✅아파트명 : 군포 우륵주공 7단지 아파트
✅위치(지도)
경기 군포시 산본천로 33
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
경기 군포시 종사자 수 : 115,375(사업체수:26,843(
경기 군포시 직장 등급 : B
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 53분
여의도역 : 1시간 10분
광화문: 1시간 21분
시청역 : 1시간 15분
교통등급 : A 등급(겅남 1시간 이내)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 궁내중학교, 학업성취도 89.1%, B등급
(특목고 진학률: 17명/248명 = 6.85%)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트 대형마트, 원광병원 B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 군포 3년입주 합계 : 28년 1072세대 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
28년 5월 금정역푸르지오 1,072세대(2년 뒤
전세 주의)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : ?
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O (1-5저층, 탑층 제외)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 : O 전세가율 %
5) 리스크 대비: 역전세 가능성은 낮아 보인다. 투자금이 더 들더라도 전세낀 매물 중 가격 조정이 가능해 가격이 낮은 매물이
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀점 : 강남 1시간 이내로 교통 접근성 양호, 4호선 산본역 앞에 주변 상권 이용. 학교 인근 평지로 거주 요건 양호. 4호선 이용, 평촌 학원가 이용 가능.
둔천초, 궁내중 학군. 초품아. 산본시 선호 학군. 이마트. 도서관 등 거주여건 좋음.
추이 : 리모델링 호재가 현재 가격에 미치는 영향, 앞으로 가격 변화 추이를 살펴보면 이 지역 땅의 가치 평가와 미래 변화가 예측 정확성을 높일 듯.
비교 평가 : 평촌, 안양 등과 비교평가 필요. 예측 : 최근 규제지역 발표(동탄, 구리, 용인)로 인한 풍선 효과 매매량 증가 할듯. 현 시세: 작년 추석 대비 25평 기준 1억 정도 상승, 전세 물량 빠른 소진. 현 30평 전세 물량 0건(없음). 0건 전세 물량
판단 : 20평대(거래량 꾸준) 30평대 (거래량 적음, 세대수 적음)투자도 괜찮을 듯(역 바로 앞의 신혼부부 수요보다 학령기 자녀들 수요 많을 것으로 판단) 수도권으로 지방 투자 보다 보유의 관점에서 심리적 저항이 덜 할듯. 세낀 매물 가격조정 가능해 타 물건보다 저렴한 것 매수 추천.(전세금 상승 분 투자금 회수 가능). 전세 수량 부족으로 전세가 상승이 매매 가격 상승 이끌듯.
