안녕하세요, 로레니입니다 :)
월부학교 3강 오렌지하늘 튜터님의 갈아타기 강의 듣고 왔습니다.
튜터님께서 강의를 시작하시면서 월부학교 수강생들의 투자 현황을 말씀해 주셨는데요.
월부학교 수강생 중에 무주택자가 한 명도 없다고 합니다.
그리고 지금 상황상 추가 투자로 챗수를 늘리거나 다주택자 포지션으로 가는 것이 어려운 상황인만큼
갈아타기를 잘 하는 것이 그 어느 때보다도 중요해진 시기인 것 같습니다.
오하 튜터님께서 강의해주신대로
매도의 기준을 지키고, 매도 방법대로 매도하고, 갈아타기 의사결정을 제대로 했을 때
‘더 좋은 자산’을 보유하는 방향으로
결국 나의 목표를 이루는 방향으로 차근차근 나아갈 수 있지 않을까 생각합니다.
매도의 기준
기본 원칙으로는 2년 이상 보유하고 세입자 만기가 되었을 때
매도를 고려하게 되는데요.
튜터님께서 매도의 기준 수.포.리를 다시 한 번 꼼꼼히 짚어주셨어요.
1) 수익이 충분하고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있을 때 (수익)
2) 수익이 없으나 기회비용이 크고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있을 때 (포트폴리오)
3) 자산을 더이상 보유할 수 없을만큼의 리스크가 있을 때 (리스크)
이런 기준을 알고 있어도
각각의 상황에 따라 갈아타기에 대한 의사결정이 달라질 수 있다는 것을
여러가지 케이스를 들어 설명해주셔서 수월하게 이해할 수 있었습니다.
특히, 지방아파트 보유 중에 규제지역으로 묶였을 경우
2년이 안되었어도 단기 매도 양도세와 규제지역 양도세 중과 금액을 비교하여
매도를 고려해볼 수도 있겠구나 하는 점은 미처 생각지 못한 부분이어서
이런 부분도 항상 시뮬레이션 돌려보고 실제로 계산해보고
더 나은 선택을 해나갈 수 있겠구나 하는 점을 배울 수 있었습니다.
실전 매도 방법
1) 매도 가격 설정
2) 세입자 연락 및 집 내놓기
3) 가격 및 조건 협상
실전 매도 방법에서는 실제 케이스를 가지고
매도 가격 설정하는 것에서부터
세입자 연락하는 방법과 시기,
실제로 집을 내놓는 방법과
매수 문의가 들어왔을 때 가격 및 조건 협상 하는 부분,
정말 A부터 Z까지 꼼꼼히 알려주셔서
나중에 매도할 때 이 교안을 다시 살펴보면서 매도 프로세스를 밟아가면 되겠구나 싶었습니다.
특히, 지금 같은 상승장에서 갈아타기 할 때 튜터님께서도 몇 번을 강조, 또 강조해주신
갈아타기 순서!! 꼭 순서대로 진행해야 한다는 것 명심해야겠습니다.
상승장 갈아타기 할 때는 항상 ‘매도’ 먼저 → 그 다음 ‘매수’
이 순서 반드시 반드시 지키고, 무작정 팔면 안된다는 것.!!
튜터님께서 친절하게 정리해주신 매도, 보유, 세금 Tip에서도 배울 점이 많았는데요.
계약 후 1년 정도 지났을 때 세입자에게 연락해서 세입자 상황이나 집상태를 미리미리 확인하고,
보유 중 하자를 미리미리 수리해 놓아야 나중에 매도해야 할 때 어려움이 없다는 점도 알 수 있었습니다.
그리고 매도는 원래 어려운 것이라는 것,, ㅎㅎ
시간이 좀 더 걸리더라도 차근차근 해야할 행동들을 해나가는 것이 중요하다는 점도
잊지 않겠습니다.
갈아타기를 잘하는 사람은 준비된 사람
튜터님께서 갈아타기를 잘 하기 위해서는 평소부터 준비를 잘 하고 있어야 한다고 말씀해 주셨는데요
1) 앞마당 관리 - 매수 가능한 매물 최소 3개 이상
2) 비교평가 - 전고가 아니라 단지 가치 기반 비교평가
3) 상황 검토 - 시장과 내 상황 맞게 실거주/투자 선택지 검토
평소에 앞마당 관리를 꾸준히 해놓고,
매매가/투자금별 5순위를 관리하고 있는 사람이
매도에 대한 의사결정, 갈아타기에 대한 의사결정을 할 수 있다는 점
그리고 우리가 임장가고 임보 쓰면서 단순히 전고점이 아니라,
입지와 가치를 기반으로 비교평가를 하는 연습을 꾸준히 해야한다는 점도 강조해주셨습니다.
지금같은 상황에서는 대출이 어느정도 나오는지 꼼꼼히 따져보고,
결국 투자냐 실거주냐가 아니라 ‘더 좋은 자산을 보유’하는 관점으로 의사결정 해야 함을 알 수 있었습니다.
마지막으로 튜터님께서는 월부학교와 기초반, 에이스를 거쳐 튜터가 되기까지
어떤 마음으로 해오셨는지 말씀해주셨는데요.
이렇게 해나가다보면 진짜 자산가가 될 수 있겠다.
그럼 내가 진짜 부자가 됐을 때 하고 싶은 일은 뭐지? 어떤 사람들이랑 함께 하고 싶지? 라는 생각을 많이 하셨다고 합니다.
그리고 “눈 딱 감고 한번 해보자”
이 마음으로 계속 도전해보셨다고 해요.
시도 해보지도 않고, 걱정만 하지 말고 일단 한 번 해보는 것.
잘 못하면 어떡하지 걱정되어도, 불안하고 무서워도
일단 눈 딱 감고 한 번 해보자 하는 마음으로
하루 하루 도전해보고,
튜터님께서 말씀해주신 것처럼
시장에 대응하면서, 더 좋은 선택, 잃지 않는 선택을 반복해서 꾸준히 나아가고
돈그릇도 자산도 키울 수 있는 투자자가 되겠습니다 :)
매도와 갈아타기 속시원하게 풀어주신 오렌지하늘 튜터님
좋은 강의 진심으로 감사드립니다 🧡
<BM>
매달 임보 결론 및 포트폴리오 검토서 업데이트
- 갈아타기 시뮬레이션 후보 단지 (실거주/투자) 및 매매가/투자금 5분위 뽑기
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