*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 안양역푸르지오더샵
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
만안구 종사자 수 : 90.282명
만안구 직장 등급 : C
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 49분
시청역 : 57분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 연현중학교, 학업성취도 82.2%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 킴스클럽, 안양샘병워너, 메크로병원, 스타벅스 5곳 B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 만안구 3년입주 합계 : 1,105세대 (26년 483세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 만안구 인구수 : 230,000명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,150 세대
(1년 : 1,150세대 / 3년 : 3,450세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,105 세대 (26년 483세대 + 27년 0 세대 + 28년 622세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,105 세대÷3년 = 연평균 368 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 368÷1,105 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배 이하 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 안양역푸르지오더샵 24평 현재 매매 11억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 25년 7월 매매 10억 전세 4.5억 (투자금 5.5억)
5년 내 저점 매입시: 24년 12월 매매 7.4억 전세 5.2억 (투자금 2.2억)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고 대비 1억 정도 높게 나와 있어서 저평가는 아니라고 생각합니다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 24년 신축 및 2300세대로 환금성은 있다고 판단합니다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 수익률 100% 가정 시 24평 16억 까지 상승하는데는 시간이 오래 걸릴 것으로
보입니다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 약 55% 수준이며, 전세가가 계속 상승하는 것으로 보여 원금보존 가능할 것으로
판단 됩니다.
5) 리스크 대비: 공급 부족으로 리스크는 크지 않아 보입니다.
나의 투자 결론(매수 여부): 신축이고 메가트리아보다 안양역이 조금 더 가까워 여력이 된다면 매수
그러나 메가트리아 30평대와 가격차이가 크지 않다면
안양역 푸르지오 20평대, 메가트리아 30평대 비교평가 필요
✅ 작성하면서 느낀점 : 임장보고서 작성 시 단지 분석은 했는데 이렇게 수익률 계산은
정확히 해본 적이 없습니다.
단지별로 저환수원리를 판단하며 임보에 적용 해봐야 겠다고 생각했다.
