서울 강남 3구 중 하나로 임장을 갔던 날이었습니다.
저는 이제까지 당연하게 낡은 아파트에 사는 사람들은 하루 빨리 새 아파트로 거듭나기를 간절히 원할 것이라 생각했는데, 현장의 분위기는 사뭇 달랐습니다.
어떤 단지는 재건축을 강력히 추진하는 반면,
어떤 단지는 오히려 주민들이 나서서 재건축을 반대하고 있었기 때문입니다.
“왜 낡고 불편한 아파트의 재건축을 반대하는 걸까?”
현지 부동산 소장님께 여쭤보니,
돌아온 대답은 제가 생각해보지도 못한 부분이었습니다.
"재건축하면 내 대지지분*이 줄어들잖아요.
껍데기만 새것이 될 뿐, 진짜 내가 갖고 있는 땅의 지분이 깎이는겁니다."
* 대지지분 : 총 대지 면적을 세대수로 나눈 ‘나의 땅 소유분’
이 짧은 대화 속에서 저는 아주 중요한 투자의 본질을 깨달았습니다.
강남의 진짜 부자들은 눈에 보이는 화려한 “건물”뿐만아니라,
영원히 변치 않는 “땅”을 사고 있었다는 것을요.
보통 재건축 사업성을 높이려면 아파트를 더 높게 지어 (용적률 상향) 세대수를 늘리고, 이를 일반분양하여 건축비를 충당합니다.
하지만 세대수가 늘어난다는 것은 한정된 땅을 더 많은 사람과 나누어 가져야 한다는 뜻입니다.
즉, 평형은 똑같거나 늘어날지 몰라도 내가 온전히 소유하는 “땅 (대지지분)”은 줄어들게 되는 것이죠.
자산가들은 훗날 감가상각되어 낡아버릴 콘크리트 건물보다,
절대 늘어나지 않는 서울 노란자위 내 땅이 줄어드는 것을 더 큰 손실로 보는 것입니다.
수도권에서 땅의 가치란 무엇일까?
부동산은 한자 뜻 그대로 "움직이지 않는 자산입니다.
건물은 허물고 다시 지을 수 있지만, 땅의 위치는 바꿀 수 없습니다.
서울에서 땅의 가치란?
곧 모두가 살고싶어하는 인프라를 독점할 수 있는 편의성의자 “희소성”입니다.
강남, 여의도, 용산 등 사람들이 열광하는 지역의 땅은
양질의 일자리, 촘촘한 교통망, 우수한 학군, 한강같은 자연환경까지 갖추고 있습니다.
물리적인 땅의 면적은 제한적인데, 수요는 계속되니 인플레이션과 함께 땅의가격이 무섭게 우상향하는 것입니다.
아파트로 보는 “땅의 힘”비교 예시
경기도 신축 84 vs 서울 구축 59
하나는 경기도에 있는 신축 택지에 있는 2018년식 34평형 단지입니다.
지하철도 도보 15분내에 위치해 있고, 신축 택지다보니 당연하게 학교나 인프라 등이 잘 되어있습니다.
게다가 2018년식에 대단지 브랜드라 사람들이 좋아하는 편이죠.
하나는 서울 한복판에 있는 1998년식 24평형 단지입니다.
여기도 초, 중학교가 있고, 도보 15분내에 지하철역이 존재하지만 환경은 별로 좋지 못합니다.
근처에 축산시장이 있어서 깔끔한 느낌이 들진 않습니다.
언뜻 겉모습으로 보기엔 전자가 더 살기 좋아보이지만,
최근 아파트 가격에서는 상반된 모습을 볼 수 있었습니다.
왜 그럴까요?
바로 땅의 위치 (땅의 가치)가 차이나기 때문입니다.
강남과의 거리도 약 10 km정도 차이가 나게는 모습을 볼 수 있습니다.
아무리 낡고 환경이 애매해도
사람들이 살고 싶어하는 곳과 가까이 있다는 것 만으로도
“희소성”을 갖게 되는 것이죠.
글을 마치며
현대사회에서 아파트 “연식”은 주거의 질을 결정하는 매우 중요한 요소입니다.
좋은 구조, 깨끗한 주차장, 커뮤니티 등은 우리 삶을 풍요롭게하며, 그에 따른 “신축 프리미엄” 역시 “희소성”이기 때문에 엄연한 자산 가치로 인정받습니다.
하지만 투자자로서 우리가 경계해야 할 것은
“건물의 화려함”에 매몰되어 “땅의 본질"을 놓치는 것입니다.
연식과 땅의 가치 그 모든 것을 고려하되,
진짜 부자가 되고 싶다면 무엇보다 “땅 그 자체”를 볼 줄 아는 안목을 길러야 할 때입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
