안녕하세요 리치드리머입니다.
이번 2강은 임장과 임보 그리고 비교평가라는 주제로 진담튜터님께서 강의를 해 주셨는데요. 비록 강의 시간은 짧았지만 임장과 임보를 통해 기초반에서는 알 수 없었던 디테일한 선호도 파악방법을 배울 수 있었고 파악한 선호도와 가치를 가지고 가격을 입혀 비교평가하는 법을 다양한 예시로 설명해 주셔서 그 어떤 정규 강의보다도 퀄리티와 수준이 달랐던 강의였다고 생각합니다. 그 중에서 꼭 기억에 남기고 싶고 정리해야겠다고 생각한 부분들을 위주로 후기를 정리해 봤습니다.
뾰족한 선호도와 수요
지금은 절대적 저평가 시장이 아님 상대적 저평가 시장이고 비슷했던 가격이 시간이 지남에 따라 양극화가 심해지는 단지 예시를 보여주시면서 앞으로는 사는 것이 중요한 것이 아니라 뽀족한 선호도와 수요가 있는 단지를 찾는 것이 더 중요하다고 튜터님께서는 말씀하셨습니다. 서울이라고 더 좋게 보지 말고 투자 후 보유와 매도를 위해서는 서울 내에서도 선호도 파악을 더 디테일하게 해야겠다는 생각이 들었습니다.
분위기 임장은 안 봐야 할 것을 정하는 시간
분위기 임장을 이제까지는 단지 임장 전에 그 단지 주변의 분위기를 보는 것으로만 생각해 왔었는데 튜터님께서는 사람, 상권, 도보를 보면서 봐야할 것보다는 덜어야 할것에 집중해서 투자범위를 정하고 사지 말아야 할 것에 대한 이유가 명확해야 한다고 말씀해 주셨습니다. 그동안 왜 좋은지에만 집중해서 생각했었는데 실전 투자를 위해서는 분위기 임장부터 명확한 기준을 가지고 투자범위를 설정해야 한다는 것을 느낄 수 있었습니다.
투자에서 진짜실력은 중간 선호도를 가진 단지중에서 우선순위를 매길 수 있는 것!
임장지에서 가장 좋은 아파트와 가장 후순위 아파트가 무엇인지는 명확하지만 중간선호도의 애매한 단지도 있다는 부분에서 공감이 갔었는데 중요한 것은 이 중간 선호도의 단지들 중 뭐가 더 가치가 있는지 골라내는 능력이 진짜 투자 실력이라고 진담튜터님께서는 말씀해 주셨습니다. 기초반에서는 크게 뭉뚱그려 상중하로 나눌 수만 있으면 된다고 배워 왔는데 앞으로 실력있는 투자자가 되기 위해서는 이렇게 중간 선호도인 단지들의 선호도도 입지분석과 단지임장, 매물임장을 통해 뾰족하게 선호도를 가려낼 수 있는 것이 중요하구나를 느꼈고 이번 임장지에서 꼭 적용해봐야 겠가는 생각이 들었습니다.
교통 개선의 효과는 멀수록 강력하다!
지하철이 뚫리면서 교통이 개선될 때 가격이 변화하는 모습을 예시로 보여주시면서 튜터님께서는 사람들의 불편함 개선정도에 따라 가격에 미치는 효과는 강력하고 외곽으로 갈수록 상승폭이 커진다고 말씀해 주셨습니다. 지금 임장지에서도 교통입지 개선으로 인해 좋아지고 있는 생할권이 있어 이번 입지분석에서 꼭 적용해봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
지나가는 사람들이 달라지면 환경도 달라진다!
워낙 유명한 단지인 염리상록을 예로 들어주시면서 마포의 아현뉴타운에 신축단지들이 들어서면서 사는 사람들이 바뀌고 그 사람들이 역으로 지나가는 길목에 기축 단지가 있다면 그 주변 환경도 달라지고 단지가치도 상승할 수 있다는 것을 과거 시세를 통해 튜터님께서 설명해 주셨습니다. 단순히 상품성과 단지 주변만 볼게 아니고 주변 환경이 어떻게 바뀌는지에 따라 그 단지의 가치가 더 올라갈 수 있다는 것을 다시 한번 느낄 수 있는 부분이었습니다.
사람이 얼마나 몰리느냐
학군을 정량적인 것만 보지 말고 정성적인 측면도 같이 봐야한다고 하시면서 이제 학군은 사람이 얼마나 몰리느냐로 정의 해야 한다고 튜터님께서는 말씀해 주셨습니다. 부모들의 직주근접이 보장되고 단순히 학원 개수를 넘어서 줄넘기학원 등 체육시설과 같이 아이들을 편하게 맡길 수 있는 환경이 있는 곳으로 사람들이 거주하고 싶어하는 수요가 있기 때문에 정성적인 측면도 학군을 볼 때 중요하구나는 느낄 수 있었고 임장지에서도 학군을 정성적으로 분석해봐야겠다고 생각했습니다.
로얄동은 외부에서 결정된다!
평소 로얄동을 전임과 매임때 부사님께 물어보는 경우가 많았는데 이번 강의에서 튜터님은 로얄동이 단지 외부에서 결정된다고 말씀해 주셨습니다. 역과 얼마나 가까운지? 초등학교와 학원은 가까이 있는지? 그리고 사람들이 좋아하는 상권이 가까이 있는지에 따라 동별 선호도가 가려지고 그렇게 로얄동을 알 수 있고 로얄동이 어디인지 파악하면 그 단지의 수요를 파악하기 쉽다고 말씀해 주셨습니다. 듣고 받아들이기보다 눈으로 직접보고 발로 걸어보며 로얄동이 어디인지 판단할 수 있는 능력을 키우는 것이 중요하구나를 느낄 수 있었습니다.
비교평가는 하락장을 위해서 하는 것
비교평가는 살 때 싼 것을 사려고 하는 것이 아니라 하락장을 위해서 하는 것이라는 말씀이 인상적이었습니다. 하락장에서 떨어질 때 겁을 내고 팔 수 있는 단지가 아닌 하락장에서도 확신을 갖고 운영하고 보유하기 위해 비교평가를 해야한다는 것이 실력있는 투자자의 관점이구나를 느낄 수 있었고 하락장에서도 흔들리지 않을 만큼 확신을 줄 수 있는 뾰족한 선호도를 가진 단지를 싸게 사는 것이 정말 중요하구나를 깨달을 수 있었습니다.
임장지 주변 급지도 보셨어요?
생활권이 덜 좋아도 가격이 높은 단지들의 예시를 보여주시며 임장지 경계선 안쪽에서만 볼게 아니라 수도권은 하나의 권역이이기 때문에 임장지가 서울에서 어느 위치에 있는지? 생활권 옆에 붙어있는 급지가 상급지인지에 따라 가격이 달라질 수도 있다는 점을 튜터님께서는 말씀해 주셨습니다. 지금 임장지에서도 생활권의 단지들 주변환경 너무 별로라서 가치가 떨어진 것이 아닌가 생각하고 있었는데 이 말씀을 들으니 아 그 생활권이 그래도 위치가 좋아서 그렇구나를 느낄 수 있었던 것 같습니다. 임장지 안에서만 보려 하지 말고 좀더 넓게 보고 위치와 주변 급지도 면밀하게 살펴봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
입지를 뛰어넘는 땅
지역간 비교평가에서 ‘급지가 떨어저도 매도자가 강남으로 이사를 간다면 그 땅은 입지를 뛰어넘는 땅이다’라고 말씀해주신 부분도 기억에 남았는데 안좋은 급지라도 그 급지내에서 선호도가 뾰족하고 가치가 뛰어난 단지의 경우 그 지역내에서 소득 수준이 있는 사람들이 거주할 가능성이 높고 그만큼 더 상위급지로 옮기고 싶어하는 수요가 있다는 것을 알 수 있었습니다. 그만큼 지역내에서 투자 우선순위를 정할 때 단지선호도가 얼마나 중요한지를 느낄 수 있었고 선호도가 높은 단지를 매수하느냐 여부에 따라 환금성과 수익도 달라질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
댓글
리치드리머님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
