신나는시간1_🍊월부학교 봄학기 최강원팀 6쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #1 과거와 다른 전세의 월세화에 대한 생각

안녕하세요 

신나게 투자생활 하고 싶은

신나는시간1입니다.

최근에 이런 기사를 보게 되었는데요.

🍊 전세의 월세화, 왜 지금 서울 임대시장은 ‘월세 중심’으로 움직이는가

서울 임대차 시장의 흐름이 빠르게 바뀌고 있습니다.
과거에는 “좋은 집일수록 전세”라는 인식이 강했다면, 

최근 시장에서는 전세 매물이 줄고 반전세·고액 월세가 빠르게 늘어나는 모습입니다.

실제로 지난 3월 서울 아파트 임대차 계약 1만8357건 가운데 월세 계약은 9071건으로 전체의 49.4%를 차지했습니다. 이제 서울 임대차 시장에서 월세는 더 이상 보조적인 형태가 아니라 시장의 중심으로 이동하고 있습니다.

이 같은 변화의 핵심 배경에는 ‘전세 가뭄’ 현상이 자리하고 있습니다.

서울 전·월세 물량은 1년 전 대비 34.5% 감소했으며, 내년까지 예정된 신규 입주 물량 감소 역시 전세 공급 부족을 더욱 심화시키고 있습니다. 공급은 줄어드는데 실수요는 유지되다 보니, 

임대인들의 협상력은 자연스럽게 강해지고 있구요.

그리고 이 시점에서 임대인들은 하나의 방향으로 움직이기 시작했습니다.

바로 “전세보다 월세”다.

🍊 임대인들은 왜 전세를 거두고 월세를 선택할까

표면적으로 보면 단순히 수익을 극대화하기 위한 선택처럼 보일 수 있습니다.
하지만 실제 임대인들의 판단은 조금 더 복합적입니다.

최근 몇 년 동안 시장은 임대인들에게 꽤 강한 학습효과를 남겼습니다.

역전세 위험 등은 전세 제도가 가진 리스크를 다시 보게 만들었습니다.

과거에는 전세보증금이 사실상 안전한 레버리지처럼 여겨졌다면, 이제는 “언젠가 반드시 돌려줘야 하는 거대한 부채”라는 인식도 강해지고 있습니다.

특히 보유세와 금융비용 부담이 커진 상황에서 임대인들은 고민하게 됩니다.

전세금을 수천만 원 올려도 실제 손에 남는 현금은 크지 않은 반면, 월세는 매달 안정적인 현금흐름을 만들어준다.

그 현금으로 세금 내야지…

예전에는 집값 상승 자체가 수익이었다면, 지금은 ‘버티는 힘’이 중요해진 시장에 가깝습니다.

그래서 최근 임대인들의 생각은 점점 이렇게 바뀌고 있습니다.

“지금은 추가 투자보다 안정적인 보유가 우선이다.”

🍊 결국 핵심은 ‘현금흐름’이다

현재 시장은 과거처럼 공격적으로 레버리지를 활용해 투자금을 불리는 국면과는 다소 결이 다른데요.

전세 상승분이 계속 이어질지 확신하기 어렵고, 특정 지역에서는 여전히 역전세 가능성도 완전히 해소되지 않았습니다. 이런 상황에서 임대인 입장에서는 전세를 유지하기보다 월세를 통해 보유 비용을 상쇄하려는 움직임이 자연스럽게 나타나고 있습니다.

특히:

• 보유세 부담,
• 대출이자 증가,
• 유지·관리 비용 상승,
• 전세금 반환 리스크

등을 고려하면, 월세는 단순 수익이 아니라 ‘방어적 현금흐름’의 성격이 강해지는 것으로 볼 수 있습니다.

결국 지금의 월세 전환은 단순한 탐욕의 결과라기보다, 시장 불확실성 속에서 임대인들이 선택한 현실적인 생존 전략에 가깝습니다.

🍊 앞으로 어떻게 대응해나가야 할까

2020년! 

임대차3법이 완성되면서 전세의 월세화가 되던 시기가 있었습니다.

20년도 이후 매매, 전세 지수 모두 상승하는 모습이었습니다.

그렇다면?

26년 현재 상황에서 우리는 생각해볼 수 있습니다.

과거에 현재 상황과 비슷한 상황일 경우

우리는 비슷한 양상을 보일 것으로 예측해볼 수 있습니다.

20년도 전세의 월세화로 인하여 매매, 전세 지수가 상승하였고,

현재 또한 전세의 월세화로 상승 여력이 있겠구나!!

근데… 서울이면 상승하겠지? 서울이라서?

서울 지수를 예로 들었지만

수도권 외곽은 어떤 모습이었을까요?

수도권 외곽의 한 20평대 단지를 살펴 보았습니다.

20년도 이후.. 엄청난 상승을 볼 수 있었습니다.

이를 통해 서울보다는 수도권 외곽이 반응이 늦게 올 수 있지만 결코 오르지 않거나 적은 상승의 모습은 아닌 것을

알 수 있었습니다.

현재의 시장 상황과 비슷했던 과거에 어떤 변화가 있었고 또 어떻게 대처했는지 알 수 있었습니다.

그렇다면 결국 전세의 월세화로 인해 상승하겠구나?

에서만 그치는게 아니라

예측해서 답을 정해두고 기다리기 보다는

앞으로 다가올 기회를 잡을 수 있는

준비를 해보는 게 어떨까 생각해보았습니다.

서울뿐만 아니라, 수도권 외곽까지도 앞마당을 늘려보면서 

혹시나 우리에게 다가올 기회들을 기다려보면 어떨까?

생각을 해보았습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)