✅아파트명 : 의정부롯데캐슬골드파크1단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
의정부시 종사자 수 : 134,826명
의정부시 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 74분
여의도역 : 80분
시청역 : 66분
교통등급 : C
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 호원중학교 78.2% / 의정부서중학교 57.3% / C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : C등급(1km반경 외 신세계백화점 1개, 롯데마트1개)
5. 공급
1) 의정부시 인구수 : 461,816명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 461,816x0.005=2,309세대
(1년 : 2,309세대 / 3년 : 6,927세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,510세대 (26년 2,781세대 + 27년 3,191세대 + 28년 538세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,510세대÷3년 = 연평균 2,170 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,170÷2,309 =0.9398배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 의정부롯데캐슬골드파크1단지 34평 현재 매매 5.6억, 전세 4.3억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 7.8억 전세 5.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 5.5억 전세 3.2억
✅현장사진
✅투자 결론
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고대비 하락률 28% 절대적 저평가(O) but.
부천 상동 한아름삼환동아동성(94y/1,428^/31p) 강남 1시간 매/전/투 5.1/(3.7)/1.4
따라서 상대적 저평가(X). 비슷한 투자금이면 부천 투자.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : (O) / 300세대 이상 아파트&저층, 탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세레버리지 투자금 1.3억.
100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 1.3억만큼 올라줘야 5.6억+1.3억=6.9억.
현재 가격 21년 전고점 가격보다 쌈.
4) 원금보존 : (x) / 입지독점성 없음(빌라, 빈 땅), 공급 적정수요 1배이내, 전세가율 77%
5) 리스크 대비: (x) / 역전세(-1.2억) 대응 불가
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 :
의정부 생활권 중 가장 선호하는 생활권 중 하나이며, 지도상 역과 너무 동떨어져 있지 않고 신축에 백화점도 있어서 처음에는 지역 내 투자 우선순위 단지로 생각했었다. 하지만 객관적인 데이터로 입지를 하나 하나 되짚어보니 생각보다 직장으로의 접근성이 매우 아쉽고 학교와의 거리도 생각보다 멀었다. 백화점과 대형마트가 반경 1km 이상 위치해 있고 마지막으로 수익률을 계산해 보니 강남 1시간 이내가 아니면서 초역세권이 아닌 이 단지가 과연 전고점을 돌파할 수 있을까, 하더라도 얼마나 많은 시간이 걸릴까 하는 생각이 들었다. 같은 투자금이면, 비슷한 매매가라면 다른 지역과 반드시 비교해봐야 겠다고 생각이 들었다.
