✅아파트명 : 크로바아파트
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서구 종사자 수 : 198,272
서구 직장 등급 : B (대전전체 직장등급: S)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
교통등급 : S(자차 10분이내)
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 삼천중학교, 학업성취도 91.8%, A등급 / 문정중학교, 학업성취도 90.6%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 갤러리아백화점&롯데백화점, 이마트 , S등급
5. 공급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
1) 대전시 인구수 : 144만 2,213명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 7211
(1년 : 7211세대 / 3년 : 21,633세대)
3) 3년 입주량 합계 : 24,428세대 (26년 5,966세대 + 27년 17,136세대 + 28년 1,326세대)
4) 연 평균 입주량 : 24,428세대÷3년 = 연평균 8,142세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 8,142÷7,211 =1.13배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배이내 > B등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
| 크로바 (92년식/1632세대/36평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 07월 | 2023년 08월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 134,000 | 115,000 | 140,000 |
| 전세가 | 70,000 | 60,000 | 70,000 |
| 투자금 (전세가율) | 64000 (52%) | 55000 (52%) | 70000 (50%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 9% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 6,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 45% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 25,000 | ||
현재 시세: 크로바 36평 현재 매매 14억, 전세 7억
5년 내 고점 매입시: 21년 7월 매매 13.4억 전세 7억
5년 내 저점 매입시: 23년 8월 매매 11.5억 전세 6억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 절대적(이제 전고점) 상대적(대전 대부분 전고점 회복한 곳이 없는데 거의 유일)
=> 전고점을 막 넘었고 절대적 저평가는 아니지만 둔산에 선도지구 바람이 불고있어서 선도지구 확정이 되면 더 오르지 않을까 싶다. 대전에 이만한 입지가 없는 거 같긴하다. (o)
2) 환금성 : 세대수 300세대 이상 단지, 1,2,3층 탑층 제외, 남향 (o)
3) 수익률 : 수익률 100%가 되려면 현재 매매가 14억, 전세가 7억 그러면 투자금 7억이니 나중에 매매가가 21억이 되어야 하는 건가. 재건축 된다 확정되면 21억까지 되려나. 물가상승하면서 언젠가 대전안에서 그렇게까지 갈지도 모르겠지만 이정도 투자금이라면 수도권투자가 수익률에 더 빠르게 도달할 것 같다. (x)
4) 원금보존 : 전세가율50%
5) 리스크 대비: 2027년 대전 공급많아 전세가 낮아질 가능성 있으나 이 동네는 워낙 학군지수요 때문에 크게 리스크가 있을 것 같진 않다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수x
✅ 작성하면서 느낀점 :
대전에서 상징적인 아파트인 둔산동 크로바를 대상으로 작성해봤다. 유명한 아파트인데 수익률보고서를 작성하는 오늘까지 그동안 내가 얼마나 관심이 없었던가 싶었다. 그냥 크로바는 비싸겠지. 나의 선택범위 안에 없다생각해서 찾아보지도 않았었다. 오늘 찾아보면서 10년간 가격이 이랬구나. 이렇게 올랐구나하며 생각하게 되었다.
그나마 얼마전 앞마당 처음 만든 유성구에서의 스마트시티나 도룡sk뷰와 비교하여 생각하면 가격대가 비슷해지는데. 연식차이를 생각하면 크로바가 더 좋은땅에 있는 아파트겠다는 생각이 들고 재건축이 된다면 20억은 충분히 넘을 것 같다는 생각도 들었다. 앞마당이 많아야 이 가격이면 어디 어디 이렇게 생각할 수가 있는데 앞마당이 두개밖에 없는 관계로 14억이라는 가격에 비교할 수 있는데가 유성구랑 광명시 밖에 없긴한데.. 대전과 비교해 14억으로 갈 수 있는 광명의 아파트를 생각하면 나라면 광명에 가겠다고 생각했다. 그런데 또 수업에서 들었던 서울 아파트들을 생각하면 그 가격이면 광명보다는 서울로 가겠다 싶었다.
비교평가를 하려면 역시 앞마당이 있어야 겠다는 확신이 들었고, 대전 서구부터 서울안에 있는 구들까지 차례차례 앞마당을 만들어봐야겠다고 생각했다. 첫 수익률보고서라 일단 채워보는 것에 의미를 두는데. 솔직히 수익률을 잘 모르겠다. 대전에 꼭 거주해야 된다면 대전에서 가장 좋은 아파트 인 것은 맞는데.. 재건축도 생각하고 실거주로는 괜찮을 것 같은데 투자로는 잘 모르겠다.
