부담 강화 검토
• 지방 거주 전문직 고소득자들의 서울 핵심입지 매물 지속 보유 전망

집을's 생각

다주택자 양도세 중과 유예 종료로 매물이 가시적으로 줄어들자 정부가 이에 대응하기 위해 추가 정책을 내놓은 것으로 보입니다. 부동산 시장은 복잡계이지만 단순하게 보면 수요 대비 공급이 부족하면 가격이 상승하게 됩니다. 현재 토지거래허가구역 내 상승 심리가 형성된 상황에서 공급마저 없으면 가격이 급격하게 오를 수밖에 없습니다.

지방선거가 한 달도 남지 않은 시점에서 집값 급등은 현 정부에 대한 부동산 정책 책임론으로 이어질 것이고, 이는 의석 수에도 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 특히 과반 이상의 의석을 차지하고 있는 야당 입장에서는 이 포지션을 유지하기 위해 적극적으로 대응할 수밖에 없는 상황입니다.

이번 세 낀 매물 정책으로 실거주 유예가 되면서 많지는 않지만 기존보다 매물이 나오고 거래도 늘어날 것으로 예상됩니다. 현재 비거주 1주택자를 겨냥한 장기보유특별공제 축소나 고가 주택 보유세 강화 정책이 논의되는 만큼 이를 우려하는 집주인들은 매도를 고려할 수 있습니다.

다만 다주택자의 양도세 중과는 실거주 유예와 별개로 진행되기 때문에 다주택자들은 보유에 큰 어려움이 없다면 매도하지 않을 가능성이 높습니다. 물론 비거주 1주택자와 고가 주택 보유자도 마찬가지입니다. 시장에 물건이 없으니 높은 가격에 올려놓고 매도되면 좋고 정도는 있을 수 있을 듯합니다.

흥미로운 점은 자산 가격 상승에 대한 사회적 반응이 자산 종류에 따라 극명하게 다르다는 것입니다. 주식이 오르면 대부분 좋다고 여기며 싼 가격에 매수하지 못했다고 해서 격분하기보다는 그때 들어갔어야 했다며 아쉬워할 뿐입니다. 실제로 코스피가 2년 만에 2천대에서 8천을 바라보는 상황으로 약 3~4배 상승했지만 오히려 다들 좋아하는 분위기입니다. 

하지만 부동산은 실사용 가치가 있다 보니 가격이 오르면 반발이 거셉니다. 분명 오르지 않았을 때도 매수하기 어려운 가격이었음에도 불구하고 말입니다.

더 큰 문제는 임대차 시장에서 발생할 구조적 혼란입니다. 정부는 무주택자가 비거주 1주택을 매수하면 전월세 수요도 함께 줄어들어 시장 균형이 유지될 것이라고 설명하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 

먼저 공급 측면에서 살펴보면 비거주 1주택을 무주택자가 매수하고 실거주를 유예받더라도 현재 그 집에 거주하는 세입자는 계약 만료 후 연장하지 못하고 나가야 합니다. 새로운 집주인이 언젠가는 실거주해야 하기 때문에 임대 공급이 영구적으로 사라지는 것입니다. 

반면 수요 측면에서는 이번 실거주 유예를 통해 매수한 무주택자도 본가에서 갓 독립하는 경우가 아닌 이상 기존에 어딘가에서 전월세로 거주하던 사람입니다. 이들이 기존 거주지를 떠나면서 그곳에 새로운 임차 수요가 발생할 수 있지만 그곳 역시 실거주 유예를 통해 다른 누군가가 매수했을 수도 있습니다. 

게다가 사람들의 대부분 상급지로 이동하려는 경향이 강합니다. 특히 상승장에서는 이런 현상이 더욱 두드러집니다. 임차 수요는 변화하지 않았는데 기존 거주지가 더 낮은 급지인 경우에만 새로운 임차 공급이 생기다 보니 외곽으로 밀리게 됩니다.

게다가 무주택자라고 해서 모두 실거주 유예 혜택을 받을 수 있는 것도 아닙니다. 매수 여력이 부족하여 전월세로 거주하는 임차인들은 자연스럽게 외곽 지역으로, 소형 평형으로, 그리고 비아파트로 밀려날 수밖에 없어 주거 계층화가 더욱 심화될 것입니다. 정책적 혜택은 매수 능력이 있는 무주택자에게만 돌아가는 반면, 진정한 주거 취약계층은 오히려 더 어려운 상황에 내몰리는 역설적 결과가 나타날 가능성이 높습니다.