[숭이] 대한민국 부동산의 역사_독서후기#44

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 대한민국 부동산의 역사

저자 및 출판사 : 홍춘옥 저자, 출판사 상상스퀘어

읽은 날짜 : 2026.05.31 - 2026.06.07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울의 역사 #현재 부동산은 버블일까 #아파트의 가치는 지속될까

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9.0점

1. 저자 및 도서 소개

: 경제 여러 분야에서 경제 전문가인 저자가 알려주는 한양도성에서 부터의 현재의 서울까지 역사와 수도권의 도시개발 부터 진정 내가 살고 있는 경기도가 어떤 발자취를 밟고 지금까지 도달하게 되었는지 알려주는 도서이다. 

2. 내용 및 줄거리

: 대한민국의 부동산에 있어 과거와 현재. 그리고 미래는 어떠할지 분석과 조사를 통해 근거를 보여주는..도서가 아니라 자료임에 분명하다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 아파트 입지가치를 보기 위해 임장 전에 나무위키를 통해 지역의 역사를 배우는 것과 조금 달랐다. 비슷하다면 그 지역의 역사를 배운다는 것은 같으나, 한양 부터 거슬러 올라가며 서울과 수도권 전반적인 개발에 대한 이야기를 알 수 있어 흥미로웠다. 학교 다닐 시기에는 역사 관심 많이 없었지만, 부동산은 별개인가보다.

또한, 그동안 비슷한 내용이 많던 자기개발 도서와 달라서 분명 차이점이 있는 유일무이한 책이다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

# 알게된 점

184p
'서울 아파트를 팔고 수도권에 단독주택을 지으면 안 될까?

#근로자 평균 통근시간 73.9분, #단독주택 살때는 토지값 이라도 받으면 다행

필자는 페이스북이나 인스타그램 등 다양한 소셜 미디어 서비스를 애용하는데, "서울의 매력 없는 아파트를 매수하느니, 경기도에 단독 주택을 짓는게 더 낫다"라는 주장을 종종 접한다.

2025년 6월 말 서울 아파트 중위 매매 가격이 10.1억원이니 이걸 팔아서 경기도 지역 중위 단독 주택을 5.5억원에 구입하면 약 4.6억원에 이르는 돈이 남는다는 계산법이다. 매우 그럴듯한 주장인데, 여기에는 두 가지 함정이 있다.

첫 번째는 '직주근접'의 원칙에 위배 된다는 것이다. 직장과 사는 곳의 거리가 멀어지면 멀어질수록 각종 비용이 발생한다. 예를 들어 서울 강남의 사무실까지 약 한 시간반에 걸친 출근 시간이 필요한 직장인의 시간당 임금이 2만원이라면, 그는 하루에 약 6만원의 비용을 지불한 셈이다. 참고로 한국 근로자의 평균 통근시간은 73.9분인데, 수도권에 사는 사람일 수록 이 시간이 더 길어져 82.0분에 이른다. 통근시간이 길어질 수록 삶의 만족도가 크게 떨어지는 것은 물론 건강에도 문제가 생긴다는 최근 연구를 감안할때, 물질적, 정신적 비용이 대단히 크다는 것을 알 수 있다.

두번째 함정은, 단독 주택 가격이 좀처럼 오르지 않는다는 것이다.(중략)같은 기간 소비자 물가가 210% 상승한 것을 감안할때, 단독주택을 보유한 사람은 심각한 가치 파괴를 경험한 셈이다. 따라서 단독 주택을 살때에는 "토지가격이나 받고 팔 수 있으면 다행"이라는 생각을 가질 필요가 있다.

(중략) 과거에 비해 최근 입주하는 아파트의 퀄리티는 점점 더 높아지는 추세라고 볼 수 있다. 반면 단독 주택과 빌라를 주로 건설하는 기업들은 매우 영세하며, 평판을 관리해야 할 유인도 크지 않다. 시장 참가자들의 신뢰를 얻는데에는 많은 시간이 소요될 것을오 판단된다. 따라서 상당 기간 아파트 독주 현상이 지속될 것이라 생각된다.

>> '이 이야기에 내가 주목한 이유는 따로 있다. 우리 아부지가 생각나서 그렇다. 우리 아부지는 60년생이시다. 그리고 89년 아파트를 첫 매수하시고서 거의 20년 이상을 거주하고 계시다. 매수를 하신분들은 그래도 부동산에 관심이 있으신편인 것 같다. 아무래도 한번도 매수하지 않으신 분들 보다는 낫다. 나는 아부지께 전세에 살면 괴롭다는 이야기는 자주 듣곤 했다. 그래서 매매를 한다면 오피스텔 말고도 더 좋은게 있을까 라는 생각과 독립을 꿈꾸며 부동산 강의를 듣기 시작했다.

그러나 부동산 매수의 원칙을 알게 된 이후로 재개발이나 꼬마빌딩과 경매 등 이전에 강의 들었던 것 보다도 나를 설득시킬 수 있었고 도전하였으며 현재는 매수를 한 경험을 갖게 되었다. 그 옆에서 매번 임장 가는 딸래미를 보던 아부지께서는 아파트는 싫다며 단독주택에 대한 꿈도 꾸시고, 언젠가는 상가주택에도 꿈을 꾸시기 시작했다. 물론 월세 받으며 사는 꿈도 좋긴 한데. 부동산의 원칙을 배운 나로서는 부정적으로 보게 되었다. 그러나 마땅히 설득이 되지 않기에 내가 이 책을 읽으며 무릎을 탁치며 이걸 아부지에게 읽어보라고 주고 싶었다. 워낙에 역사에 관심이 많고 과거에 대한 애틋함이 있으신 분이라 좋아하시지 않을까 생각해서였다.

그런데 나는 이 책을 읽으며 사고의 전환을 하게 되었다. 솔직히 나이드신 입장에서는 월세 받고 사는 것이 좋을 것 같기도 하여 응원해주고 싶은 마음 반. 또 한편으로는 이제는 좀 인플레이션 효과를 보실만한 아파트로 갈아타시길 바라는 마음 반으로 복잡미묘하게 생각이 들었다.

그런데 이 책에서 두 가지 관점으로 깨닫게 되는 부분이 있었다.
하나는 대중교통 시간이다. 나는 본가에서 출퇴근 시간이 한시간 반 혹은 버스를 기다리는 시간 더하면 결국 편도 두 시간인셈이고, 그 것이 너무 불편해 독립하여 살게 되어 편도 한시간 십분이면 도착하는 뿌듯함이 있다. 내 손으로 일궈낸 뿌듯함을 이루 말 할 수 없을 정도이다. 다만 이직을 하며 다시 한시간 반이되기는 했지만 버스를 기다리는 시간이 없어 그마저도 황송할 따름이다. 그런데 알고보니 나만 어렵게 사는 줄 알았더니 남들도 비슷한 출퇴근 시간이라니 동질감이 생기기도 하고, 지방사람은 아예 배제되었다는 것도 놀랍다. 지방은 20분인데..그만큼 수도권에 많은 사람들이 거주한다는 의미이기도 하다. 그 사실이 새삼 놀랍다.

또 하나는 그래도 집을 샀으니..당연히 가격을 오르겠지 라고 막연하게 생각했는데. 단독주택이면 땅값이라도 받으면 다행이라니..신축 단독주택이면 값을 더 쳐주지 않을까? 수도권이면 더 쳐주지 않나? 라고 생각했는데 그 마저도 없다. 그냥 땅값만이라도 받으면 다행이라니 생각 보다 많이 값이 없음을 알게 되었다. 그리고 또 하나는 아무래도 단독주택이다보니 역과 멀어지는 것은 수도권이라면 더더욱 당연한데 단독주택이면 자차 위주로 보지 않을까 생각했기에 조금 더 생각의 전환이기도 하다. 아무래도 아부지가 매수한다면 뜯어 말려야할 것 같다.

# 얻게된 점

114p
"월급이 오르기만 기다려서는 도저히 집을 살 수 없다는 것을 보여주고 있다.

불과 10년만에 임금이 5.7배 상승했는데도, 집값 상승을 따라잡을 수 없었다는 이야기다."

>> 역시 월급만으로는 안된다. 라고 고개를 끄덕이며 읽었다.
작년부터 책을 꾸준히 읽기 시작하면서 부동산 강의를 배우며 알게된 지식들이 점점 책에 나오기 시작하니 나의 마지막 20대 선택인 부동산 강의를 들었다는 것에 박수를 쳐주고 싶을 지경이다.

아직 만으로 31살인 나는, 부동산 강의를 들었을때 나이가 몇살이냐는 질문에 이래도 되나 싶을 정도로 만29살이라고 말한 경험이 생각난다. 앞에 부연설명을 붙인 이유는 이미 연나이로는 30대가 되고나서 들어왔기 때문이다. 2024년 6월 나는 만 29살이니 연으로는 이미 30대이지만.. 윤정부 이후로 나이가 만나이가 되었으니...그렇다..이제 나도 나이를 덜 먹고 싶은 것 같다 ㅎㅎ

어쨋든 나이가 한살, 한살 먹어가니 경력도 점점 차기 시작했다.
이제 올해가 지나면 경력이 10년이 되니 무언가 부끄럽기도 하고, 경력을 숨기고 싶기도 하다. 무엇을 했다고 벌써 이리 시간이 지났을까 싶기도 하다. 그러나 소득은 경력에 비해 별로 크게 변한 것이 없어 보인다.

워낙에 사회초년생때 너무 낮은 급여를 받고 근무하였기에 지금 보니 사회초년생 대비 2.5배 상승한 셈이다. 10년차가 지났음에도 너무 적은 연봉에 한숨이 나온다.
책 속에 10년만에 임금이 5.7배 상승하였다 했으나 내 임금은 초라하다..

얼마전 나는 5년 반개월 근무한 회사를 나왔다. 이유는 경력 10년 이상 지나면 더 다른 경험을 하는 것에 대한 부담을 더 느낄 것 같다는 이유였고, 또 하나는 연봉이 같은 업계치고는 너무 적은 연봉을 받고 있음을 알게되어 나의 몸값을 올리고자 나왔다. 하지만 이직을 하고 보니 현실은 달랐다. 이 업계에서는 연봉을 많이 받는 만큼 나의 퇴근시간을 지켜줄 수 없었고 복리후생도 없는셈이나 마찬가지였다. 그간 받은 복리후생이 당연하게 느껴졌는데 알고보니 이전에 받은 연봉이나 지금 받는 연봉 비교하면 오히려 삭감에 가까워 근무한지 한달도 되지 않음에도 그만두게되었다. 아니다 싶으면 빨리 나와야 한다는게 나의 논리이다. 다른 사람은 어떨지 모르지만 몸값을 올리는게 목표인데 그 목표에 도달할 수 없다면 그건 아니다 싶어 나왔다.

그제서야 현실을 마주하였다. 이 업계의 천장이 낮다면 나를 하얗게 태워가며 밤낮없이 일할 이유가 있을까? 라는 생각에 도달하였다. 차라리 밤낮이 있는 회사에 가서 근무하여 퇴근 후 다른 소득을 벌만한 일을 하는것이 좋겠다. 나에게 투자를 해야겠다. 라는 생각에 도달하였다. 
그러나 그 생각에 반기를 드는 것인가 싶을 정도로 그 생각이 들자마자 하던 부업에 계정 정지를 당하고나니 정신이 번쩍 들었다. 그때에 들었던 생각은, "나의 우선순위가 무엇이지? 나의 목표가 무엇이지? 나의 하루 원씽은 무엇이었지?" 그렇게 나는 깨달았다. "무엇이 나에게 부를 가져다 줄 것인가. 내가 시간을 투자해야하는 대상이 무엇인가. 무엇이 부의 천장이 없는가." 그리고 그만두면서도 당당한 내가 있을 수 있는 이유는 6개월 이상 놀아도 대출 상환비용을 갚을 여력이 있는 비상금과 그리고 작년에 매수한 집 가격이 내 연봉만큼 올라버린 것을 보며 나에게는 나 대신 돈을 벌어다 주는 내 집이 있음에. 또한, 이력서 한장 뿌리지 않았음에도 나를 불러주는 대표님도 계신다. 그간 인생을 시간만 채우지 않고 살았음에 오늘도 감사하다.

# 적용할 점

주택 가격이 얼마나 고평가 되어있는지 판단하는 방법
한국주택금융공사에 제공하는 주택 구입 부담 지수 활용하기.

>> 어떤 수치면 고평가다! 딱히 그렇다기 보다는 그간 고평가 되었던 상승장 시기의 그 지역 숫자를 보는 것인데, 내가 배우기로는 21년이 대세상승장이었기에 살펴보았다. 실제로 살펴보니 2022년 3분기가 가장 서울과 경기 지수가 높았다. 시기가 좀 지나 조사를 하여 그런 것일까? 싶은 생각도 있는데. 아마 그럴 수 있을 것 같다.

2026년은 자료가 없고, 2025년 4분기까지 있어 보니 엄청 고평가 시장은 아닌듯하다. 대세 상승장은 아니다. 정도?

그러나 2026년 여름인 지금, 비수기 임에도 물량이 없는것 보면..무언가..어떻게 바뀔지 궁금하긴 하다.
 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부의 사다리에 올라타라

혹은 인생의 파도를 넘는법