노원구 중계동 중계그린 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 중계그린

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

노원구 종사자 수 : 133,398

노원구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기  (대중교통 기준)

강남역 : 55분 

여의도역 : 1시간 8분 

시청역 : 50분 

교통등급 : B등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 상명중학교, 학업성취도 90%, A등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데백화점, 홈플러스, 2001 아울렛 / A등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 노원구 3년입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2264세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 노원구 인구수 : 481,589

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,408

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 2,719 세대 (26년 0세대 + 27년 455 세대 + 28년 2,264세대)

4) 연 평균 입주량 : 2719 세대÷3년 = 연평균  906 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  :  906÷2,408 =0.38배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 중계그린단지 21평 현재 매매 6.5억, 전세 3.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년  1월  매매 7.1억 전세 3.2억

5년 내 저점 매입시: 2023년  3월  매매 4.7억 전세 2.2억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 고점 근접 및 전세가율 53~57%

• 매매 호가가 6.5억~7억 원으로 형성되어 있어, 5년 내 최고점인 7.1억 원과 비교했을 때 상승 여력이 고작 1,000만~6,000만 원(약 1.4%~8.4%)밖에 남지 않았음. 과거 저점(4.7억) 대비로는 이미 최대 48%나 상승한 가격대
• 전세가가 3.7억으로 받쳐주면서 전세가율은 약 53%~57% 선, 매매 호가 자체가 전고점에 너무 가깝기 때문에 현재 시점에서 가격적 '저평가' 메리트는 낮다고 판단

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 우수

• '중계그린'은 지역 내 대표적인 대단지 아파트(오랜 기간 거래가 활발한 단지)

• 학업성취도 90%에 달하는 A등급 상명중학교 학군과 롯데백화점, 홈플러스 등 A등급 편의시설이 1km 내에 밀집해 있어 신혼부부 및 학부모층의 실거주 수요가 끊이지 않는 지역. 매수 및 매도 시 대기 수요가 풍부하므로 원하는 시기에 현금화하기가 매우 용이한 환금성을 지니고 있음.

   

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 하방 위험 대비 기대 수익률이 낮음

• 하한가 기준 (매매 6.5억 - 전세 3.7억) = 2억 8,000만 원

  상한가 기준 (매매 7.0억 - 전세 3.7억) = 3억 3,000만 원

• 투자금이 약 3억 원 안팎으로 필요. 만약 최고 호가인 7억 원에 매수할 경우 전고점(7.1억)을 뚫고 대세 상승장이 오지 않는 한 단기적인 시세 차익을 크게 기대하기 어려움. 투자금(약 3억) 대비 기대 수익률 면에서 가성비가 떨어지는 구간임.

   

4) 원금보존 : 보통

• 노원구의 연간 적정 수요는 2,408세대이나, 향후 3년간(26년~28년) 연평균 입주량은 906세대에 불과. 적정 수요의 0.38배(절반 이하) 수준으로 공급 평가 S등급
• 과잉 공급으로 인한 매매가 및 전세가 폭락 가능성이 극히 낮으며, 탄탄한 학군 수요가 전세가를 지지해주기 때문에 하방 경직성이 강해 원금 보존 가능성이 매우 높은 자산으로 판단
• 다만, 현재 매매 호가가 5년 내 고점(7.1억)과 거의 맞닿아 있기 때문에, 부동산 시장 전반의 심리가 꺾일 경우 전고점 부근에서 매수한 자산은 원금 보존을 위한 버티기 기간이 길어질 수 있음.

5) 리스크 대비: 고점 매수 리스크 상존

• 공급(S등급), 학군(A등급), 환경(A등급) 측면에서의 입지적 리스크는 크게 없음

• 만약 향후 부동산 경기 침체로 매매가가 과거 저점(4.7억) 부근까지 조정받는다면, 현재 매수자 기준 약 -1.7억 원의 자산 감소 리스크 존재.(상방은 닫히고 하방은 열린 리스크)

   

나의 투자 결론(매수 여부): 보류 / 타이밍 재고

• 중계그린 아파트는 우수한 학군과 환경, 그리고 향후 3년간 공급 부족(S등급)이라는 확실한 강점을 가진 안전한 자산임이 분명하며, 환금성과 원금보존 측면에서는 훌륭함.
• 그러나 매매 가격이 전고점(7.1억)에 너무 바짝 붙어 있어 추가 상승 여력이 제한적
• 따라서 지금 바로 매수하기보다는, 21평형 중에서 급매물로 인해 매매가가 호가 낮게(6억 초반 이하) 조정되어 나오는 매물이 있는지 모니터링하며 진입 타이밍을 늦추는 것이 자금 효율성 및 리스크 대비 측면에서 좋을 것으로 판단