*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 한아름삼환동아동성아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 376,670
부천시 직장 등급 : S
단, 원미구는 B
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 3분
여의도역 : 42분
시청역 : 56분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 상일중학교, 학업성취도 89%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년입주 합계 : 1,614세대 (26년 0세대 + 27년 1,464세대 + 28년 150세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천 원미구 인구수 : 382,692
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,913
3) 3년 입주량 합계 :1,614 세대
4) 연 평균 입주량 : 1,614 세대÷3년 = 연평균 538 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 538÷1,913 =0.281배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > s 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 단지 31평 현재 매매 5억4천, 전세 3억2천
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 6억5천 전세 4억7천
5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 3억7천 전세 2억7천
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 7호선, 1호선 이용 애매한 곳에 있지만 버스 이동 가능, 근방 평단가 시세중에서는 낮아 저평가 되었다고 판단함.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 학군이 좋고, 근방에 학원가, 대형마트, 백화점, 터미널등이 있어 수요는 꾸준히 있을거라고 판단됨.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 주변 아파트가 전고점을 따라 잡은 곳도 있지만, 대체적으로 전고점을 향해 가고 있어서 장기보유시 수익 실현 가능할것으로 판단됨.
4) 원금보존 : 공급 평가 기준으로 봤을때 원금 보존 가능
5) 리스크 대비: 너무 높게 전세가 설정하지 않을경우 역전세는 피할 수 있을것으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금 있을시 긍정적으로 고려해볼 필요 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률보고서 작성이 너무 어렵다고 생각했다. 앞마당을 많이 만들어야 더 구체적으로 비교할 수 있을것 같음. 앞마당을 만들고, 다른 아파트들도
수익률 보고서를 작성하면서 실력을 쌓아야 될 것 같음.
