오늘은 더 _🍊월부학교 봄학기 최강원팀 유쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #1 과거와 다른 전세의 월세화에 대한 생각

26.05.13

ㅣ 서울 아파트의 임대인 우위 시장

내용 : 집주인들이 전세를 거둬들이고 월세로 돌리는 현상이 빠르게 확산

월세화 가속
- 서울 아파트 임대차 1만 8,357건 중 월세가 49.4% (작년 평균(42.6%) 대비 6.8%p 증가)
- 신규 계약만 보면 월세 비중이 54.1%까지 상승
전세 가뭄
- 서울 전·월세 물량 3만 426건 → 1년 전 대비 34.5% 감소
- 입주 물량 부족: 올해 2.7만 가구, 2027년 1.7만 가구 (적정 수요 4.8만 가구의 절반 수준)
- 전세 내놓은 집주인이 손님이 몰리자 갑자기 월세로 전환하는 사례 등장
임대인의 심리 변화
보유세 부담은 커지는데 전세금 인상으로는 실익이 없다고 판단
반전세·월세로 현금흐름 확보를 선호
"거절하면 다음 손님 받으면 된다"는 여유 있는 태도
전문가 진단
- 과거에는 금리에 따라 전·월세 비중이 변동했지만, 현재는 '아파트 전세 공급 부족'이라는 구조적 요인이 작동
- 주거비 부담이 커지면 내 집 마련 수요로 전환될 가능성

이런 장면, 사실 과거에도 있었습니다

2020년 하반기, 정부의 새 임대차법 시행 이후 비슷한 일이 벌어졌습니다. 임대인들이 전세를 거둬들이고 월세로 돌리면서 전세 물량이 급감했고, 전셋값이 폭등했습니다. 당시 기사는 그 분위기를 이렇게 전했습니다.

그때는 정부 규제와 저금리가 주된 원인이었습니다. 전세 품귀는 있었지만, 공급 자체가 완전히 끊긴 건 아니었어요.

지금은 다릅니다. 규제에 더해 공급까지 사실상 없는 상황입니다.

공급 데이터를 직접 보면 더 실감납니다

서울 아파트 가격은 공급뿐 아니라 금리, 유동성, 심리 등 다양한 요인이 작용한다고 배웠는데요. 그런데 지금은 한 가지 변수가 압도적으로 작동하고 있습니다. 바로 "공급" 입니다.

서울 전체(인구 929만 명) 입주 예정 물량을 보면:

26년 : 4,156가구

27년 : 10,306가구

28년 : 3,080가구

29년 : 999가구

앞으로 4년간 서울 전체에 약 1만 8천 가구.

서울 한 개 구도 아닌, 929만 명이 사는 도시 전체 공급입니다.

너나위님 유튜브에서도 이 내용을 다루셨는데, 정부도 이미 매물 감소로 인한 상승 압박을 인지하고 주택공급 계획을 강조했다고 합니다. 기사에는 2030년까지 수도권 135만 호 공급 계획이 언급되지만, 아직 구체적인 계획이 나오지 않은 상황이고요.

https://www.youtube.com/watch?v=9CraYHNvt8U

설령 2028년에 착공이 시작된다 해도, 입주까지 2~3년이 걸리니 실제 공급은 2030~2031년 이후입니다. 앞으로 최소 3~4년은 공급 공백이 이어지는 셈입니다.

과거 사례에서 힌트를 찾아봤습니다

서울은 역사적으로 이 정도로 공급이 부족했던 시기가 없었는데요. 비슷한 상황을 겪은 지역을 찾다 보니, 부산이 눈에 들어왔습니다. 부산은 2010~2011년 공급이 급감하면서 2011년에 강한 가격 상승이 나타났습니다. 물론 부산과 서울은 수요 구조가 다르지만, "공급 부족 → 가격 상승 압력"이라는 메커니즘은 동일하게 작동했습니다.