3040 부린이 처음 부동산 투자 독서후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 3040 부린이 처음 부동산 투자 독서후기

저자 및 출판사 : 김학렬(빠숑)

읽은 날짜 :26.04.16~26.05.14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #인프라 #입지 #GTX

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

1. 내용 정리

현재의 부동산 시장과 시장을 읽는 법

현재 부동산 시장

• 공급부족, 양도세 중과 유예종료등으로 인해 매물이 부족해지고 전월세 가격은 오름.
• 비싼 신축과 더딘 재건축으로 인해 준신축이 인기를 끌기 시작.
• 공급 절벽, 재건축 비용 급등으로 인해 기존 서울 부동산이 에셋 파킹을 위한 안전 자산으로 인식.
• GTX-A 개통으로 인한 서울 생활권 편입 지역이 생김(운정, 동탄)
• 반도체 투자로 인한 양질의 일자리와 인구 유입(용인시 남사면, 평택 고덕 신도시) 

집갑에 영향을 미치는 요소: 주택 공급과 수요, 매수자의 소득 수준, 인구 변화, 정책 및 대출규제, 금리

• 가장 중요한 것은 주택의 공급량.

부동산 시장을 읽는 방법

• 정부 정책(세금, 대출, 공공주택 공급등): 지역별로 다르게 적용 됨을 감안.
• 금리: 금리가 매수심리에 영향을 미치지만, 중요한 것은 해당 금리를 내가 감당 가능한지가 더 중요.
• 인구 구조: 인구 구조에 따라 어떤 유형의 주택의 수요가 있는지 확인
• 지역별 수요 및 공급
• 투자 심리: 투자 심리가 위축된 지역은 매수시 해당가격이 급매인지 확인

부동산 시장의 패턴

• 강남,서초 -> 과천 -> 분당 -> 용인 수지 -> 수원 영통 순의 패턴으로 상승 패턴
• 강남, 서초가 올랐으면 준 강남권에서 저평가된 단지를 탐색 그 다음, 호재(교통망, 인프라 사업, 재건축이슈)가 있는 지역을 탐색하고 마지막으로, 아직 상승되지 않는 지역을 탐색한다.
• 중요한 것은 지역별 정부정책 및 성장 가능성도 같이 보는 것이 좋다.

침체기 시장을 읽는 방법

• 같은 서울 및 지역이라도 가격 움직임이 다르다.
• 무조건 매전갭이 낮은 매물은 미래 가치를 보고 투자할 대상이 아님. 즉, 좋은 투자를 보장해 주진 않는다.
• 과거 침체 시장을 복기해보고 어떤 자산이 회복하는지 기준을 다시 세우기

앞으로 살아 남을 부동산을 보는 방법

서울의 변화

• 서초, 강남구가 비싸다고 생각한 실수요자들이 강남 접근성이 좋고, 각종 인프라가 갖춰진 성동,송파구로 이동
• 이촌, 서빙고동의 정비계획 결정으로 인한 실거래가 급등
• 급행 9호선, 인구유입, 대형 쇼핑몰 및 한강 공원 접근이 용이한 당산으로 이동
• 주거시설과 업무지구가 다 있는 여의도의 대단지 재건축 추진

서울 및 경기도에서 앞으로 봐야할 단지

• 정비사업, 개발 사업, 교통 계획
• 교육과 생활 인프라가 잘되어 있는 곳
• 일자리가 있는 곳

비서울을 봐야하는 이유

• 서울이 어느정도 오르면서 비서울지역이 격차를 메우기 위한 수요 이동
• 공급이 어느정도 해소되고 있는 지역들이 있음

비서울 지역을 고르는 전략

• 입지에 따른 양극화가 더 심해질 것으로 더 꼼꼼히 봐야한다.
• 서울 접근성이 획기적으로 좋아히즌 곳 위주(착공 단계 및 개통 임박 지역 위주)
• 고소득 일자리가 있는 곳.  ex)화성, 평택, 용인, 인천송도 등

비서울 투자지역 범위: 광역시급 or 인구수 50만 이상의 거점도시

지방 부동산

지방 부동산을 봐야하는 이유: 대출 제한, 실거주의무등 각종 규제 부담이 낮음.

지방 부동산을 고르는 기준 및 전략

• 공급이 줄어들면서 수요가 꾸준히 유지 되는 곳.
• 좋은 입지(학군, 연식, 교통, 인프라시설)이 탄탄한 곳
• 인구 감소 및 산업 구조 변수 고려.
• 모든 단지가 오르지는 않는다는 것을 인지.

대표지역: 부산(해운대구, 수영구), 대구(수성구), 세종시

인구 통계를 보는 방법

• 수도권: 일자리, 교육, 주거환경이 좋아 유입이 많지만, 그만큼 높은 주거비용과 인구 밀집으로 비서울 지역으로 빠짐.
• 인천 및 경기도, 세종시: 가족 친화적인 입지, 자체 일자리와 상대적으로 안정적인 주거 환경.
• 지방: 일자리 부족, 주거 환경문제(도지역)으로 인한 인구유출 발생.

인구 통계로 투자지역 정하기: 일자리, 교육 및 주거 환경, 발전 가능성

앞으로 살아남을 입지는?

• 강남,서초, 용산등 서울 핵심입지
• GTX개통 지역: 운정, 동탄역이 서울 생활권으로 편입.
• 1기신도시 재건축: 대지지분이 높고, 신축이 가능한 대단지
• 서울 뉴타운: 장위, 이문휘경, 수색증산 뉴타운등. 대체제로 구성남처럼 서울과 맞닿아 있는 정비사업지.
• 병세권(대형병원 접근용이), 반도체 일자리 있는 지역(고덕신도시, 용인시)

좋은 입지는 더 비싸지고, 애매한 입지는 소외될 것.

앞으로의 부동산 트랜드

전세제도의 퇴장과 월세 시대의 시작

월세투자가 떠오르는 이유

• 역전세, 전세금 반환 리스크 회피.
• 안정적인 현금흐름으로 인한 종잣돈 재축적 및 노후 준비

성공적인 월세투자를 위한 핵심

• 임대사업자를 통한 세제 최적화
• 입지분석(교통 접근, 직장 접급성)
• 리스크관리 : 시설개선, 세입자 관리
• 주변 지역의 공급여부

오피스텔은 기회가 될 것인가?

오피스텔의 이점: 주택수에는 포함이 되나 대출 규제가 없고, 실거주의무가 없어 갭투자가 가능

사도 되는 오피스텔은?

• 서남권, 동남권등 직주근접이 확실한 곳
• 주변 신규 오피스텔 입주물량과 월세거래량 확인
• 최근에는 투룸이상 중대형 상품의 가치가 높아짐.
• 영끌 하지않으면서 레버리지를 쓰고, 금리를 감당할수 있는 수익률인지 확인
• 취득세 확인

오피스텔의 리스크: 서울 핵심지와 지방의 양극화 현상

오피스텔 투자시 검토사항

• 건물마다 공식률과 임대료를 꼼꼼히 확인
• 임차인 교체시 발생하는 가전,도배와 청소 비용, 중개보수 비용, 2~4주 공실 기간동안 비용까지 고려.

내집 마련 트랜드

1단계 거주유형 및 구매 목표 정하기

• 내집 마련: 현금보유량, 부부 소득, 자녀계획, 거주기간, 상급지 갈아타기 예정여부등을 확인.
• 전세: 직장이나 지역 이동, 출산으로 인해 입지가 결정되지 않은 경우. 2년 후 다음 스탭를 정하기

2단계 대출 설계 및 리스크 확인

• 감당 가능한 월 상확액 정하기(세후 소득의 25~30%)
• 대출한도 계산:  DSR과 스트레스 DSR을 고려하여 연 상환 금액 계산 -> 상환액에 맞는 대출금 계싼 -> 대출금으로 살수있는 집의 가격 정하기
• 대출 종류 정하기: 자격이 된다면 정책 대출먼저, 신용대출은 최후의 보루(대출의 10%이상은 지양)
• 대출상환방식 정하기(원리금균등,원금균등)
• 금리 정하기(고정,변동)
• 검토해야할 리스크: 금리 상승, 소득 감소 자녀 교통및 부모 간병같은 이벤트가 발생해도 대출구조가 무너지지 않고 버틸수 있는가?

3단계 출구 전략 세우기: 가족 계획, 규제 환경에 따른 이후 전략 설계

상황에 따른 내집 마련 전략

• 생애최초, 신혼, 무주택자: 정책대출 최우선 고려. 안전하게 상환할수 있는 기준 금액이 중요.
• 갈아타기: 잔금일, 기존주택 매도가능기간, 입주일등 일정관리가 중요.
• 투자자&다주택자: 현금비중을 높이거나 시장 사이클을 기다리는 전략

아파트 청약 전략

청약을 넣는 기준

• 시세 대비 분양가: 인근단지 2~3개의 시세를 비교하여 시세대비 저렴한지 확인
• 자금 실행력 유무 확인: 계약금, 중도금, 잔금, 대출 가능여부 등을 확인
• 규제 확인: 재당첨 제한, 전매제한, 실거주 의무 등 확인

당첨 확률을 높이는 방법

• 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입기간 점수 확인
• 청약통장 납입 인정액, 배우자 점수 확인
• 당첨확률이 높은 영역에 집중: 청약점수, 지역타입의경쟁률, 특공전략
• 모집 공고 확인: 기준 자격 및 일정 확인
• 제출해야할 서류 미리 확인: 가족관계, 재직증명, 납세 서류등
• 위장전입, 허위 서류 작성 같은 불법은 하지말기

운에 맡기는 것이 아닌 정확히 잘골라 끝까지 가는 것이 중요하다.

경매를 통한 내집마련 전략

경매의 강점: 시세대비 저렴한 가격, 토허재 구역내 취득시 실거주 의무 다르게 적용.

경매의 리스크

• 권리관계, 명도, 건물 노후, 입지 열세 리스크
• 서울등 인기지역은 높은 경쟁률로 감정가 대비 비싸게 살수 있음.

리스크회피 전략

• 규제환경, 금리, 입지별 수요 흐름, 낙찰가율 흐름 확인
• 감정가 대비 낙찰가 확인
• 명도, 공실 및 금리 확인
• 낙찰후 관리 정략 세우기(리모델링, 임대전환)

부동산 투자 전략

상급지 갈아타기

핵심: 현재 거주지 보다 더 나은 입지의 부동산으로 이동 전략

장점: 장기적 자산 가치가 유지되거나 상승될 가능성이 높음.

단점: 초기 비용이 필요하며, 하급지는 싸고 상급지는 많이 오른 상황에서는 갈아타기 비용이 많이 듬.

전략

• 학군, 교통, 환경 인프라가 우수한 매물 찾기
• 레버리지 전략 세우기(주담대, 정부정책 대출 등)
• 기존 주택 매도, 갈아탈 주택 매수 시점중요.(하락 직전에 매도하여 차익 극대화 전략)
• 세금 이슈 세우기: 양도세

핵심 포인트

• 내가 원하는 상급지의 격차가 줄어들었는지 확인
• 내가 있는 집의 환금성 확인
• 부대 비용 확인: 취득세, 중개수수료, 이사비, 인테리어 비용. 임시거주 비용등
• 안전한 대출이 나오는지 확인(언제까지 편하게 갚을수 있을지 확인)
• 갈아타기 신호 타이밍 잡기(내집 매수문의가 늘어나는지, 목표 지역의 급매가 보이기 시작한 구간 등)
• 갈아타기가 어려운상황이라면 관망하거나 규제완화를 기다리는 방법도 있음.

뉴스로 갈아타기를 판단할때는 이미 늦었다.

단기 투자

핵심: 경매낙찰, 저평가된 자산등을 이용하여 짧은 시간내에 현금 회수를 목표로 투자.

장점: 빠른 시간안에 투자금을 회수하고 수익 극대화에 강점

단점: 시장 변동성에 취약하여 매도 타이밍을 잘못 잡으면 오히려 손해를 볼수 있음.

전략

• 저평가된 매물 찾기: 경매 사이트 및 시세파악을 통한 주변 부동산과의 네트워크 구축.
• 자금조달: 마이너스 통장, 신용대출등을 활용하되, 투자 회수기간 이자등을 계산하는 것이 중요.
• 매도: 인테리어를 통한 가치 상승. 빠른 판매가 중요하기 떄문에, 적극적인 중개업소와의 협력이 중요.

정교한 갭투자 투자 전략

• 매전갭이 작다는 것은 현재와 미래의 차이가 없다는 뜻과 비슷. 즉, 좋은 투자를 보장해 주지는 않는다.
• 하지만, 공급이 부족하거나 규제가 풀리는 지역, 교통 호재가 실현(착공 또는 개통 임박)되고 있는 지역들은 아직 갭투자로써의 매력이 있다.
• 다주택 중과세를 피하기 위해, 지방 여러채 보단 서울 및 수도권 핵심지 한채로 갈아타는 갭투자를 해야한다.

빌라 투자는 기회인가?

피해야할 빌라유형

• 신축: 분양가 심사를 받지 않기 떄문에 비싸게 살수 있음.
• 근린 생활시설: 주거용 전환시 비용 발생
• 위반건축물: 대출이 어려우며, 시정조치를 하지않으면 이행 강제금으로 인한 비용발생.
• 재개발지역 신규빌라: 권리산정 기준일(조합원 분양권을 받을 자격이 되는 날짜) 지어진 빌라는 입주권을 받을수 없으므로 주의.(현금 청산 대상)

투자 리스크는?

• 같은 지역이라도 건물,연식,층수가 달라 정확한 실거래가를 알기 어려움.
• 거래 빈도가 낮고 수요층이 얇아 환금성이 떨어지며, 주변 시세 측정이 어려움.
• 주택수에 포함되어 취득세, 양도세, 양도세 중과 적용 리스크
• 명확하지 않은 관리주체로 인한 임차인 리스크(연체,손해배상 요구등)

투자 방법

• 최소한 재개발 확정, 정비구역 지정된 곳을 우선 검토. 이들 단지는 장기투자 관점에서 투자.
• 건축물 대장확인을 통한 위반건축물 여부 체크

연령대별 투자 전략

• 20대: 꾸준한 저축, 부동산 공부를 통한 체력 만들기
• 30대: 가정 상황에 따른 매수 타이밍 잡기(전세, 매매등). 내집 마련 또는 투자를 고려한다면 입지와 미래가치를 고려하여 선택.
• 40대: 실거주 + 현금흐름형 자산도 같이 고려
• 50대: 기존 자산과 현금 흐름성 자산 다듬기
• 60대이상: 삶의 안정성을 고려한 입지 선택(병세권, 생활 편의시설 인접 고려). 현금 흐름성 자산 다듬기

수익형 부동산 투자

수요가 제일 중요: 수요가 끊기면 현금화가 어렵다.

수익형 부동산 투자에 성공하는 방법

• 임차수요, 추가 공급 가능성 확인
• 광고 수익률에 현혹되지 않고, 공실 리스크, 관리비, 리뉴얼비용, 세금, 이자, 분쟁 가능성까지 고려하여 순이익이 남는지를 검토.
• 공실 리스크가 있는지 최대한 통제해야한다.
• 임대료 하락, 장기간 공실, 대출 규제등 가상 시나리오에 대한 극복 방안이 없다면 투자하지 않는것이 좋다.

규제속에서 투자 및 내집마련하는 방법

• 현 상황에서 허용 가능한 선택지 찾기.(대형 보단 중소형 평형으로, 규제지역을 고집하기보단 비규제지역중 교통호제가 있는 곳, 신축 보단 학군,교통이 우수한 구축을 선택)
• 실거주의무, 세입자 거래 제한, 대출 한도등의 세부사항 숙지.
• 정책상품 활용 -> DSR을 보지 않으므로 대출 한도가 좀더 나옴.
• 부부소득 합산을 통해 DSR 비율을 낮추고 대출 기간을 길게 가져간다.
• 보증기간 선택에 따른 DSR 완화
• 실수요자라면 갭투자를 통해 전세금을 승계하는 방식으로 부담 줄이기

부동산 투자방법

• 종잣돈 모으기(소비통제, 고금리 대출 우선 상환)
• 꾸준히 부동산에 관심을 가지고 임장과 함꼐 관심있는 단지의 실거래가와 호가를 꾸준히 비교
• 대출 서류 점검 및 금리에 따른 투자 전략 세우기
• 단기적인 시세 변동에 휘둘리지 말고, 장기적 관점에서 가치보다 싸게 반영되고 있는 시점을 포착해서 투자.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

• 내가 돈이 없어도 부동산을 떠나면 안된다는 것이 인상 깊었습니다. 최근에 종잣돈을 모으는데 지쳐서, 부동산을 등한시 했는데, 내집 마련을 하든 투자를 하든 꾸준히 시장을 관찰해야겠다는 생각이 들었습니다.
• 옛날에 꿈꿨던 부동산을 통한 시스템 구축이 매우 어려워졌다는 것을 요즘 깨닫고 있는데, 이럴 때일수록, 본연의 입지와 실현되고있는 호재에 조금더 집중해야 겠다는 생각이 들었습니다.
• 처음 부동산을 공부할때는 벌써부터 수익형 자산에 대한 부정적인 생각들이 있었는데, 자산을 쌓기 위해서는 수익형 자산에도 관심을 가져야 겠다는 생각이 들었습니다.

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