[서투기31기 우리 딱! 이번 달 3십일만 해보3!! S밀리] 이렇게만 하면 나도 갈아탈 수 있다!!!

안녕하세요. S밀리입니다.

현 정부의 부동산 정책과 규제로 인하여 
과거처럼 단순히 여러채를 매수하며 포트폴리오를 늘여나가는 것은 좋은 선택지가 아닐 수 있습니다. 
좋은 자산 하나를 매수하여 
더 좋은 자산으로 갈아타기하는 전략이 더욱 필요한 시점입니다.

이번 2강을 통해서는 상급지 갈아타기에 대해 배울 수 있었습니다.
늘 시장 상황에 따라 강의 내용이 업데이트 되는 월부이기 때문에 
매월 같은 강의라도 믿고 들을 수 있는 것 같습니다.

잔쟈니 튜터님께서 갈아타기 하면 좋은 2급지 지역 분석을 해주셨는데요.
이게 바로 지역을 뽀개는 것이구나,,,를 느꼈습니다.
이렇게 디테일하게, 뾰족하게 지역을 뽀갤 수 있구나,, 
벽처럼 느껴지기도 했지만 
나도 저렇게 할 수 있을 때까지 노력해야지! 라고 생각을 전환했습니다.   
생각을 바꾸니 튜터님께서 어떻게 지역 분석을 하시는지 
따라가는 재미는 덤이었습니다. ㅎㅎ 
오늘도 적용할 점 위주로 후기를 작성해 보겠습니다.

좋은 곳이 늘 먼저 많이 오르는데, 갈아탈 수는 있는 거야?

정답은 yes입니다. 
물론 좋은 곳이 대체적으로 먼저 오릅니다.
그리고 많이 오르는 것도 맞습니다.
하지만 아파트는 정률대로 오르는 게 아니라고 하셨습니다.

“특정한 상승장의 구간에서는 덜 좋은 단지가 더 많이 오르기도 합니다.”

더 가치 있는 단지가 앞서 올랐다가, 
어쩔 때는 또 더뎠다가 하며 기회를 줍니다.

그럴 때 내가 갖고 있는 덜 좋은 단지는 
생각보다 많이 오른 경우가 있기도 합니다.

이런 타이밍, ‘스트라이크’에 갈아타기를 하게 되면 
벽처럼 느껴졌던 상급지의 단지로 갈아탈 수 있게 됩니다.

이는 시장 상황 때문에 그렇습니다. 
현 정부의 대출 규제를 살펴보면 
15억 이내의 아파트는 6억까지 대출을 받을 수 있습니다.

과거보다 대출 한도가 줄은 것은 맞지만, 

현 규제에서는 가장 접근성이 좋은 것이 15억 이내의 아파트입니다. 

결국 15억 이내의 아파트로 실거주 수요가 몰렸습니다. 
시세를 트래킹하다 보면 확실히 느껴지는 부분입니다. 
15억 이내 단지들은 가격이 많이 올랐는데, 
15억 이상 단지들은 매매가가 몇 개월 동안 그대로인 경우를 자주 봤습니다.

이런 ‘스트라이크’는 계속 반복해서 온다고 하셨습니다. 
그리고 대출규제는? 언제든 완화될 수도 있습니다.

결국 갈아타기 위해 내가 해야 할 일은? 
    1.    가치 우선 : 개별 단지의 가치를 파악한다. 
    2.    저평가 판단 : 가격 변화를 지켜본다 (가격은 늘 가치대비, 상대적)
    3.    감당 여부 : 감당 가능한지를 따져본다.

*여기서 중요한 건 늘 어떤 시장인지를 먼저 생각하고, 
*그에 따른 가격 변화를 확인해야 한다는 것!

*당연한 이야기지만 중요한 핵심은 시장에 계속 참여하고 있어야 한다는 것.
*준비된 사람에게 기회가 온다는 것.

리모델링 단지

강의를 반복해서 듣다 보니, 
재건축과 리모델링의 차이는 어느 정도 이해하고 있었습니다. 
하지만 이해하는 것과 적용하는 건 늘 한 끗 차이지만 크게 느껴집니다. 
이번 강의를 듣고 내 투자에도 적용해 볼 포인트를 찾게 되었습니다.

    1.    만약 수도권 갈아타기를 생각 중인데, 
    2.    생애최초 카드가 남아 있어
    3.    비규제 지역 투자 뿐 아니라 실거주 전략까지 옵션에 있다면?

리모델링 단지 역시 기회가 될 수도 있지 않을까? 생각하게 되었습니다.
여지껏은 리모델링이나 재건축 단지는

    1.    뭔가 복잡하고, 
    2.    오래 걸릴 것 같고,

결국 내 투자와는 관련 없는 이야기처럼 생각했던 것 같습니다. 
편익과 비용을 생각하지 않았던 것 같습니다.

리모델링 단지 역시 핵심은 입지였습니다. 
아무리 리모델링 이슈가 있더라도 
옆 단지들의 가격이 오르지 않는다면? 
리모델링 단지의 가격도 오를 수 없습니다. 
그 이유는 주변 단지들의 가격이 올라야만 마진이 확보되기 때문입니다.

그렇다면? 
    1.    만약 리모델링 단지의 입지가 좋은데, 
    2.    현 가격이 분담금을 포함해서도 주변 신축에 비해 싸다면? 
    3.    그 분담금과 소요 시간을 내가 감당할 수 있다면?

이 역시 기회가 될 수 있겠습니다. 
앞으로는 리모델링 단지를 찾아봐야지! 가 아니라 
리모델링 단지 역시 내 투자 범위에서 제외하면 안 되겠구나 생각했습니다.

늘 편익과 비용을 따져보고 
더 나은 선택을 반복하는 것이 투자임을 
다시 한번 깨달았습니다.

매수만이 투자가 아니다.

어쩌면 최근 3개월 동안 
월부에서 강조하는 메시지인 것 같습니다.

워렌 버핏 역시 늘 투자하지 않았습니다. 
    1.    기존에 갖고 있는 가치 있는 주식은 보유하고,
    2.    원칙에 맞는 가치 있는 주식을 늘 계속 찾아보고,
    3.    찾으면 공격적으로 투자하되,
    4.    못 찾으면 매수하지 않았습니다.

‘매수’는 투자에서 차지하는 부분이 매우 작습니다. 
‘보유’ ‘운영’이 차지하는 부분이 훨씬 큽니다.

결국 내가 해야 할 일은?

    1.    상급지 앞마당 6개월에 3개 늘리기 
    2.    부를 담을 수 있는 그릇 만들기 
    3.    꾸준히 반복하기

정말 많은 부분을 배우고 느끼는 강의였습니다. 
늘 좋은 강의 해주셔서 감사합니다 잔쟈니 튜터님!!! 
늘 더 버는 것보다, 잃지 않는 것에 집중하겠습니다!