안녕하세요, 갑북이입니다.
저는 현재 마통까지 활용하여 1호기 투자를 진행한 상황으로, 당장 투자에 활용할 수 있는 투자금이 없습니다.
이런 상황에서도 매달 결론부에서 임장지와 앞마당 우선순위 단지를 뽑아야할텐데요, 아무래도 부동산지인의 kb시세를 활용한 평균투자금을 가정하여 단지를 뽑다보면, 내 상황과 괴리감이 생겨 집중력이 떨어지게 됩니다.
튜터님들과 이런 고민에 대한 이야기를 나누며, 내 상황에 맞는 투자 시나리오를 어떻게 작성하면 되는지 간단한 양식을 만들어봤고, 이를 공유하고자 글을 작성하게 됐습니다.
1. 보유부동산의 양도차익 계산(양도세 고려)
검색창에 양도세계산기(https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer) 를 검색하시면, 현재 내가 가진 부동산을 양도했을때 내 손에 쥐게될 현금을 파악할 수 있습니다.
아래 사진과 같이, 각자의 상황에 맞게 작성을 하시면 맨 아래에 납부해야할 양도소득세(=총 납부금액)가 나오게 됩니다.
필요경비의 경우, 부동산 매수시 발생하는 비용으로 양도소득세를 줄이기 위한 핵심 항목 중 하나입니다.(취득세, 중개보수, 법무사 비용 등)
최종 양도차익은 아래의 공식으로 간단하게 계산할 수 있습니다.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액-양도소득세(=총 납부금액)
2. 월단위 저축액 파악
매달 발생하는 개인적인 이벤트(ex: 자동차 보험금 납부, 5월 가정의달 등)를 고려하여 월 저축액을 작성하고, 전세상승 가정시 들어오는 현금을 고려하여 매달 총 투자금이 얼마나 되는지 작성합니다.
저의 경우엔 양도세 비과세가 되어 양도차익이 극대화되는 27년 12월까지를 기준으로 작성해봤습니다.
3. 시나리오 정리
앞서 보유부동산의 양도차익, 월단위 저축액을 파악했다면, 아래와 같이 케이스별로 시나리오를 나누어 총 투자금을 계산할 수 있습니다.
case1: 1호기 보유 / 신용대출 미반영
case2: 1호기 보유 / 신용대출 반영(연저축액)
case3: 1호기 매도 / 신용대출 미반영
case4: 1호기 매도 / 신용대출 반영(연저축액)
이렇게 케이스별로 나누면, 각 케이스에 따라 종잣돈(=월단위 저축액을 고려한 투자금), 1호기 매도시 현금, 신용대출액을 포함한 총 투자금을 계산할 수 있습니다.
제 경우엔 당장 투자가 불가능하여 6개월뒤, 1년뒤, 1년 6개월 뒤 케이스별 총 투자금을 고려하여, 현 임장지의 결론을 작성하는데 유효한 케이스에 집중하여 우선순위 단지를 선별하였습니다.
총 투자금 = 종잣돈(해당월의 저축액) + 매도현금 + 신용대출(1년동안 모으는 종잣돈만큼)
이번달 임장지는 절대가가 높아, 1호기 매도와 연저축액에 해당하는 신용대출을 고려한 case4를 가정하여 우선순위 단지를 선정하였습니다.
아마 절대가가 높지 않은 지방 임장지로 배정된다면, 1호기를 매도하지 않는 case1, case2를 가정할 것 같습니다.
이때, 1호기 매도현금은 미래의 상황을 예측하지 않고, 현재시점의 양도차익을 기준으로 작성합니다.
최종적으로 완성된 장표는 아래와 같습니다.
긴글 읽어주셔서 감사드리며, 1호기 투자로 종잣돈이 떨어져 결론작성에 막막함을 느끼는 분들께 조금이나마 도움이 되길 바라겠습니다.
내상황 확인_시나리오 정리.pptx
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