[열기 91기 썸머선샤인] 수정구 산성역포레스티아 수익률 분석 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 산성역포레스티아 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

성남 수정구 종사자 수 : 8만9천

성남 수정구 직장 등급 : c

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 42분(8호선-2호선) 1회환승

여의도역 : 51분(8호선-9호선)  1회환승

시청역 : 58분(8호선-2호선)  1회환승

교통등급 : A등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 성남여중학교, 학업성취도 74%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 이마트 대형마트 1.1KM, C등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 성남시 3년입주 합계 : 13050세대 (26년 2565세대 + 27년 8326세대 + 28년 0세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 산성역포레스티아 단지 32평 현재 매매 15.8억, 전세 8.0억

5년 내 고점 매입시: 21년 10 월  매매 13.3억 전세 7.5억

5년 내 저점 매입시: 22년  11월  매매 8.3억 전세 5.0억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재 전고점 18.8%상승. 현재 전고점은 넘은 단지로 대장으로 타단지와 비교해서 선택해야 할 것 같다. 가치대비 저평가 여부 판단.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 중층이상 500세대 이상 단지로 환금성 좋음. 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 7억투자금으로 100%까지 가능보다는 수익을 보는 게 좋을 것 같다. 

4) 원금보존 : 전세가율 51%, 수도권 수정구 대장 물건으로 우상향 할 가능성으로 장기보유하면 원금보존 가능함. 

5) 리스크 대비: 주변 공급은 있으나 수도권내 공급률이 적은 편으로 리스트 대비 가능함. 

나의 투자 결론(매수 여부): 비슷한 지역의 광명, 하남 지역과 비교 후 저평가 단지를 들어가도 좋을 것으로 보인다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 대장단지라서 전고점 대비 18%이상 상승한 상태로 많이 올라와 있지만 현재 공급량이 부족하여 더 올라갈 가능성은 있을 것으로 보인다.