⚠️ 주의사항
아래에 해당 하시는 분은 이 글을 읽지 마시고 목록으로 돌아가주세요! 진짜 오히려 독이라서 그래요ㅠㅠㅜ 제발요~~
- 호가랑 실거래가가 무엇인지 모르고 시세시트에 무엇을 적어야 하는지 모르시는 왕초보이신 분들
- 네이버 부동산에서 이 많은 매물 중 어떤 매물의 매매가와 전세가를 적어야 하는 지 모르시는 분들
💘 추천대상
- 이미 로우데이터 어디에서 구하는 지는 아는 수련자분들
- 시세따기, 시세지도, 시세그룹핑 너무 오래걸려서 정작 중요한 투자결론은 못 하고 있으신 분들
- 앞마당도 3개 이상되고 투자금도 있고 이제 진짜 투자해야 하는데 전수조사 너무 오래걸려서 시도조차 망설여지시는 분들
✅️ 사골뼈가 될 시세시트 만들기
한번만 하면 되는 것
루시퍼홍님 라벨 확장프로그램 : https://cafe.naver.com/wecando7/10691597
1. 루시퍼홍님 네이버부동산 라벨 확장 프로그램을 설치한다!
임장지 단지 몇 개지? : https://luciferhong.github.io/luciferhong/aptCnt.html
2. 루시퍼홍님 임장지 단지 몇개지?에서 시세 딸 지역을 검색한 후에 엑셀을 다운받아준다. (수도권은 200세대 이상, 지방은 300세대 이상으로 필터걸기)
3. 구글시트나 엑셀을 킨 후 (핸드폰으로도 볼 수 있는 구글 시트 추천!) 단지정보를 복붙해온다.
4. 왼쪽에 no, 생활권 열을 만들어서 정리.
네이버 부동산 호가 시세따기
네이버부동산 : https://new.land.naver.com/complexes?ms=2zXwna,3zxxc4,15&a=APT:PRE:ABYG:JGC&e=RETAIL
5. 네이버 부동산을 켜고 라벨에 마우스 커서를 올린다. (선호도 높은 생활권 먼저 시세따기)
6. 거기에 나온 매매, 전세를 따준다 (전세매물이 없으면 비워둔다.)
7. 따면서 no에 시세 딴 순서대로 숫자를 넣어주고 생활권도 나름 구분해서 적어주고 순서를 바꿔가면서 쭉쭉 시세를 따준다. (전세가율, 매전갭, 전고점대비 하락율은 수식 넣어주어 저절로 계산되게 한다
아실에서 실거래가, 전고점 따기
8. 네이버부동산에서 시세를 다 땄으면 아실을 켠다!
9. 따놓은 단지를 처음부터 하나하나 검색하면서 매물이 없어서 못 딴 매매가나 전세가가 있다면 최근 거래현황에서 최근 실거래 금액을 적어준다. (호가가 아니고 실거래가라고 구분해주기 위해서 회색으로 글씨색을 바꾸고 적어요~)
10. 평형별로 매매 전고점도 따준다 (21년이면 그냥 적어주고 25년이면 회색으로 구분해서 따주면 더 좋을 것 같다! 난 그냥 잘 안보고 그냥 따고 있다)
그럼 전수조사 시트 완성! (나는 연식이나 가격에 색상을 넣어 구분하고 있다)
✅️ 우려먹기 1탄. 시세지도 (ft.비교평가)
홍부가 기가 막혀 : https://luciferhong.github.io/luciferhong/hongbu.html
- 루시퍼홍님 흥부가 기가막혀에 들어가서 입지요소를 다 켜고 생활권별로 단지5~6개 정도만 보이게 확대한 후 캡처한다.
- 임보 장표에 넣어준다. 왼쪽에 가격결정요소, 연식평형별 가격감, 선호도 상중하 장표를 전 임보에서 복붙해오고 수정한다.
- 전수조사 시트를 생활권별로 캡처한다
- 자르기를 해서 단지정보만 보이게 한다. (단지명, 연식, 세대수)
- 복붙해놓고 자르기를 눌러 가격이 보이게 한다. (평형, 구조, 매매가, 전세가, 매전갭)
- 이런식으로 단지마다 캡처한 걸로 라벨을 만들어서 지도위에 올려준다.
- 다 만들어졌으면 천천히 보면서 저평가 인 것 같은 평형을 노랑색 투명으로 표시해주고 저평가라고 생각한 이유를 적어준다. (이건 연식도 비슷하고 바로 옆에 있는데 왜 비싼거야? 그럼 이게 저평가?? 이건 같은 단지 59랑 84가 1억도 차이가 안 난다고 그럼 84 저평가??)
✅️ 우려먹기 2탄. 시세그룹핑 (ft.비교평가)
지니플래닛님 시세그룹핑 칼럼 : https://weolbu.com/s/NVlLKhsJqA
- 지니플래닛님의 칼럼을 보고 시세그룹핑을 해준다. (59, 낀평형, 84 이렇게 해주고 있는데 시간여유가 없다면 수도권은 59, 지방은 84만 해주고 투자물건을 찾는 거라면 수도권은 소형평수도 지방은 대형평수도 그룹핑 하는 걸 추천드려요!)
- 평형별로 시세그룹핑을 했으먼 캡처해서 장표에 넣은다.
- 저평가라고 생각한 단지를 표시하고 저평가라고 생각한 이유를 적어준다. (같은 생활권에서 비교하거나 더 안 좋다고 생각한 생활권에 비슷한 가치 단지(수도권 은 역과의 거리, 지방은 연식?)인데 가격차이가 안 난다면 저평가라고 생각하고 이유를 적어볼 수 있어요!)
✨️ 두번 우려먹고 또 우려먹는 끝판왕! 투자후보단지 추리기
최종 시세시트는 아래처럼 되고 이걸 투자후보지역 3개구를 한 시트에 모아서 필터를 걸어서 투자후보단지를 찾아요!
- 투자후보 앞마당 3~5개구 전수조사 시세 시트를 한 시트에 복붙해서 모으기 (저는 3개구까지 해봤습니다!)
- 저평가 된 것 같은 단지 표시 (아까 시세지도나 시세그룹핑을 통해 저평가라고 생각한 것들 O표시, O가 하나라도 있다면 노랑색으로 단지명에 칠해놓음)
- 노랑색으로 칠해놓은 저평가 단지만 보이게 한다.
- 투자금 범위 설정 (투자금 + 3천~1억) 투자금이나 지역마다 금액은 다르지만 중요한 건 딱 가지고 있는 금액만 안에서 보는 게 아니라 더 투자금을 크게 보는 것이다!! 협상으로 투자금을 줄여보거나 시세를 잘못 따서 놓친 단지도 다시 볼 수 있다.
- 매매가 높은 것에서부터 낮은 순위로 정렬한다.
- 위에서부터 보면서 투자후보단지를 추리고 전화임장을 해본다.
- 매물털기를 할 지역과 단지를 정하고 전화임장하면서 가장 친절하고 일잘러이셨던 부사님께 예약하고 매물을 턴다. (한 생활권당 1개의 부동산에 예약)
- 예약한 매물들을 보고 나온 후 근방의 모든 부동산에 들어가서 00단지 00동 00층 00억으로 봤는데요~ 이것보다 00이(가격, 상태, 조건) 좋은 거 있어요?? 이렇게 물으면서 매물을 턴다. (자세한 내용은 매물털기라고 검색한 후 칼럼 여러개 읽어보시길 바래요~~)
- 매물 턴 후에 본 매물 중 top2를 정하고 매물코칭양식을 다운받아 채운다.
- 평일부터 매물코칭 광클에 도전한다. 매물코칭받고 피드백 받은 대로 실행한다.
