*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 우장산아이파크이편한세상
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수) : [A]
강서구 종사자 수 : 290,473명
강서구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : [A]
강남역 : 54분
여의도역 : 25분
시청역 : 47분
교통등급 : A 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : [B]
학군 : 화곡중학교, 학업성취도 87.3%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : [B]
환경 : NC백화점, 트레이더스, 원그로브, B등급
5. 공급 [S]
1) 강서구 인구수 : 548,622명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,743세대
(1년 : 2,743세대 / 3년 : 8,229세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,750세대 (26년 1,193세대 + 27년 0세대 + 28년 557세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,750세대÷3년 = 연평균 583세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 583÷2,743 =0.21배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 단지 32평 현재 매매 15~16억, 전세 7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 14억 전세 7.87억
5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 9.3억 전세 5.48억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △
전고점 대비 14% 상승하여 저평가 여부 판단위해서 주변 아파트 마곡 7단지, 우장산힐스테이트 등 비교평가
필요함.
2) 환금성 : O
2,000세대 이상 대단지, 직주근접 마곡, 학원가 인접 단지로 꾸준히 수요가 있음
3) 수익률 : X
전세가율 46% 로 낮으며, 22년 전고점을 돌파하여 2억 내외 상승 중으로 현재 가격이 싸지 않다고 판단.
4) 원금보존 : O
3년 내 공급물량이 0.2배로 물량이 부족하여 입지 독점성을 가짐
5) 리스크 대비: O
나의 투자 결론(매수 여부)
- 투자 관점이라면 매수 안함. 전세가율이 낮고, 투자금 범위에 들어오지 않으며 이미 전고점을 돌파했기 때문에 기대 수익률 100% 내기까지 시간이 장기 소요될 것으로 예상
✅ 작성하면서 느낀점
- 24년에 만들었던 앞마당의 가격을 비교하면서 보니, 지금 이 아파트 매수 가격으로 마곡 대장 단지를 매수할 수 있는 가격이라는 것을 비교할 수 있었고, 전세 물량이 정말 갈 수록 없다는 것과 3년 간 공급 부족으로 전세가가 매매가를 지지해줄 것 같다라는 생각을 했다. 현재 투자 가능한 앞마당을 만들어서 싼 가격에 가치있는 물건을 찾는 눈을 꾸준히 길러야겠다라고 느꼈다..!
