[개로밍] 내마중 23조 9해줘내집조 2강 수강후기 본질에 집중하는 기준을 가지자

안녕하세요 개로밍입니다.

이번 잔쟈니님께서 입지요소+예외케이스에 대하여 말씀해주셔서

입지가치에 따른 판단 뿐만 아니라 헷갈릴 수 있는 오류에 대해서 부가설명해주셔서

입지가치 판단 능력을 더 업그레이드 할 수 있는 시간이었습니다. 

좋은 단지를 매수를 하기위해서는 정확한 매수기준 필요하다는 점을 강조해주셨어요 

위치 덜 좋을 수록 교통이 중요 

각각의 가치를 분석하여 내가 보는 아파트에 적용하여 선택해야함의 중요성을 알게되었습니다. 

입지가치

• 위치

진짜 강남만 가까우면 될까? = 절대적 기준은 아니지만 장기적으로는 좋은 선택일 확률이 높다 

한강밸트라인 = 중심부와 가깝다

지방에서 가치있는 땅 = 부촌같은 신축보다 비싼 구축이 있는 곳

단, 지방은 빈땅이 많아 장기적으로 우상향하는 가치 있는 땅은 매우 드묾

위치/위상이 압도적이지 않다면(지방) 땅의 가치<연식

사람들이 선호도 확인은 이전 전고점을 참고 하자 

• 교통

지하철 위상에 따라 결정 

But 지역에 따라 위상에 반하는 사례가 있음을 알고 선택

(Ex 강서홈타운 > 마포월드컵경기장단지)

• 직장

좋은 직장이 들어오면 집값에 영향을 줌→직장입주 전후의 매매가/전세가 확인

앞으로 과천,용인을 집중

좋아질 곳을 보기보다 원래 좋은곳을 보는것이 중요! 현재 관악구 신축과 용인플랫폼신축과 가격 같음!

• 학군

나의 기준보다는 다른 사람의 기준을 중심으로 판단 

장기거주 실거주 수요 탄탄 [입지+학군]

지방은 [부촌+학군]

다른 입지요소와 결합되어야 시너지가 있음 

(Ex 평촌은 상단에 과천, 노원구는 상단에 중랑구동대문구. 가격흐름은 평촌이 더 빨리 올 가능성이 크다)

중학교 학업성취도+초등 학급당 학생 수

• 환경

유해시설이 없고 균질하고 편의시설이 있는 곳[쾌적, 안전]

상품가치 

• 신축

입지를 넘어 신축만 따라가면 절대 안됨[구축보다는 입지의 독점성,대체여부가 중요]

강남에서 가까울수록 입지중심 / 멀수록 상품가지중요 큼 

도시규모가 작은 지방같은 지역은 입지독점성이 없어 연식(상품가치) 훨씬 중요

• 대단지

팔 자신이 없으면 사지 마라, 갈아타기가 힘듦 

쾌적성, 환금성 ↓

• 브랜드아파트

비교평가로 옥석가리기 

6억이하 - 환급성

6~10억 - 3대 업무지구 접근성

10~15억 - [옥석가리기, 가격과 가치가 혼재된 구간] 후보를 넓게 두고 입지&선호도 좋은 곳으로 선택

15억 이상 - KB 실제 매매가 중 낮은 기준으로 대출 실행 [우리 동네 대출상담사 플랫폼, 부사님 연결된 곳]

                  장기적 관점에서 연식가치<<<<땅의 가치 = 가치 있는 땅 보유 

                  비슷한 가치일 경우 신축,평지보다는 바뀌지 않는 (한강, 강남거리) 독점적 가치로 판단하자 

                  EX 센트라스가 옥수 신축을 못이기고, 개포가 압구정을 못이긴다

단지 비교평가 및 적용

입지 판단하여 후순위 소거 → 직접 임장가서 환경, 균질성, 교통 확인

입지 뿐 아니라 가격적정성도 확인(최근 실거래에 비해 너무 과도한가?)

가치가 있어 많이 급반등한 단지는 땅의 가치를 보고 산다면 단기적으로 덜 오를 수 있다는 것을 알고 투자하기, 그래야 보유할 수 있다 →장기적으로 리스크를 헷지 한다는 접근으로 봐야함

지방의 경우 ‘나 여기살아’ 라는 말이 나오지 않는 이상 연식이 우선

감이 아닌, 일관된 기준을 가지고 비교

1차 필터링(금액대 별특징) 

매수하고자 하는 아파트의 금액대에서 중요한 점을 충족시키는 단지 

+

2차 필터링(우선순의 정하기)

위치,교통에 우선순위

비슷한 조건이라면 환경, 학군까지 충족

단, 모든 경우 완벽한 정답일 순 없다 반드시 임장하여 추가 선호도 파악(분당 등)

이번 잔쟈니님의 강의에서 입지가치에 집중하다보면 

놓칠 수 있는 선호도가 있을 수 있는데 그 포인트 점을 짚어 주셔서 

새로운 시선을 가질 수 있었던 강의였어요

말씀해주시는 예외들을 주의하면서 기준을 가지고 

땅의 가치를 보고 최종 결론을 낼 수 있는 사람이 되겠습니다.

단기간의 상승과 하락에 일희일비 하지 않고 

나의 기준에 확신을 가지고 선택한 단지를 믿고

기다릴 수 있는 끈기도 중요하다고 생각하였습니다. 

타이밍을 재기보다는 항상 기회가 있음을 알고 

이 시점에서 제 자산을 더 불릴 수 있는 방법은 무엇인가 집중해볼게요!