코코121_🍊월부학교 봄학기 최강원팀 6쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #2 울산광역시 인허가 및 착공 물량 분석+주요 공급단지 분석

안녕하세요 코코입니다.

지방시장에서 가장 중요한 공급!
지방은 빈땅도 많고 재개발/재건축의 속도가 빠른 곳도 있기 때문에
울산광역시의 인허가와 착공 물량을 살펴보려고 합니다.

인허가? 착공?
먼저 주택의 공급은 인허가 ▷ 착공 ▷ 분양 ▷준공 ▷입주로 단계가 나눠지집니다.

인허가는 주택공급에 대한 계획을 허가 받은 것으로 인허가 물량이 모두 착공으로
이뤄지지는 않을 수 있습니다.
하지만 인허가 물량이 적으면 그만큼 공급되는 양도 적을 것이니 미리 공급량을 예측할 수 있습니다.

착공은 인허가 받은 물량에서 실제 공사를 한 것을 말합니다.
인허가 이후 보통 1~2년 내 착공이 이루어 질 확률이 높습니다.

울산광역시 인허가와 착공

그래프를 보면 2022~2023년까지는 인허가 물량이 높은 수준을 유지했습니다. 

당시에는 시장 기대감이 남아 있었고, 여러 사업장이 공급 확대를 준비하던 시기였습니다. 

하지만 문제는 그 이후입니다.

2023년부터 
착공 물량이 급격히 줄어들기 시작했습니다.

즉, 허가는 받았지만 실제 공사로 이어지지 못한 사업장이 많아졌다는 의미입니다. 

금리 상승, PF 시장 경색, 공사비 급등 등 여러 요인이 겹치며 사업성이 악화된 영향으로 볼 수 있습니다.

2024년 
인허가와 착공 모두 큰 폭으로 감소하며 공급의 씨앗 자체가 줄어드는 흐름이 나타나고 있습니다. 

일반적으로 인허가 감소는 2~3년 뒤 착공 감소로, 착공 감소는 다시 4~5년 뒤 입주 물량 감소로 이어집니다. 결국 지금의 데이터는 미래 공급 부족 가능성을 미리 보여주는 지표라고 볼 수 있습니다.

 2025~2026년 
인허가가 일부 회복되는 모습이 보이더라도 실제 착공 물량은 여전히 낮은 수준에 머물러 있습니다. 

이는 단순히 계획은 존재하지만 실제 시장에 공급될 주택은 많지 않을 수 있다는 의미입니다.

인허가와 착공의 챠트를 투자로 연결지어 생각해보면

첫 번째는 신축 희소성 강화입니다.
울산은 수도권처럼 지속적으로 대규모 공급이 이루어지는 시장이 아닙니다. 

따라서 착공 감소가 이어질 경우 향후 신축 공급 부족 현상이 나타날 가능성이 높습니다. 

결국 입지가 좋은 준신축·대단지 아파트의 가치가 상대적으로 더 부각될 수 있습니다.

두 번째는 공급 감소 이후의 가격 흐름입니다.
부동산 시장은 공급이 줄었다고 바로 가격이 오르지 않습니다. 

다만 실제 입주 물량 감소가 체감되기 시작하는 시점에는 시장 분위기가 달라지는 경우가 많습니다. 

현재의 인허가·착공 감소는 몇 년 뒤 울산 부동산 시장의 가격 방어력과 희소성에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

세 번째는 양극화 심화입니다.
공급이 줄어드는 시장에서는 모든 지역이 함께 오르기보다 수요가 집중되는 지역만 강세를 보이는 경우가 많습니다. 울산 역시 학군, 직주근접, 브랜드, 생활 인프라가 우수한 핵심 지역 중심으로 차별화가 더욱 커질 가능성이 있습니다.

결국 이번 그래프는 단순한 공급 통계가 아니라, 울산 부동산 시장이 앞으로 어떤 방향으로 흘러갈지를 

보여주는 하나의 흐름이라고 생각합니다.

울산광역시 입주물량과 단지

현재 울산광역시의 26.6~28년도의 입주 물량은

2026년 2,976   
2027년 3,201
2028년 3,714

총 9,891세대가 입주 예정입니다.

주요 입주 단지를 살펴보면

1. 울산 남구 라엘에스 2028.02 2,033세대
울산 남구 신정동 일대 재개발·재건축의 중 2,000세대 이상의 압도적 대단지로 
최근 분양권 거래에서 이미 국민평형(84㎡) 기준 10억 원을 돌파하며 지역 내 대장단지의 역할을 하고 있습니다.

2. 울산 남구 힐스테이트 문수로 센트럴 2028.06    566세대
울산에서 실수요층이 가장 탄탄한 옥동·신정동 학원가가 인접해 있습니다. 학업성취도가 높은 명문 초·중·고교가 밀집해 있어, 자녀 교육을 최우선으로 생각하는 고소득 대기업 종사자 및 전문직 가구의 유입이 지속되는 곳입니다.
울산시청 등 주요 행정기관이 가깝고, 도보권 내에 대형마트와 상권이 발달해 있습니다.

3. 울산 남구 문수로 푸르지오 어반피스  2026.06    339세대
학원가 인접: 울산에서 가장 탄탄한 실수요를 자랑하는 '옥동·신정동 학원가' 인근에 위치합니다. 자녀 교육을 위해 진입하려는 고소득 제조업 종사자 및 전문직 배후 수요가 항시 대기하는 곳입니다.
인프라 집중 압축 공간: 울산 시청, 태화강 국가정원, 울산대공원 등 정주 여건이 울산에서 가장 뛰어난 남구의 핵심 인프라를 그대로 공유합니다.

4. 울산 중구 번영로롯데캐슬센트럴스카이 2028.11  634세대
49층 초고층 브랜드 단지로  울산 전역을 종단하는 핵심 도로망인 번영로와 화합로에 바로 인접해 있습니다. 
남구 삼산동·달동의 중심 상권과 현대자동차 울산공장, 북구 산업단지 등으로의 출퇴근이 모두 20분 내로 가능한 
'직주근접의 요충지'입니다.

울산은 2024년 인허가·착공 급감에 이어 2025~2026년 착공이 매우 부족한 구간을 지나고 있습니다. 

착공 부족으로 신축 아파트 입주가 적어지면 실거주 수요가 전세 수요로 바뀔 수 있으

따라서 매매가는 주춤해도 전세가가 가파르게 올라갈 수 있습니다.

공급에 대해 더 깊숙히 알아가기 위해 숨은공급인 인허가, 착공 물량을 확인하면서  

공급의 물량의 다라 매매/전세의 흐름이 어떻게 흘러가는지 지켜봐야겠다는 생각이 들었습니다.

6쾌즈와 함께하는 나눔글로 이번주제는 지역의 인허가와 착공 물량에 대해 작성해봤는데요

함께 작성하니 더 의미있는 시간이었습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.