[열반 기초반 91기 19조, 9경만 하던 1생은 끝! 이제는 1등 자산 9축할 조 해피찌니v] 부산 해운대구 해운대 센텀 E편한세상 수익률 분석 보고서
26.06.26 (수정됨)✅아파트명 : 해운대 센텀 E편한세상
✅위치(지도)
· 도보 8분 거리의 재송역 역세권으로 언덕(이라고 하지만 사실상 산인…)이 아닌 평지에 위치
· 2006년식 아파트로 1,190세대의 대단지 아파트
✅입지평가
1. 직장 (15.4만명) - B등급(`22년 기준)
· 부산광역시 종사자 수 : 1,554,664명
· 부산광역시 직장 등급 : S등급
· 부산광역시 해운대구 종사자 수 : 156,315명
· 부산광역시 해운대구 직장 등급 : B등급
· 해운대구 직장 종사자수는 15.6만명으로 B등급에 해당함
· 직장 종사자수와 사업체 수만 보면 직장의 질이 예상보다 좋지 않다고 느껴질 수 있으나
평균 연봉으로 확인했을 때 부산 내 상위권에 랭크되어 있음
· 해운대구 내에는 센텀시티 인근의 지식산업센터, 벡스코가 위치해있고 관광, 의료 분야에서
양질의 일자리가 있어 외부 수요를 끌어들일 수 있는 요소가 있는 것으로 확인됨.
2. 교통 (주요 업무지구까지 이동시간) - S등급
· 교통 등급 : S등급(센텀에서 자차 5분거리!)
3.학군 (인근 중학교 학업성취도 평가) - A등급
· 초등학교는 송수초(21.9명) 100% 배정이며 중학교는 대부분 센텀중(92%)에 배치되나
센텀중이 워낙 과밀학급이라 추첨 결과나 교육청 배치 계획 등에 의해 장산중(88%) 배치 가능성 존재
· 학군
센텀중학교, 학업성취도 92%, A등급 / 장산중, 학업성취도 88%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - S등급
· 해당 단지만 봤을 땐 주변에 아무것도 없어 C등급에 해당되나
반경 3KM 이내에 신세계백화점, 롯데백화점을 이용할 수 있어 S등급으로 판단함.
· 환경(E편한세상 기준) : 그 외, C등급
· 환경(해운대구 기준) : 백화점 3개(신세계, 롯데, NC), 대형마트(이마트, 킴스클럽), S등급
5. 공급 - S등급
1) 해운대구 인구수 : 371,470명
2) 연 적정수요(인구수 x 0.5%) : 371,470x0.005=1,857세대
(1년 : 1,857세대 / 3년 : 5,571세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,340세대 (26년 230세대 + 27년 924세대 + 28년 186세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,340세대÷3년 = 연평균 446세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 446÷1,857 =0.24배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
· 2013년부터 시작된 부산의 과공급은 2025년까지 지속되다가 올해부터 조금씩 진정되고 있음
· 인접 지역의 공급을 함께 살펴보았을 때 남구를 제외하고는 공급 계획이 적어 남구의 과공급 물량까지도
인접 구가 상쇄시킬 수 있지 않을까 생각됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 센텀E편한세상 340평 현재 매매 7.8억, 전세 3.1억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 8.5억 / 전세 3.02억
5년 내 저점 매입시: 2023년 12월 매매 5.84억 / 전세 2.9억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고 대비 -8%…
- 전고 대비 낮긴 하지만 매매가가 많이 올랐다ㅠㅠ 저평가까진 아닌듯!
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 1,190세대로 세대수가 많아 환금성은 충분하다고 판단됨!
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산
- 투자로 접근한다고 하면 4.6억 투자금을 들여 저점(5.8억) 대비 1.5배 가량 상승 가정 시
1.9억 가량의 수익을 거둘 수 있고, 68%의 수익률 예상됨
- 내집마련으로 접근한다고 하면 2.5억 투자금을 들여 저점(5.8억) 대비 1.5배 가량 상승 가정 시
똑같이 1.9억 가량의 수익을 거둘 수 있고, 190%의 수익률 예상됨
4) 원금보존 : 센텀 메인 업무지구(벡스코 인근)와는 거리가 있지만 그래도 센텀 생활권 내에 있고
전고점을 충분히 뚫을 수 있다고 보여지기 때문에 원금보존 자체는 가능할 것 같다.
5) 리스크 대비: 공급 부족이 계속 이어지는 상황이라 공급에 대한 리스크는 적을 것으로 판단됨.
나의 투자 결론(매수 여부):
- 전세가가 받쳐주지 않아 투자금이 많이 들어 투자로 접근 시엔 후순위로 볼 것 같음
(인근에 리슈빌, 피오레, 센트레빌 등 시도해볼 수 있는 단지들이 있음!!!)
- 내집마련으로 접근한다면 일단 매수 후 전세가가 올라오는 상황을 지켜보며
매도 타이밍을 볼 것 같음
✅ 작성하면서 느낀점 : 실전반 임장지로 갔을 땐 임보 쓰기에만 급급해서 이렇게
수익률 보고서를 작성해가며 세부적으로 확인해볼 생각을 하지 못했고,
입지적인 요소만 보고 단순히 투자로 매수하면 좋을 것 같다고만 느꼈다.
수익률 보고서 작성의 필요성을 확실히 느끼게 되었던 것 같고, 추후 투자를
검토하는 다른 단지들을 볼 때에도 반드시 작성해야겠다고 생각했다.
