✅아파트명 : 이문이편한세상
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동대문구 종사자 수 : 146,383명
동대문구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 50분
여의도역 : 52분
시청역 : 35분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
1) 석관 중학교, 학업성취도 64%, C등급
2) 경희중학교, 학업성취도 75%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 주변 1km 내 이마트에브리데이, GS프레시, 하나로마트 , B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 서울 3년입주 합계 : 37,879세대 (26년 17,361세대 + 27년 10,846세대 + 28년 9,672세대)
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[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동대문구 인구수 : 35만 2,299명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 17만 6,149명
(1년 : 17만 6,149세대 / 3년 : 52만 8,448세대)
3) 3년 입주량 합계 : 세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
4) 연 평균 입주량 : 연 평균 입주량 : 1,237세대÷3년 = 연평균 412세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 412÷1,761 = 0.234배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | ||||
| 이문이편한(23년차/1,378세대/59제곱) | ||||
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| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2026년 04월 | 2023년 03월 | 2026년 6월 | |
| 매매가 | 108,000 | 65,000 | 115,000 | |
| 전세가 | 45,000 | 35,000 | 46,000 | |
| 투자금 (전세가율) | 63000 (42%) | 30000 (54%) | 69000 (40%) | |
| 고점에 매수 시 수익률 | 11% | |||
| 고점 매수 시 순수익 | 7,000 | |||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 167% | |||
| 저점 매수시 순수익 | 50,000 | |||
현재 시세: 이문이편한 59 현재 매매 11억 5000(저층, 탑층은 제외), 전세 4억 6000
5년 내 고점 매입시: 2026년 3월 매매 10억 8000, 전세 4억 5000 (전세가율 42%)
5년 내 저점 매입시: 2023년 9월 매매 6억 5000, 전세 3억 5000 (전세가율 54%)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
| 장인현대홈타운(23년차/2,182세대/58) | |||
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| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
| 시기 | 2026년 06월 | 2023년4월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 102,000 | 65,000 | 118,000 |
| 전세가 | 58,000 | 47,000 | 62,000 |
| 투자금 (전세가율) | 44000 (57%) | 18000 (72%) | 56000 (53%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 36% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 16,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 294% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 53,000 | ||
현재 시세: 장안현대홈타운59 현재 매매 11억 8000(저층, 탑층은 제외), 전세6억 2000
5년 내 고점 매입시: 2026년 6월 매매 10억 2000, 전세 5억 8000 (전세가율 57%)
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 6억 5000, 전세 4억 7000 (전세가율 72%)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
이문이편안세상과 장안현대홈타운 59제곱, 1000세대이상, 23년차에 같은 동대문구 단지로
공통점이 많은 단지라고 생각하고 비교 평가했을때 입지적 측면, 학원가, 상권 모두 비교했을때
이문이편한세상이 저평가 구간은 절대 아니구나 라는 판단을 내렸습니다
2) 환금성 : 1,378세대 대단지고 평형도 다양해서 환금성에는 무리가 없어 보임
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 수익률 200% 계산했을경우 → 15억 3000 계산됨
동네 분위기까지 보면 수익률 구간까지 올라오기 시간은 걸리겠지만 결국엔 올라올 것으로 보인다
4) 원금보존 : 가능
- 10년뒤 전세가 2배 되었을때 원금 보존은 가능
- 현재 전세가는 40% 적정 전세가 55%보다
15%낮은 상태
5) 리스크 대비: 동대문구 3년내 입주량은 1,237세대
단, 성북구가 3년내 입주량 3,059세대가 있다 (동대문구와 성북구 사이에 위치한 이문이편한세상)
서울 전체로 봤을때 입주량이 현저히 부족한 상태로 리스크는 크지 않아 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부):
→ 저평가 x , 환금성 o, 수익률 x, 원금보존 o, 리스크 대비 o
✅ 작성하면서 느낀점 :
→ 동네를 돌아보다가 이 아파트는 얼마지?라는 생각에 찾아보게 되었던 단지입니다
확실히 저평가 되어있다는 생각은 안들었고 학군, 학원가 측면에서도 아쉬운 부분이 있습니다
향후 주변 재개발로 동네가 변화하고 있긴하지만 저평가 구간이 아니라 매수를 하고 싶지는 않았습니다
차라리 좀더 강남과 직접적 거리가 가까운 답십리, 장안동 아파트를 더 살펴보고 싶다는 생각이 들었습니다.
