수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
행복을 그리는 투자자
그린쑤입니다.
최근 내 집 마련을 위해 주담대를 알아보면서
큰 깨달음을 얻었습니다.
이론적으로 알고 있던 대출 한도가
실제 상담을 받아보니 생각보다 훨씬 적게 나오더라고요.
강화된 규제로 인해 대출 금액 자체가 줄어들다 보니 아쉬움도 컸지만,
한편으로는 '진짜 내 예산'을 객관적으로 파악하는 계기가 되었습니다.
저처럼 대출 한도 때문에 고민하고 계실 분들을 위해,
현재 주택담보대출의 핵심인 LTV와 DSR,
그리고 최근 가장 무서운 규제인 스트레스 DSR 3단계를
실전 사례로 정리해 드립니다.
대출 한도를 결정하는 기준 : LTV, DSR이란?
우선, 주택담보대출로 들어가기 전에
LTV, DSR에 대해 알아볼까요?
- LTV (담보인정비율, Loan To Value)
LTV는 집값의 몇%까지 빌려줄 지를 결정합니다.
주택의 가치(KB 시세) 대비 대출 가능한 금액의 비율인데요.
현재 기준을 간단하게 표로 작성해보면
| 구분 | 규제지역 (서울 전역, 경기도 일부) | 비규제지역(지방 등) |
| 무주택자 | 40% (*생애최초 70%) | 70% (생애최초 80%) |
| 1주택자 | 40% (기존 주택 처분 조건) | 60% |
| 다주택자 | 0% (대출불가) | 60% (일부 지역 차등) |
예를 들어 규제지역 8억원 아파트를 매수할 때, LTV 40%가 적용된다면
대출은 최대 3.2억까지 나옵니다.
2. DSR (총부채원리금상환비율, Debt, Service Ratio)
DSR은 내가 번 돈 중에 부채를 갚는 데 얼마나 쓰는지의 비율인데요.
즉, 연봉에서 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 돈이 차지하는 비중입니다.
주담대는 물론이고, 신용대출, 마이너스통장, 자동차할부, 카드론 등
모든 빚이 포함됩니다.
현재 DSR 기본 비율은
- 제1금융권(은행) : 40%
- 제2금융권 : 50%
입니다.
예를 들어 연봉 7,000만원인데 DSR 40% 규제(제1금융권)를 받는다면,
1년에 갚는 원리금이 2,800만원을 넘을 수 없습니다.
DSR 규제 강화 : 스트레스 DSR 3단계
현재, 대출 한도를 산정할 때 실제 금리에 ‘가산 금리’를 더해
한도를 줄이는 규제가 시행 중인데요.
1) 수도권 : 3.0% 가산
2) 비수도권(지방) : 0.75% 가산
이렇게 시행 중입니다.
예를 들어, 실제 대출 금리가 4%라면
수도권 아파트를 살 때는 7% 금리를 기준으로
DSR 40%를 계산합니다.
앉은 자리에서 대출 한도가 수천만 원씩 깎이는 이유입니다.
수도권 아파트에 적용해볼까요?
- 무주택
- 연봉 8,000만원
- 수도권(규제지역) 아파트 7억 - 가산금리 3%
- 부채 0원 (신용대출, 마이너스통장, 자동차할부)
LTV
수도권 무주택자의 기본 LTV는 40%입니다 (규제지역 기준)
7억원 x 40% = 2억 8,000만원이겠죠.
만약, 생애최초 주택구입이라면 LTV 70%가 적용되어 4억 9,000만원까지 가능합니다.
DSR
금리 4%에 스트레스 금리 3%를 적용하여 연 7%로 잡으면,
1금융권의 경우, DSR 40%로
8,000만원 x 40% = 3,200만원 이내로 연간 원리금 상환액이 됩니다.
즉, 대출 가능액은 40년 만기 기준 약 4억 2,000만원입니다.
2금융권의 경우, DSR 50%로
연간 원리금 상환액이 4,000만원이 되고
대출 가능액은 40년 만기 기준 약 5억 3,000만원입니다.
*여기에서 주의해야할 건 LTV와 DSR 대출 가능액 중에서
더 적은 금액을 대출할 수 있습니다.
정리해보면,
[일반 무주택자]
LTV 한도 2억 8,000만원 / DSR 한도 4억 2,000만원 (2금융권 5억 3,000만원)
으로 소득은 충분하지만, LTV 40% 규제에 묶여
2억 8,000만원이 최대 대출 가능액입니다.
[생애최초]
LTV 한도는 4억 9,000만원까지 열리지만,
1금융권의 경우 가산금리 3% 때문에
1금융권 기준 4억 2,000만원이 최대 대출 가능액입니다.
결과적으로, 서울수도권 규제지역 7억 단지를 매수하기 위해서
일반 무주택자는 추가 자본이 4억 2,000만원
생애최초는 2억 8,000만원이
필요합니다.
*마이너스통장, 신용대출을 받을 때에도 DSR 규제가 있으니,
대출을 얼마나 받을 수 있는지 계산하고 확인해보세요.
직접 대출 한도를 계산해 보니 어떠신가요?
생각보다 까다로운 규제에 당혹스러울 수도 있지만,
오히려 내 자금의 한계를 명확히 아는 것이
내집마련의 첫걸음입니다.
물론, 최종 결정 전에는 반드시
은행이나 대출상담사 2~3곳을 직접 알아보고
대략적인 금액은 정확히 알아야겠죠?
규제는 우리가 통제할 수 없지만,
준비된 자금과 실행력은 우리가 만들 수 있습니다.
지금 내 상황에서 가능한 선택지를 정확히 아는 것,
그것이 내 집 마련의 시작이라고 생각합니다.
오늘 함께 나눈 이 고민의 시간들이
여러분의 소중한 보금자리를 찾는 여정에
도움이 되었으면 좋겠습니다.
목표하신 단지에서 웃으며 등기 치는 그날까지
응원하겠습니다😊
