[서투기 31기 한계에 9애 받지않조 내가집을] 보유 이후를 준비하는 투자: 운영과 시세 해석의 레벨업

저의 첫 실전반 튜터님을 기초반 강의에서 다시 뵙게 되어

강의를 듣는 것만으로도 괜히 뿌듯했습니다.

게다가 튜터님의 튜터링과 E지역 분석 특강과

C, D지역 분석 특강을 모두 정말 좋게 들었던 터라

이번 서투기에서도 특히 기대가 컸던 강의였습니다.

보유를 통해서 하는 투자

이번 강의에서 인상 깊었던 부분은 운영 관점이었습니다.

지난 잔쟈니 튜터님의 강의를 통해 

보유에 대한 관점을 다시 생각하게 되었는데

이번 진담 튜터님의 강의를 통해

운영을 더 구체적으로 체감하게 해주었습니다.

분명 이전에도 다른 튜터님들이 

운영 관점의 중요성을 말씀해주셨지만

당시에는 더 큰 시세차익에만 집중하느라 

그 메시지가 제대로 들리지 않았습니다.

그런데 최근 보유세 등 세금 정책 이슈를 앞두고 

보유 자체에 대한 관심이 커지면서

이제는 운영이 투자 수익률에도

큰 영향을 끼칠 것이라는 생각이 들었습니다.

현재 1, 2호기는 세입자분들이 워낙 좋으셔서 

보유 측면에서 큰 어려움이 없었습니다. 

하지만 이번 강의를 듣고 나니 이 경험은 운영 실력이라기보다 

좋은 세입자를 만난 결과였을 수도 있다는 점을 돌아보게 됐습니다.

또 매도 과정에서도 도움을 받아야 할 부분이 있을 것이고, 

갈아타기 과정에서 N호기를 매수한 뒤 

새 세입자를 맞이하는 단계부터 재계약까지 

운영이 꼬이면 힘들어질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

수도권에서는 운영이 잘되지 않으면 

1~2천만 원 내리면 된다고 생각했지만

시기와 수요에 따라 보러 오는 사람 자체가 마를 수도 있고

그 공실 리스크가 그대로 비용과 스트레스로 이어질 수 있다는 

현실적인 염려도 이번 기회에 진지하게 할 수 있었습니다.

지금 가격에서 다시 보는 시세

개인적으로 진담 튜터님의 강의에서 

가장 좋았하는 시간은 

시세를 설명해주시는 시간입니다.

튜터님의 생각과 판단 기준을 

가장 많이 들을 수 있는 시간이기 때문입니다.

E지역은 지난달 오프 강의를 들으며 

튜터님 관점을 어느 정도 맞춰둔 상태라

현재 시세와 큰 괴리가 없습니다.

반면 C, D지역 분석 특강은 강의 시점과 

현재 시세 사이에 시간 격차가 있고

특히 비규제 지역 중에서도 

가장 핫한 곳이라 가격 변동 폭이 크기 때문에

지금 이 가격대에서 튜터님은 

어떻게 보고 계실지 궁금했습니다.

예를 들어 주변 중국집들이 

짜장면을 8천 원에 파는 상황에서

A집은 퀄리티가 조금 떨어지더라도 

6천 원이면 싸다고 느껴집니다.

가격 상승으로 절대적 저평가 구간은 이미 통과했고

상대적 저평가로 보더라도 판단이 애매한 구간이 되어 

A집 8천 원짜리 짜장면이 매력적으로 보이지 않습니다.

같은 상품이라도 가격이 바뀌면 

가격 판단 기준과 감정이 달라지기 때문입니다. 

그래서 더더욱 현재 시세 수준에서의 튜터님 관점을 듣고 싶었습니다.

시세 트래킹을 하면서 이 지역의 가격들이 

한 단계 넘어갔다는 느낌을 받았습니다. 

하지만 중간급은 많이 올랐는데 상단이나 하단은 

상대적으로 덜 오른 것 같다는 생각도 했습니다.

하단이야 다른 지역보면 되지만 상단은 저렴해보여

투자금이 조금만 더 있었으면 좋겠다는 생각을 했습니다.

그런데 이번 강의를 통해 튜터님께서 

그 지점을 짚어주셔서 좋았습니다.

또한 저는 그동안 서울 중하위권과는 붙여보지 못했는데

규제 지역임이 싸다는 것을 정량적으로 알 수 있었고

동시에 C, D 지역이 가진 힘도 체감할 수 있었습니다.

더불어 하락장에서도 매도해야 하는 상황이 생길 수 있다는 전제에서

환금성이 좋은 단지에 대한 관점도 넓힐 수 있었습니다.

숫자 기준에서 가치 판단으로

또 시세와 관련하여 인상 깊었던 인사이트는

전고점, 전저점과 같은 기준점의 활용과 한계입니다.

지난 시장에서는 운 좋게 가격 하락 폭이 컸기 때문에

가치 파악이 충분하지 않을 때는 전고점이라는 도구로 

손쉽게 저평가 여부를 단순하게 판단할 수 있었습니다.

예를 들어 전고점 대비 20% 하락했으니 싸다.

전고점에 거의 다 왔으니 비싸다처럼 말입니다.

물론 투자자가 아닌 실거주자가 

전고점을 보고 의사결정을 하지는 않겠지만

시장 심리 측면에서 가격이 어느 수준에 도달하면 

비싸다고 느끼고 다른 대안을 찾기 시작합니다.

이런 흐름 속에서 노원구, 구로구처럼 

그동안 상대적으로 덜 주목받던 지역도 

앞단이 오르고 약상승이 시작되면 

자연스럽게 가격이 따라 움직입니다.

전고점, 전저점이 경향성을 보여줄 수는 있어도 

단지의 가치를 절대적으로 대변하지는 못합니다.

전고점은 상승 국면에서 기대감이나 거품이 끼며 

눈 먼 매수자가 거래하여 과도하게 높게 찍힐 수도 있고

반대로 매도자가 호가를 무리하게 올렸다가 

거래가 성사되지 않아 전고점이 낮게 찍히는 경우도 생깁니다.

전저점 역시 마찬가지로 가치가 약한 단지일수록 하락장에서 

거래가 더 끊겨 저점 구간에 체결이 거의 없다가 

회복 국면 즈음에야 거래가 발생하면서

마치 하방이 단단한 것처럼 보일 수 있습니다.

전고점과 전저점은 경향성을 보여주는 참고 좌표일 뿐이며

이를 통해 싸고 비싼지를 판단하면 가치가 흔들립니다.

앞으로는 가치 판단을 전고점과 같은 것으로 판단하는 것이 아닌

비교평가를 더 철저히 해서 상대적 저평가를 찾는 방식으로 

좋은 가치의 단지를 선별해보겠습니다.

BM List

1. 매수 단계부터 운영 시나리오 그려 보기
2. 하락장에도 환금성이 좋은 단지인지 생각하기
3. 과거 시세를 통해 의사 결정하지 않고 가치를 통해서 하기