[열중30기 5늘부터 책과 7해질조 문사병편육 아내] 1주차 강의후기

방랑미쉘님의 [지금 가장 싸고, 빨리 오를 지역은?]의

강의 후기입니다.

강의를 통해 

과연 "첫 투자 반드시 성공하는 법"은 무엇일까요?

방랑미쉘님께서

투자원칙을 알고 좋은 물건을 고를 수 있는 실력이 있다면,

반드시 5년내 10억 이상의 자산을 만들 수 있다고 하십니다.

그렇다면 "투자원칙" 그것은 무엇일까요?^^

강의를 통해 알려주신 투자원칙에 대해

순서대로 정리해 보았습니다.

더불어, 투자원칙과 

독서, 강의, 임장을 통한 실전 투자만이

좋은 물건을 고를 수 있는 실력을 기르게 하는 것이라는 것도

알려주시는 강의였습니다.

이제 우리는 실행에 옮겨봐야겠죠~?^^

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방랑미쉘님이 강의를 통해 알려주신 투자원칙 시작합니다~

1. 나의 상황을 먼저 체크합니다.

- 지금 가지고 있는 투자금은 얼마인가? (5천만원/지방투자) (2억이상/수도권투자)

- 1년 동안 모을 수 있는 투자금은 얼마인가? (5천만원/지방투자) (5천만원 이상/수도권투자)

- 투자공부 시간을 얼마나 쓸 수 있는가? (주당 20시간/수도권투자) (주당 40시간/지방투자))

- 목표 자산금액은 얼마인가?

2. 지방투자 지역을 선정하는 방법

- 전고점대비 -30% 하락하였나?

- 전세가율 70% 이상인가?

- 현재 입주물량이 수요범위 이내인가? (2배 이상X)

- 2년 후 입주물량이 수요범위 이내인가? (2배 이상X)

- 인접지역 입주물량 체크하기 (1.5배 이상X)

- 인구수 체크하기

인구수에 따라 300만명 이상(S등급)

인구수에 따라 200만명 이상(A등급)

인구수에 따라 100만명 이상(B등급)

인구수에 따라 50만명 이상(C등급)

-직장 종사자 수 체크하기

30만명 이상 (S등급)

20만명 이상 (A등급)

10만명 이상 (B등급)

10만명 이하 (C등급)

- 학군, 학업성취도, 환경 체크하기

학업성취도 95% 이상, 백화점 2개 이상 (S등급)

학업성취도 90% 이상, 백화점 1개 이상 (A등급)

학업성취도 85% 이상, 대형마트 1개 이상 (B등급)

학업성취도 85% 이하, 편의시설 없음 (C등급)

- 연식 정리하기 (신축 선호)

1순위 중심지 신축

2순위 외곽 신축

3순위 중심지 구축

4순위 외곽 구축

3. 임장하기 & 투자하기 우선순위

- 전세가율 70% 이상인지 체크

- 현재와 향후 2년 입주물량 수요 1.5배 이내인지 체크

- 인구수 우선순위 (S/A/B/C) 적용하기

- 학군, 학업성취도, 환경 우선순위 (S/A/B/C) 적용하기

- 신축, 준신축, 구축 우선순위 적용하기

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[BM]

#방랑미쉘님의 지방투자 성공사례로 우리가 적용해야할 부분

1. 지방투자 지역을 선정하는 방법을 토대로 임장을 통한 앞마당을 만든다.

2. 정기적인 시세 트레킹을 한다.

3. 적정매물이 나올경우 당일날 바로 매물을 확인한다.

4. 주변 매물과 비교평가 한다.

- 가성비 입지와 더 좋아질 입지 비교해 보기

- 투자금 비교해 보기

5. 나의 상황에 맞는 매물을 빠르게 결정하기!

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4. 수도권 투자지역을 선정하는 방법

- 전고점대비 -30% 하락하였나?

- 전세가율 60% 이상인가?

- 강남 접근성 대중교통 1시간 이내인가?

(서울 업무지구 출퇴근 1시간 범위인가?)

- 2년 후 입주물량이 수요범위 이내인가?

- 동일 평당가 지역대비 저렴한가?

5. 서울 투자금 확인하기

- 입지 1등 지역 (평당 4천만원 이상)

투자금 최소4억~최대10억

강남구, 서초구, 용산구, 송파구, 

서동구, 양천구, 광진구, 마포구

- 입지 우수 지역 (평당 3천만원 이상)

투자금 최소3억~최대4억

종로구, 영등포구, 강동구, 동작구

중구, 강서구, 서대문구

- 입지 가성비 지역 (평당 2천만원 이상)

투자금 최소2억~최대3억

동대문구, 성북구, 은평구, 관악구, 노원구

구로구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도보구

6. 경기도 투자지역을 선정하는 방법

- 강남 접근성 대중교통 1시간 이내인가?

(서울 업무지구 출퇴근 1시간 범위인가?)

- 교통호재에 따른 접근성이 개선되는가?

- 재건축, 재개발에 따른 거주환경이 개선되는가? 

7. 경기도, 인천 입지확인하기

- A등급

과천, 판교, 분당

- B등급

광명, 평촌, 수지, 하남

- C등급

부천, 일산, 산본, 구리, 수원, 의왕

송도, 청라

- D등급

화성, 안산, 김포, 시흥

부평, 계양

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[BM]

#방랑미쉘님의 수도권 투자 성공사례로 우리가 적용해야할 부분

1. 수도권 지역을 선정하는 방법을 토대로 임장을 통한 앞마당을 만든다.

2. 정기적인 시세 트레킹을 한다.

3. 수도권 투자 가능 아파트 비교하기

- (예)5천만원 투자가능한 지역을 선정한다.

- 강남 접근성 시간이 빠른 순서대로 우선 순위를 정한다.

(강남 접근성이 좋을수록 더 빨리 오르고, 더 많이 오른다.)

- 전고점 대비 하락폭을 비교한다.

- 전세가율을 비교한다.

- 지금 가지고 있는 투자금으로 투자할 수 있는 1등 입지인지 확인한다.

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