[열반실전 3고초5려 뽑은 1,2등 그린쑤 그린라이트 받조 엔트로피s] 2강 후기

열반스쿨 실전반 2주차 진심을담아서님 강의를 수강하고 선호도를 임장과 임보에 적용하는 방법, 비교평가 방법에 대해 배울 수 있는 시간이었습니다.

모든 투자에서 가장 중요한 것 : 선호도 파악!

시장의 변화와 상관없이 변하지 않는 것은 해당 단지의 선호도, 수요이다.

변화하는 시장 상황속에서 갈아탈 수 있는 물건(더 가치있는 자산)을 찾는 것이 관건이다.

분위기 임장에서 남겨야 할 것 : Pass or Fail (투자 범위 설정)

분위기 임장에서는 단순하게 주변 생활권을 구경하고 오는 것이 아니라, 내가 어느 생활권의 어느 단지까지 투자를 할 수 있을지 정하는 것이 중요하다.

3가지 케이스의 비교평가

1. 가격이 다른데 입지/상품이 다른 경우

   - 2급지 이상: 땅의 가치가 단지 선호도를 만든다

   - 3급지 이하: 상품의 가치가 단지 선호도를 만든다

2. 입지/상품은 비슷한 데 가격이 다른 경우

   - 비슷한 입지와 상품이면서 가격이 다른 경우는 그 생활권에서 더 가치있는 키워드를 적용하고 그 키워드에 좀 더 부합하는 단지를 선택(상대적 저평가)하여 비교평가를 해볼 수 있다

3. 비슷한 요소가 없이 모두 다른 경우

   - 지역 간 비교 시 가장 중요한 것은 그 지역에 핵심이 되는 투자 키워드를 파악하고 적용하는 것이다.

   1. 예시: 영등포구(압도적인 교통) vs 강동구(쾌적한 택지)

   - 더 좋은 59 vs 덜 좋은 84 : 수도권에서는 아파트 투자는 땅을 산다는 것으로 생각하고 중요한 입지에 내가 어느정도의 땅의 규모를 보유하느냐라는 관점으로 이해하면 쉽다.

   - 계단식 방 2 vs 복도식 방 3 : 아파트는 1~2인 수요보다, 3~4인 수요가 더 많다. 일반적으로 복도식이더라도 방 3개를 더 선호하는 경향이 있다.

새롭게 알게 된 점

• 임보를 쓰는 것은 임장처럼 눈에 보이지 않는 것을 투자로 연결하는 행위이다.
• 26년 5월 현재 시장은 절대적 저평가 시장이 아닌 상대적 저평가 시장이므로, 중간 선호도를 가진 단지들의 우선순위를 정하는 것이 중요한 시기이다.
• 강남 접근성이 중요하지만, 특정 업무지구에 정말 빠르게 도착할 수 있는 곳이라면 무시 못할만한 가치가 있는 것이다.
• 환경이 개선되려면 주변 사람이 바뀌는 것이 중요하다(예시: 마포구 염리상록, 강동구 신성둔촌미소지움)
• 이제는 폐교하는 학교가 많기 때문에 학군지의 의미를 다르게 해석할 필요가 있다.

     - 학생들이 모이는 것 자체가 학군지로서의 의미가 있다

     - 학업성취도라는 정량적인 부분보다 정성적인 부분이 중요: 교통(더 빠른 퇴근으로 자녀 케어)

       학원의 종류(맞벌이 부부가 많기 때문에 운동, 수영, 예체능 등의 학원을 보내며 자녀를 학원에서 시간을 많이 보내게 하는 경향)

• A, B 단지 비슷한 가치의 단지인데 한 단지가 생활권 내에서 압도적으로 선호하는 단지라면 사람들에게 더 먼저 선택받는 단지이므로 더 좋은 선택이 될 수 있다.

적용해볼 점

• 전화임장, 매물임장을 통해 ‘여기서 이사를 간다면 어디로 가나요?’라는 질문을 통해 이동수요를 확인해보기
• 입지분석을 할 때 투자 우선순위를 정할 수 있는 생활권 별 키워드 정리해보기
• 수치상의 역세권이라는 의미보다는 직접 걸어보고 괜찮은 지를 확인해보기