[열반기초 91기 너바나님 레시피로 10억달성하조 가치에반하다] 노원구 상계동 상계주공9단지 수익률 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 노원구 상계동 상계주공9단지 수익률 보고서

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

노원구 종사자 수 : 133,398명

노원구 직장 등급 : B

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 45분 / 환승 X

여의도역 : 65분 / 환승 2회

시청역 : 51분  / 환승 2회

교통등급 : A

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 상곡초(단지 맞은편), 청원중학교, 학업성취도 83%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데백화점 노원점, A등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 노원구 인구수 : 481,589명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,408세대

(1년 :  2,408세대 / 3년 : 7,224세대)

3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)

4) 연 평균 입주량 : 2,719세대÷3년 = 연평균  약 906세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 906÷2,084 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.4배 이내 , S등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 상계주공9단지 25평 현재 매매 6억 7천만원, 전세 3억 8천만원

5년 내 고점 매입시: 21년  9월  매매 8억 / 전세 3억 2천만원 / 수익률 -27%

5년 내 저점 매입시: 23년  5월  매매 5억 5천 / 전세 2억 3천만원 / 수익률 43%

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 비슷한 금액대 규제 지역 후보 중 

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : X

리모델링이나 재건축 진행 시 분담금 3억 이상 들어가게 되어 사실상 10억 가까운 단지..

그렇다면 10억으로 매수할 수 있는 단지를 찾아보면 4급지 선호단지나 3급지에서도 매수 가능할 듯.

추가로 투자금 3억이면 규제 지역내에서도 투자 가능한 단지가 많지 않을까라는 생각..

4) 원금보존 : 입지독점섬 있음, 공급물량 적음, 전세가율 57%, O

5) 리스크 대비: O

나의 투자 결론(매수 여부)

규제 지역이여서 투자는 불가능하긴 하지만 내가 설정했던 금액에서

규제 지역에서 투자가 가능했다면 어디를 매수할 수 있었을까 하는 생각에서 시작된 수익률 보고서

상계주공9단지는 역세권+초품아, 환승없이 강남권 50분내 접근가능하여 가치가 있다고 판단
단, 전세가 높게 받기는 어려워서 투자금 계속 묶여야하는…

결론은 매수는 하지 않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 

세낀 매물들을 제외하니  6개월 전과 지금 현재 시세를 보면 6억대 매수 가능한 단지들이 많이 줄어들었다.

심지어 세낀 매물들도 많지는 않은 편인데다가 실거래 대비 호가가 많이 높은 경향이 있다.

6억 중반대도 이제는 선호도 높은 단지들은 들어오지 않는 상황.

규제 지역은 이제 진입 가격대가 사실상 7억 부터 시작임을 느낄 수 있었다.