안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
최근 대출 규제와 금리 부담이 커지면서 분양받은 아파트의 잔금을 제때 마련하지 못하는 분들이 늘고 있습니다.
계약금, 중도금을 모두 성실히 납부했더라도 잔금을 치룰 때가 다가오면 자금 부담이 커져 분양계약해지취소 상담 요청을 주시는 분들이 많습니다.
하지만 분양계약은 납부할 돈이 없어도 해지, 취소하고 싶다고 할 수 있는 계약이 아닙니다.
실제로는 계약 해제에 따른 법적 책임이 발생할 수 있고 이미 납부한 계약금이나 중도금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수도 있죠.
납부할 돈이 없는 건데도 안 되나요?
많은 분들이 돈이 없으면 낼 돈이 없으니 계약을 없던 일로 할 수 있지 않을까 생각하시는데요.
개인적인 자금 사정이나 대출 거절은 원칙적으로 계약 당사자가 스스로 감수해야 하는 위험으로 봅니다.
그래서 이런 사정만으로는 계약을 해제할 정당한 이유가 되기는 어렵죠.
물론 예외는 있습니다.
계약할 당시에는 전혀 예상할 수 없었던 큰 변화가 생겼고 계약을 그대로 유지하는 것이 너무 불공평하다고 인정되면 계약 해제가 인정될 수 있습니다.
하지만 정말 엄격한 기준이 적용되는데요.
어떨 때 가능한가요?
1️⃣ 분양사의 귀책사유가 있는 경우
입주 지연, 중대한 설계 변경, 심각한 하자 등 분양사가 계약상 의무를 위반했을 때는 채무불이행에 따른 해제가 가능합니다.
상황에 따라 납부한 계약금, 중도금 반환을 요구할 수도 있죠.
2️⃣ 계약자가 의무를 이행하지 못한 경우
계약자가 정해진 기한 내에 중도금이나 잔금을 지급하지 못하면 계약상 의무를 위반한 것으로 평가될 수 있습니다.
계약금이 위약금으로 몰수되거나 추가 손해배상을 청구당할 수도 있습니다.
분양권 해지 vs 전매, 어떤 선택이 손해가 적을까요?
분양권을 해지하면 계약금이나 이미 납부한 돈의 일부를 돌려받지 못할 수도 있어서 손해가 꽤 클 수 있는데요.
이때는 분양권을 포기하보다는 다른 사람에게 넘기는 방법도 생각해볼 수 있습니다.
흔히 말하는 전매 또는 양도인데요.
다만 수도권의 경우 조정대상지역이나 투기과열지구 등에서는 일정 기간 동안 분양권 전매가 제한될 수 있습니다.
이 기간에는 분양권을 다른 사람에게 넘기는 것이 원칙적으로 금지됩니다.
전매제한 기간 중에 이를 위반하면 과태료가 부과될 수 있고 위반 방식이나 경위에 따라 형사처벌 대상이 될 수도 있죠.
전매가 가능하다면 절차를 지켜야 합니다.
제3자와의 분양권 양도 계약서 작성 → 분양사 또는 시행사의 승인 및 명의 변경 절차 → 명의변경 수수료, 중도금 승계 조건, 세금 문제 등 합의 순이죠.
꽤나 복잡한 과정이기 때문에 법률 검토 없이 진행하면 나중에 문제가 생길 수도 있습니다.
여러분의 상황을 객관적으로 분석해 가장 손해가 적은 방법을 선택해야 합니다.
당장은 막막하고 답답하게 느껴질 수 있지만 꼼꼼히 따져보면 방법을 찾을 수 있을 겁니다.
부동산은 인생에서 가장 큰 자산 중 하나인 만큼 신중한 판단이 필요합니다.
오늘의 현명한 선택이 앞으로의 부담을 줄이고 소중한 자산을 안전하게 지키는 출발점이 될 것입니다.
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