처음 쓰는 수익률 보고서, 아직 미흡하고 궁금한 것 투성이
잘 모르는 부분은 모임때 여쭤볼 예정!
✅아파트명 : 호반써밋목동
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
양천구 종사자 수 : 133,376
양천구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 50분 (환승 1회)
여의도역 : 29분 (환승 1회)
시청역 : 40분 (환승 1회)
교통등급 : A 등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 신서중학교, 학업성취도 86%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
백화점 , 큰 E마트 모두. 2.5KM 이상 거리에 있음
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점 목동 , E마트 → C등급
(학원가 밀집 1km 반경 이내)
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 양천구 3년입주 합계 : 99세대 (26년 99세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 양천구 인구수 : 42만 2,070명…(but 매년 줄어들고 있음)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 21103.5
(1년 : 7,034세대 / 3년 : 21103세대)
3) 3년 입주량 합계 : 99 세대 (26년 99세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 99 세대÷3년 = 연평균 33세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 21103÷33 =0.15배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > 표면적S 등급
※ 주변 목동 아파트 전체적으로 재개발과 호반 바로 옆으로 있는 다주택 건물 모두 재개발 예정임
✅ 동시적으로 이루어질 것은 아니지만, 고려해야할 부분
(목동 대장아파트 다시 재건축하면서, 더 큰 인프라 구축될 것으로 보여지지만,
시간이 오래 걸릴것으로 보임.)
✅ Q. 재개발 공급은 공급수에 포함이 안 되어지나?
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
Q. 매매 고점 전세 고점 각각 표기인지 질문하기!
현재 시세: 호반써밋목 23평 현재 매매 14.7억, 전세 7.9억
5년 내 고점 매입시: 2026년 6월 매매 14.7억 전세 7.9억
5년 내 저점 매입시: 2024년 2월 매매 9.5억 전세 6.2억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : △ 현재 전고점 돌파. 저평가 시점을 지난 듯하다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : ok. 전세 월세 꾸준히 거래되어지고있음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
7억 투자으로, 더 저평가된 곳을 찾을 수 있을 것 같다.
현재, 전세 매매 갭차이가 커지고 있는중. (전세가율 낮아지는중)
저점에 샀으면 1.5배정도 보장이 되지만, 현재로써는 조금 물음표의 상황.
앞으로 공급량이 굉장히 없어보이지만, 주변에 대규모 단지들의 재건축이 예상된다.
전세에서 주춤거릴 상황이 있을 수있음을 고려.
4) 원금보존 : 현금보존 가능 (현재상승세) 대신, 급격히 급반등에 대한 주춤 혹은 역전세 대비는 해야하지만, 공급물량이 턱없이 부족해서, 원금보존은 가능하다는 생각? (당분 몇년간은!)
대규모 단지들 완공시점 전에 매도해야함.
**이 부분에 대한 판단 여부는 공부가 좀 더 필요!
5) 리스크 대비: 향후 3년까지는 역전세 리스크는 낮을 듯함!
나의 투자 결론(매수 여부):
이 금액이라면, 조금 강남과 접근성이 좋은 타지역을 매수할 듯하다!
투자금이 여유가 있다라면 하겠지만, 같은 금액ㅇ 조금 더 저평가된 부분이 더 투가가치가 높기에
매수선택은 x .
✅ 작성하면서 느낀점 :
실임장을 가지않고, 동네 아파트로 했는데
실제 여러지역을 임장하므로써 비교평가할수록 나의 기준이 조금 더 명확하게 잡혀질 것 같단 생각이 든다.
손과 눈, 그리고 판단이 빨라지도록 연습할 생각에 조금 설레인다^_^!!
알고 배우는 시간이 즐거웠다 : )
