✅아파트명 : 미아동 동부센트레빌 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강북구 종사자 수 : 80,222명
강북구 직장 등급 : C등
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 44분
시청역 : 34분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 영훈국제중학교, 학업성취도 98%, S등급
길음중학교, 학업성취도 88%, B등급(직선거리)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점 미아점, 롯데백화점 미아점, 이마트, S등급
5. 공급
강북구 3년 입주 합계 : 378세대 (26년 260세대 + 27년 0세대 + 28년 118세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강북구 인구수 : 278,294명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : (1년 : 1,391세대 / 3년 : 4,173세대)
3) 3년 입주량 합계 : 378 세대 (26년 260세대 + 27년 0 세대 + 28년 118세대)
4) 연 평균 입주량 : 378 세대÷3년 = 연평균 126 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 126÷1391 =0.0905배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 미아동부센트레빌 단지 32평 현재 매매 12.5억, 전세 6.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.5억 전세 6.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 7.45억 전세 4.8억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 44% 수익률로 보아 신고가 갱신하고도 꽤 많이 올라 저평가라고 말하기는 어려울 듯 함.
2) 환금성 : 세대 수는 아쉽지만 미아사거리 역세권, 미아뉴타운, 길음뉴타운 인접으로 환금성도 나쁘지 않을 것으로 판단된다. 초등학교가 아주 가깝지 않고 현재 공사하는 지역을 돌아가야 하기 때문에 단기적으로는 가족 단위보다 역세권을 원하는 신혼부부를 타겟으로 매도해야 할 것으로 보임.
3) 수익률 : 세대 수와 행정구는 다르지만 인근 단지인 길음 동부센트레빌이 고점 매수 시 수익률 37% 순수익 18,000만원, 저점 매수 시 644% 순수익 58,000만원에 비교하여 고점 시 수익률은 높지만 결론적으론 덜 떨어지고 덜 오른 것. 세대 수의 한계 일수도 있고 주변 환경의 영향도 있을 것으로 보임.
4) 원금보존 : 투자용 수익률 보고서를 보면 매매가 대비 전세가는 아직 회복을 못 한 부분이 아쉬움 전세가 없는 상황에서 매매가가 급격하게 올랐을 가능성도 배제할 수는 없음. 다만 미아뉴타운 3구역, 4구역 입주하면 주변 환경이 개선되어 원금 손실 리스크는 적을 것으로 예상.
5) 리스크 대비: 전세가가 안정적이지 못 한 것이 아쉬운 부분. 그러나 미아뉴타운 1500세대가 추가로 공급된다고 하더라도 적정 수요 대비 입주량은 0.43배 수준으로 공급량이 훨씬 부족하며 역세권은 큰 메리트로 보임. 최근 3년간 길음동 대비 미아동이 ½수준으로 증감했으나 최근 6개월 간 길음동 13.3% 상승, 미아동 10.2% 상승으로 평단가는 적지만 상승률이 높아진 것은 기대심리와 거래량이 늘어났으며 리스크 부분에서 긍정적이라고 보임. 다만 외부 요인을 배제할 수 없음.
나의 투자 결론(매수 여부): 하구싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
