✅아파트명 :
당산센트럴아이파크아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수: 435,017
영등포구 직장 등급: S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 39분
여의도역 : 18분
시청역 : 34분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
인근 중학교가 적으며 학업성취도는 보통
학군 : 당산서중학교, 학업성취도 88.10%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
롯데 마트와 코스트코코리아가 있지만 1km 근방 백화점이나 대형 병원은 없다
환경 : 롯데마트 맥스, 코스트코코리아, B등급
5. 공급
- 영등포구 인구수: 371,772명
- 연 적정수요: 1,856세대 (371,772 x 0.5%)
(1년 1,858세대 / 3년 5,574세대)
- 영등포구 3년 입주 합계 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
- 연 평균 입주량: 1,540/3년 = 연평균 514세대 입주
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량: 514/1,856=0.277배
- 연 적정수요 대비 연 공급평가: 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 당산센트럴아이파크 32평 현재 매매 25억, 전세 12억
5년 내 고점 매입시: 25년 2월 매매 18억3천 만원 전세 11억2천 만원
5년 내 저점 매입시: 23년 10월 매매 15억6천 만원 전세 9억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인: 첫 수익률 분석 아파트라 비교 대상이 없어 상대적 평가는 어려우나 절대적 평가로 보았을 때 근방 아파트 보다 가격이 높은 아파트이고 3년 이후 신축 아파트 공급이 늘어난다면 주변 시세를 따라 상승 할 것 같다 다만 시간은 오래 걸릴 것 같다 (O)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인: 직장인들 수요가 많은 편이고 주변 아파트보다 매매가 가 높아 환금성은 좋아 보임 (O)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자금 100% 수익률을 위해서 10년 동안 투자금 만큼 오른 38억 (현 매매가 25억 + 투자금 13억) 만큼 올라줘야 하는데 새로운 공급과 극변 하는 시황에 따라서 수익률 100% 달성 하는데 10년 넘을 수도 있을 수 있음 (세모)
하지만 10년이라는 기간을 정하지 않는다면 인플레이션으로 인해 장기 보유로 100% 수익은 달성 할 것으로 본다 (O)
4) 원금보존 : 전세가율 48%로 원금보존은 할 수 있을 것으로 보임 (O)
5) 리스크 대비: 3년 간 입주 물량이 0.5% 미만으로 전세로 인한 리스크는 없을 것 같으나 3년 이후로는 새로운 공급으로 인해 매매가 가 늦게 상승 할 것 으로 보이며 역전세 대비를 위해 자금을 준비 하던지 아니면 전세금을 조금 낮춰 계약을 하던지 아니면 기간을 봐서 중간에 계약을 늘리는 등 여러가지 방안 준비가 필요 하다.
나의 투자 결론(매수 여부):
많은 수도권이 백화점이나 학업성취도가 높은 조건을 가지고 있지 않다
강남/여의도/시청 출근 거리 양호 하며 주거 환경으로 보았을 때 조용하고 쾌적한 편이다.
현 기준 전 저점 1.6배 상승하여 수익률이 좋을 것 같으나 유동 인구가 많지 않고 3년 이후에는 새로운 공급으로 인해 수익률이 천천히 상승할 것 같음
절대적 평가 기준에 나에게 투자 할 수 있는 돈이 있다면 매수 할 것 같다
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의와 과제의 개념을 연결 하지 못해서 수익률 분석과 투자 결론에서 많이 어려웠다.
제대로 한 거라면 이번 첫 수익률 보고서를 토대로 앞으로 여러개의 수익률 보고서를 만들고 싶다.
검사 해주는 선생님이 계셨으면 한다.
