지금 갈아타기 해야할까요? (2채 매도 문의)

안녕하세요. 행복한 허당님! 월세집에서 퇴거를 앞두셔서 고민이 많으시겠습니다 ㅠㅠ 윗분들이 너무 자세히 답변을 주셔서 추가적으로 말씀드리고자 하는데요. 저는 이런 고민을 할 때 항상 편익과 비용을 나눠서 생각해보려고 합니다. 현재 허당님이 2번을 고민하시는 이유는 상급지와의 가격 차이가 더 벌어질 수 있다는 점, 그리고 대출 규제가 더 강화될 수 있다는 우려 때문인 것 같은데요. 다만 이 때 갈아타기를 지금 진행했을 때 얻는 편익뿐 아니라 발생하는 비용도 함께 고려해보면 좋을 것 같습니다. 현재 하남은 1.5억, 다산은 6천 정도 상승한 상황이라고 하셨는데 두 지역 모두 아직 상승 흐름이 이어지고 있다면 지금 매도할 경우 향후 상승분을 포기하는 기회비용이 발생할 수 있습니다. 또한 갈아타기 과정에서 취득세, 중개보수, 이사비용 등 눈에 보이는 추가 비용도 발생하게 됩니다. 반대로 1번 플랜대로라면 월세집을 한 번 더 구해야 하는 번거로움은 있지만, 기재해주신 것처럼 추가 상승을 기대할 수 있고 갈아탈 단지에 대한 검토 시간도 더 확보할 수 있다는 편익이 있을 것 같습니다. 결국 중요한 것은 "지금 움직여야만 하는 이유가 충분히 있는가?" 인 것 같습니다. 만약 이미 갈아탈 단지가 명확하고 현재 가격이 충분히 매력적이라고 판단되면 2번도 좋은 선택이 될 수 있다고 생각합니다. 반면 아직 갈아탈 단지에 대한 확신이 부족하거나 현재 보유 자산의 상승 여력을 더 높게 보고 계신다면 1번의 선택지도 충분히 합리적인 선택이라고 생각합니다. 개인적으로는 갈아타기 여부 자체보다도 "지금 갈아탔을 때 얻는 편익이 기다렸을 때 얻는 편익보다 큰가?"를 기준으로 판단해보시면 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 좋은 판단하셔길 바랍니다. 행복한 허당님 응원합니다!!

안녕하세요 행복한 허당님!! 갑작스러운 집주인 분의 이야기에 당황스럽고, 계획이 흐트러져서 고민이 좀 되실 것 같아요. 1번과 2번 중 고르실 때 먼저 고려하고 생각해보실 부분은 보유기간에 따른 양도소득세율일 것 같아요. 25년 말에 매수하셨고, 27년 2월 전에 매도하신다면 양도차액의 60%가 기본 세율로 부과되어 6천만원 중 4천만원 정도를 세금으로 내셔야 해서 손에 쥐는 수익이 거의 없을 것 같아요. 하남 구축 아파트의 경우도 언제 매수하셨는가? 에 따라 일시적 2주택 비과세 요건을 맞출 수 있을 지, 혹은 일반 과세율을 적용받을 수 있을 지 확인을 먼저 해보시면 좋겠단 생각이 듭니다. 만약 하남도 다주택자 중과세나 단기 과세에 걸리면 세금 부담이 너무 커질 것 같아요. 그래서 저라면 세금으로 인한 자산 상실이 너무 커질 수 있기 때문에 신중하게 고려해 볼 것 같습니다. 만약 2번을 선택하셔서 진행하신다면 두 채를 팔았을 때 손에 쥐게 되는 순수 현금을 정확하게 계산하고, 그 돈과 허당님 부부의 소득으로 나올 주담대 한도를 합쳐서 살 수 있는 상급지 아파트를 미리 뽑고 정리해둘 것 같습니다. 하남과 다산 모두 세입자를 낀 물건이기 때문에 매도 난이도가 높다고 생각되는데요. 그래서 매도가 생각보다 빠르게 진행되지 않을 수 있기 때문에 순서를 꼼꼼하게 지키시는 것도 중요할 것 같습니다. 매도 계약을 먼저 완료해 최소한 계약금을 받은 후 바로 갈아탈 집을 계약하셔야 혹시나 잔금일까지 매도가 안되어 계약을 놓치는 일이 없도록 주의 하셔야 하고, 2채의 잔금일을 고려해 갈아탈 집의 잔금일을 넉넉하게 잡고 계약을 진행할 것 같습니다. 원래 계획이 갱신권을 사용해 2년을 추가 월세 거주한 뒤 갈아타기를 하실 생각이었기 때문에, 월세를 한 번 더 거주하면서 두 채 매도를 진행하는 것이 리스크는 적을 것 같다고 생각되지만 결국 결정은 허당님이 하실 부분이예요. 현명한 선택 하시고 꼭 원하시는 상급지 갈아타기도 결국엔 성공하시길 응원합니다.

안녕하세요 행복한허당님 :) 매도 및 갈아타기에 대해 고민하고 계시는 것 같아요. 먼저 매도를 결정하는 기준은 1.충분한 수익이 났는지 2.갈아탈 단지가 있는지 3.감당하지 못할 리스크가 예정되어있는지 이 세가지를 고려해보셔야 합니다. 우선 하남, 다산 모두 추후 교산이나 왕숙신도시 공급이 예정되어 있긴 하나 입주시점이 확정되지 않은 상태이므로 현재는 리스크가 거의 없다고 판단해볼 수 있을 것 같은데요. 그렇다면 충분히 수익이 났는지, 더 가치가 좋은 갈아탈 단지를 알고 있는지가 중요할 것 같습니다. 다산은 매도를 하시게 되면 내년 2월잔금으로 할경우 1년보유~2년미만이 되어 양도세가 기본 양도세가 아닌 50%로 중과된다고 생각하시면 될 것 같아요. 갈아타기는 다산이나 하남이 더 오르거나 떨어질것을 생각하기보다 지금 다산과 하남을 둘다 매도했을때 + 종잣돈 + 대출여력을 계산하셔서 갈아타기를 할 수 있는 예산이 얼마인지, 그 예산으로 갈 수 있는 단지가 어디인지를 찾아보시는것까지 해보셔야 결정을 하실 수 있을거예요~ 두 단지를 매도해서 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는 상황이라면 적극적으로 매도를, 그게 아니면 1번을 선택하셔서 월세에 조금 더 거주하시면서 종잣돈을 모아나가고 다산을 일반과세로 매도할 수 있을때 매도해서 갈아타기를 계획해나갈 것 같습니다! 판단이 어려우신경우 월부의 투자코칭을 이용해 전문가의 상담을 받아보시는것도 추천드리고 싶어요!