안녕하세요 리치드리머입니다.
벌써 튜터링데이를 지나 4주차에 접어들었네요.
이번 주차에는 선배님의 강의로 갱지지 튜터님과 김인턴 튜터님께서 선명한 임장지를 만들기 위한 매물임장법과 최선의 선택을 위한 앞마당관리 및 임보작성법에 대해 각각 강의를 해주셨습니다.
지금 시장의 분위기를 느껴야 합니다!
먼저 갱지지튜터님께서 강의 시작에 앞서 매물임장을 제대로 해야 하는 이유에 대해 말씀해 주신 부분 중 어떤 시장에서도 적용될 수 있는 가치 판단과 매수 기술도 중요하지만 시장의 분위기와 조건, 매수자와 매도자의 심리를 파악하는 것이 지금시장에서는 더욱 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 그동안 기술적인 면과 가치를 판단하는 능력을 기르기 위해 노력해 왔다고 생각했었는데 매물임장을 통해서 시장 분위기와 심리까지도 확인을 해야 한다는 것을 알 수 있었고 부동산 사장님과 점유자(매도자 및 세입자)의 상황을 더 잘 파악하기 위해 노력해야겠다는 생각을 했습니다.
선호동을 알아야 합니다!
매물임장에서 매물 선정기준에 대해 튜터님께서 말씀해 주셨을 때 저평가 매물을 알기 위해서는 선호동을 알아야 한다는 것도 기억하고 싶은 부분이었습니다. 단지 내에 가치대비 저렴한 매물을 찾기 위해서는 그 기준을 알아야 하고 그러기 위해서는 단지 내에서 선호하는 동이 어느 동인지 알아야 그 가치를 정확히 알 수 있기 때문에 매물임장을 통해서 선호동을 확인하는 것이 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 단지임장과 전화임장 등을 통해 파악한 선호동을 매물임장을 통해 맞는지 꼭 확인해보는 것이 중요하구나를 느꼈습니다.
상승장일수록 리스크를 간과하지 마세요!
매물이 없고 가격이 상승하며 날아가는 시장일수록 상황과 조건을 파악하고 적어도 리스크를 헷지할 수 있는지 최소 기준을 알아야 한다고 말씀하신 부분도 기억에 남습니다. 예를 들어 집을 보기가 어려운 물건이라던지 조건부 전세대출에 대한 주인이 협의가 가능한지 여부등을 꼼꼼하게 확인하여 매수과정에서 발생하는 리스크를 확인하고 대응할 수 있는 기준을 잡아야만 매수를 할 수 있기 때문에 좋은 물건을 발견하더라도 리스크를 헷지할 수 있는 조건을 만족할 수 있는 것이 더 중요하구나를 느꼈던 것 같습니다.
가장 좋은 선생님은 시장입니다!
끝부분에 갱지지튜터님께서 말씀해주신 부분도 인상적이었는데 그 지역의 분위기를 잘 보여주는 매물을 기록해두고 복기함으로써 시장이라는 선생님을 통해 배울 수 있고 투자자로 성장할 수 있다는 말씀이 이번 강의에서 가장 기억에 남는 부분이었다. 그동안 매물임장을 피하고 싶고 어려워 했지만 시장의 분위기를 파악하고 기록함으로써 2026년 5월 임장지의 시장을 알 수 있는 것은 오직 나 뿐이라는 생각으로 매물임장을 임장지마다 꾸준히 해 나가는 것이 정말 중요하겠구나를 느꼈던 것 같습니다.
투자하기 좋은 지역과 단지는 정답이 없습니다!
다음으로 김인턴 튜터님의 강의가 이어졌습니다. 서두부분에 앞마당 관리가 필요한 이유에 대해 설명해 주시며 투자하기 좋은 지역과 단지는 정답처럼 정해진 것이 아니라 평소에 꾸준히 앞마당의 가격을 확인하면서 알게되는 것이라는 말씀에 공감이 되었던 것 같고 꾸준한 앞마당 시세트레킹을 통해 기회를 잡는 것이 당연하면서도 중요하다는 것을 느낄 수 있었습니다.
입주장의 주기는 생각보다 길다!
입주장의 시작과 마무리에 대해 설명해 주시는 부분이 있었는데 신축 전세물량이 줄어든다고 바로 전세가가 상승하는 것이 아니라 전세물량이 줄어들면서 떨어진 전세가격이 거래되고 그리고 나서 전세가 없고 난 뒤에야 전세가격 상승이 시작된다고 말씀해 주시며 입주장의 주기는 길다는 말씀이 인상적이었습니다. 그동안 전세물량 감소와 전세가 상승을 세트처럼 생각해 왔었는데 떨어진 전세가격이 거래가 되는 시점과 기간 그리고 난 후 전세가가 상승하는 것을 보고 나서야 비로소 움직여야 한다는 것을 깨달을 수 있었던 것 같습니다.
전화임장의 중요성
시세트레킹을 투자와 연결할 수 있는 방법으로서 전화임장의 중요성을 설명해주신 부분도 기억에 남았는데 1~2달로 끝나는 것이 아니라 매달 시세를 누적해 가면서 전화임장을 병행함으로써 시장이 어떻게 변하고 있는지 경험할 수 있고 그런 의미에서 전화임장을 꾸준히 해나가는 것이 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 그동안 임장지에서 선호도 파악을 하는데 주로 해왔던 전화임장도 앞으로는 시세트레킹과 앞마당을 관리하면서 시장의 분위기와 변화를 확인하기 위해서라도 전화임장을 꾸준히 해야겠다고 생각했습니다.
1등 뽑기 하지 마세요!
1등 뽑기는 비교평가와 함께 개인적인 상황이 들어가기 때문에 정답이 있을 수가 없고 뭐가 더 좋은 단지인지 고민하는 것보다 감당가능한 수준에서 투자를 하는 행위가 더 중요하다는 것을 튜터님께서는 강조해 주시며 1등 뽑기라는 정답을 찾다가 정작 중요한 것을 놓치기 쉽다고 말씀해 주셨습니다. 시세 차익이라는 결국 투자라는 행위를 통해 이루어지는 것이기 때문에 1등에 매몰되어 투자를 하지 못하고 공부만 하다 끝내지 말라는 튜터님의 말씀도 기억에 남았던 부분 중 하나였습니다.
열심히 하는 것은 아무나 다 할 수 있지만 꾸준하게 하는 것은 어렵습니다!
강의 마지막 부분에 튜터님께서 6년간 투자생활을 해 올 수 있었던 이유에 대해 말씀하신 부분도 기억에 남았는데 열심히 하는 것도 좋고 중요하나 꾸준하게 계속 해 나가는 것이 가장 어렵다고 말씀해 주시며 마음을 먹고 꾸준히 해나가면 누구나 할 수 있고 그러기 위해서는 목실감을 꾸준히 쓰고 강의와 독서, 임장 등 할 수 밖에 없는 포기하지 않는 환경을 만드는 것이 중요하다고 말씀해 주셨습니다. 그만큼 오래 하기 위해서는 할 수 밖에 없는 환경을 만드는 것이 중요하고 계속 강의와 돈독모 등을 통해 강제적인 환경을 만들고 꾸준히 해 나가야 겠다는 생각을 했습니다.
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